Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants

Je ne vais pas insisté sur les aspects négatifs de l’investissement puisque vous les avez donné. La plus grande étant pour moi le fait que vous ne soyez pas sur place.

Ça me semble une bonne opportunité présenté par quelqu’un de (volontairement) pessimiste.

Si vous arrivez à louer les 3 appartements 300 euros et la boutique 550 ça fait un loyer de 17400 euros brute/an pour 170 000 euros d’investissement tout compris.

Ça fait plus de 10% de rendement brute.

Plutôt que de prendre 17400, vous êtes parti sur 12 000 (cela fait quand même une sacré marge).
Vous arrivez donc à devoir rajouter de l’argent. Si vous faites le même calcul avec 17400, vous n’aurez pas du tout le même résultat.

Le tout est de savoir si oui ou non on arriverait à louer tout pour 17400 euros.

merci à tous les trois pour vos réponses

@DDtee: vous avez raison sur l’asurance, j’ai reçu l’info ce soir: elle est de 418 euros ( la taxe fonciere de 1600 euros) ce qui améliore le bilan final. a priori l’escalier en commun n’induit pas de copropriété mais c’est un truc bizarre quand même.

@thierry34 je n’avais pas pensé au pb du droit au bail; je vais poser la question

@skype: l’affaire me semble pas mal d’autant que l’immeuble est vraiment bien placé; tout le rpoblème est de savoir si je trouveari des locataires, si l’agence se battra pour m’en trouver

je viens d’affiner les bilans avec divers scenarii sur l’emprunt suivant la durée ( 20, 22 ou 25); dans le pire des cas exposés plus haut, je me trouve avec un bilan négatif à -2750; dans le meilleur des cas ( celui de skype) avec un bilan positif de 220 euros

remettre en état l’appartement vide ne me pose pas de problème d’autant que je déduirai les travaux de mes revenus (économie de 30% sur leur prix)

j’hésite à fair eune offre légèrement plus basse 146000 par exemple, ce qui me permettrait d’améliorer encore un peu le bilan

zeno a écrit :

a priori l’escalier en commun n’induit pas de copropriété mais c’est un truc bizarre quand même.

Il doit y avoir une servitude.

Sur le reste, si vous avez des doutes sur la possibilité que l’agence vous trouve des locataires, scrutez le marché et voyez si la demande existe réellement. Jetez aussi un oeil sur le volume de locations et les perspectives de développement ou récession de la ville en question.

Bonjour zeno,

si je comprend bien :
C’est un meme immeuble , entree commune, boites aux lettres communes, meme toit.

La copro n’est pas un droit mais c’est un reglement qui permettra de resoudre les futurs problemes
Je pense que vous n echapperez pas sur une copro .

Les questions a se poser sont et a poser a l’ancien proprio :
En cas de force majeure qui va trancher et decider s’il y des travaux a faire en urgence ?
(En cas de dessaccord c est le syndic  pour une copro, le juge sans copro)
Qui a la charge de la toiture, de l’entretien de l’escalier, des poubelles ?
Qui paie et combien ?  50/50 % 51/49%
Qui decide de l artisan ou l entreprise qui va faire les travaux ?

Sans reglement de copro comment allez vous interdir les paraboles aux fenetres, aux locataires de peindre les fenetres en jaune fluo ?

Au final l’ancien proprio va se rendre compte que pour se proteger des futurs problemes il faudra une copro pour ecrire les regles et repartition des charges
Viendra apres qui est majoritaire ou pas. Evidement il faudra l etre et tu pourras ne gocier a la baisse le prix des apparts

Bonjour,
J’ai acheté recemment un peu la m^me configuration que celle que vous présentez mais dans le centre ville de 200.000H.
Vous me surprenez quand vous annoncez pouvoir louer 800€ le local commercial dans une si petite ville. Attention renseignez vous car cela me parait élevé, tout dépend de la surface et si c’est dans un axe trés passager. Je loue mon local de 40m2 400€/mois.
En ce qui me concerne, j’ai acheté l’immeuble 140K€ tous frais compris (notaire, agence) en plein centre ville (rue pietonne) et je loue l’ensemble 13200€ annuel. Les loyer des 2 apparts T2 seront réactualisés car assez bas par rapport à ce qui ce loue dans le quartier.
J’ai financé le bien sur 15 ans ce qui autofinance le bien mais pas l’imposition, mais c’est un choix car je préfére rembourser plus rapidement afin de voir les intérêts fondre au fur et à mesure des années, car 15 ans cela passe vite.
Cdt

En attendant d’avoir les éclaircissements de l’agent immobilier suite aux remarques que vous m’avez faites, j’affine le budget.
Je voudrais savoir si vous trouvez le bilan suivant correct

Entre le crédit sur 20 ans à 2.67 et le crédit sur 25 à 2.81, j’opte pour le crédit à 2.81, ce qui me donne 12 mensualités à 829.32 (assurance comprise) ( avec 167000 euros d’empruntés, je couvre l’achat, la commission d’agence et les frais de notaire et l’hypotheque). Soit à payer 9951.84 de mensualités sur l’année

J’encaisse en restant dans le cas pessimiste 12120 euros de loyers auxquels je déduis 1212 euros de frais de gestion et grl, 418 d’assurance, 1600 de tfonciere. il me reste en net avant impôt 8890. donc un bilan avant impôt à -1061.84.

En déduisant les intérêts d’emprunt ( calculés grosso modo pour la première année: 444,85 euros par mois) et 4*20 euros, j’arrive à une base imposable de 3471.8. Sur laquelle je suis imposé à 45,5 ( tmi 30 +csg), soit en impôt: 1562.31, pour un bilan final à -2624.15 (j’aurai remboursé pendant cde temps 4613 euros de capital).

Dans le cas idéal où tout est loué, et bien loué: boutique à 550, les 3 T2 à 320, la même machine dégage un cash flow positif de 345,85.

Que pensez-vous de ce calcul? N’ai-je rien oublié dans les déductions ( ah si seulement j’avais oublié quelque chose!)?

Pour terminer, je dirai que j’ai une capacité d’épargne de 20000 euros par an, donc pourquoi apas mettre 200 euros d’épargne par mois dans cet immeuble?
L’idée étant de me diversifier puisque mon épargne est soit dans ma rp, soit à la bourse.
Réticence: peur que ça me prenne beaucoup plus de temps que je ne l’imagine.

zeno a écrit :

En attendant d’avoir les éclaircissements de l’agent immobilier suite aux remarques que vous m’avez faites, j’affine le budget.
Je voudrais savoir si vous trouvez le bilan suivant correct

Entre le crédit sur 20 ans à 2.67 et le crédit sur 25 à 2.81, j’opte pour le crédit à 2.81, ce qui me donne 12 mensualités à 829.32 (assurance comprise) ( avec 167000 euros d’empruntés, je couvre l’achat, la commission d’agence et les frais de notaire et l’hypotheque). Soit à payer 9951.84 de mensualités sur l’année

J’encaisse en restant dans le cas pessimiste 12120 euros de loyers auxquels je déduis 1212 euros de frais de gestion et grl, 418 d’assurance, 1600 de tfonciere. il me reste en net avant impôt 8890. donc un bilan avant impôt à -1061.84.

En déduisant les intérêts d’emprunt ( calculés grosso modo pour la première année: 444,85 euros par mois) et 4*20 euros, j’arrive à une base imposable de 3471.8. Sur laquelle je suis imposé à 45,5 ( tmi 30 +csg), soit en impôt: 1562.31, pour un bilan final à -2624.15 (j’aurai remboursé pendant cde temps 4613 euros de capital).

Dans le cas idéal où tout est loué, et bien loué: boutique à 550, les 3 T2 à 320, la même machine dégage un cash flow positif de 345,85.

Que pensez-vous de ce calcul? N’ai-je rien oublié dans les déductions ( ah si seulement j’avais oublié quelque chose!)?

Pour terminer, je dirai que j’ai une capacité d’épargne de 20000 euros par an, donc pourquoi apas mettre 200 euros d’épargne par mois dans cet immeuble?
L’idée étant de me diversifier puisque mon épargne est soit dans ma rp, soit à la bourse.
Réticence: peur que ça me prenne beaucoup plus de temps que je ne l’imagine.

En ce qui concerne le temps c’est gérable à moins d’avoir un taudis ou vous devrez allez tous les jours régler les problémes !
J’ai 11 lots et je gère sans pouvoir me priver de mes week ends sauf bien sur lorsque je fais des travaux. Seul temps à prendre c’est pour les visites mais si le bien est propre et au bon prix, cela va vite, dernier exemple un locataire part fin juillet, j’ai mis une annonce cela a été pris de suite avec 1 seule visite.
Pour le crédit je partirai sur 20 ans, voir moins vu les taux car 25 ans c’est long mais ça c’est un choix, certains sur le forum préfére des délais longs….

ZX-6R a écrit :

Même en étant majoriataire il y a un plafonnement des voix non? -

Oui c’est comme ça en copropriété si vous avez un super majoritaire alors ses voix sont ramenés au même nombre que la majorité des autres , il n’a donc plus de pouvoir de vote à lui seul mais il est certain que sa voix fait basculer immédiatement le vote.

Range19 a écrit :

Sur les histoires à raconter au coin du feu, vous verrez qu’elles n’intéresseront pas grand monde, du moins si vos affaires marchent bien. Il faudra inventer des problèmes s’il n’y en a pas pour que votre auditoire puisse se réjouir de ne pas avoir suivi votre exemple

Très juste comme remarque

Philippe

Pruls a écrit :

La solitude de l’entrepreneur dans notre beau pays

Il y a pire que la France comme pays , c’est plus une mentalité face à l’argent que voulait évoquer Range19.

Certains ne comprennent pas que l’on puisse se comporter en fourmi , dans le sens construction de patrimoine mais ce n’est pas une philosophie de vie , c’est une assurance pour l’avenir.

Si ceux qui font les cigales dénigrent ou jalousent , je peux leur expliquer comment faire mais cela demande de l’implication.

Il y a toujours eux deux types d’approche de la vie  , aucune n’est mauvaise , je ne critique pas les cigales mais un jour viendra ou je pourrai moi aussi chanter , je pourrais chanter sans souci de l’avenir par contre.

Philippe

Les choses se précisent un peu pour ce projet.

Le propriétaire actuel est prêt à faire établir un réglement de copropriété.

Maintenant je m’interroge car s’il y a réglement de copropriété derrière il y a nécessité d’avoir un syndic et donc cela induit des charges récurrentes dont on pourrait peut-être se passer ( vu qu’il n’y a pas de réglement de copropriété je me demande comment le propriétaire veut faire pour vendre appartement par appartement?)

j’ai récupéré l’acte de vente où il est simplement stipulé que l’escalier est en communauté, ainsi que la cour à l’arrière - j’apprends aussi que le propriétaire actuel a acheté l’ensemble en 2002 pour 63000 euros.

j’ai aussi en ma possession le bail commercial - mais là pour un non expert comme moi c’est beaucoup plus confus:
j’apprends qu’il y a eu cession de droit au bail en 1990 ( le bail courait jusqu’en 95) pour un prix de 180000 francs ( c’est l’actuel commerçante qui a acquis ce droit au bail)
il a été tacitement reconduit en 2004 avec augmentation du loyer; la commerçante en question est née en 1948 et va prendre sa retraite dans un an selon elle: peut-elle vendre son droit au bail?…

chacun des appartements est vendu environ 44000 euros à la découpe: j’ai envie de faire une offre à 130000 euros pour le tout (y compris la boutique), j’hésite encore. L’affaire est tentante non?

christian75 a écrit :

Bonjour, un bail commercial ça se transmet au locataire suivant. Il est fixé pour 9 ans, avec une révision tous les 3 ans pour tenir compte de l’inflation. Au bout de 9 ans le bail est reconduit; pour l’augmenter plus que l’inflation il faut négocier avec le commerçant à l’échéance du bail de 9 ans. Voilà schématiquement la règle la plus commune (mais il y en a d’autres). Il faut noter que le propriétaire est en position de force en cas de désaccord. Un locataire commerçant c’est intéressant et recherché suivant l’emplacement car il n’y a pas de vacance, ni d’entretien !

Dans les baux commerciaux, les loyers sont la plupart du temps maintenant indexés sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Il est a noter qu’il n’est pas obligatoire de passer par un notaire pour rédiger un bail commercial. Cela dit, même si c’est un coût, nous passons quand même par notre notaire car un bail notarié est prioritaire pour recouvrer la créance. (Créancier privilégié)

Bonjour ZENO,

Pour cette négociation le conseil que je peux vous donner est le suivant :
1°) contactez votre banquier pour qu’il vous fasse une attestation comme quoi vous avez un financement bancaire pour un prix net vendeur de 135K€.
2°) faites une offre écrite au prix de 135K€ en y joignant l’attestation du banquier, de ma petite expérience, le must c’est quand votre vendeur (ou l’agence) reçoit un courrier émanant de votre Notaire indiquant votre intention d’acquérir moyennant le prix de 135K et que le Notaire joigne à son courrier votre attestation de financement.

Je remarque que lors des négociation la forme a beaucoup d’importance, une proposition à un prix va être refusée si elle émane d’un particulier alors que si c’est le Notaire qui écrit à l’agence ou au client en joignant une attestation de financement vous augmentez énormément vos chances d’obtenir un OUI.

Il m’est arrivé de voir le vendeur recevoir plusieurs offres écrites et ne pas accepter la plus haute, préférant jouer la sécurité en donnant son accord à celle bien rédigée dont le financement est "quasi-certain" et joint.

Pour un bail commercial notarié, je ne peux que le conseiller, en tant que propriétaire le Notaire après signature va vous remettre la copie exécutoire que devrait vous faire gagner pas mal de temps par la suite si vous avez un problème de recouvrement de loyers. Regardez dans un ouvrage ou deux les conditions dans lesquelles un huissier peut procéder à l’expulsion d’un mauvais payeur en matière de baux commerciaux ou professionnels… on est bien loin du formalisme de l’expulsion des logements d’habitation, le fait de détenir une copie exécutoire sera vraiment un plus. Ne la perdez pas car sinon c’est tout une procédure pour que le Notaire en établisse une seconde.

Vous souhaitant bonne négociation (c’est ce que je préfère dans l’immobilier !     )

Maxime