LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe !

Philippe30 a écrit :

La forfaitisation est dangereuse en terme de surconsommation ( eau ) …..

J’ai horreur des compteurs eau ou edf communs. J’ai visité une superbe résidence. A la fin de la visite j’éteins la lumière, l’Agent Immobilier re-rentre dans l’appartement remets la lumière et me dit l’électricité est comprise dans les charges pas la peine d’éteindre !

C’était une très belle résidence mais je trouvais néanmoins les charges un peu élevées même compte tenu du standing de la résidence (j’ai compris pourquoi !). Je n’ai pas acheté on ne peut pas répercuter indéfiniment sur le locataire si ce n’est pas sa réelle consommation au risque qu’il finisse par aller ailleurs et si c’est sa réelle consommation je préfère qu’il règle directement le fournisseur…

Une surconsommation passagère est surmontable elle intègre alors les charges déductibles (les charges non récupérées sont déductibles ce qui revient au même que les récupérer intégralement et de ne plus les déduire !) seule une surconsommation chronique est problématique car elle réduit durablement le bénéfice.
En ce qui me concerne le ratio gain de temps/risque est satisfaisant (bien sûr c’est fonction du turnover, je suppose que vous ne faites pas de location saisonnière car j’imagine mal courir après une trentaine de locataires pour régularisation annuelle et si j’avais des locataires qui restaient des années mon opinion serait sans doute différente car s’il est assez aisé de demander une régularisation à un locataire en place c’en est une autre quand le locataire est parti)

Oui mais nous sommes des accros de la rentabilité maximale et des revenus locatifs sans fiscalité.

Trouver la rentabilité maximale et des revenus locatifs sans fiscalité c’est résoudre la quadrature du cercle.
En outre, je suis fonctionnaire, j’imagine que dans un monde sans fiscalité je ne mangerais pas tous les jours à ma faim

La seule rentabilité qui compte c’est la rentabilité nette nette du moment qu’un euro n’entre pas dans ma poche qu’il aille dans la poche de Pierre, de Paul ou du Fisc m’importe peu. Du coup ce qui compte c’est de trouver un bon compromis ça ne sert à rien de payer des charges juste pour payer moins d’impôt ! Il faut que la charge apporte un plus.
Ce que je reproche souvent à des investisseurs c’est de maximiser les intérêts bancaires juste parce que c’est déductible des impôts selon leurs termes (on voit donc très vite qu’ils n’ont aucune connaissance fiscale : ils ne font pas la différence entre charge déductible, déduction d’impôt et crédit d’impôt).
Ils me disent souvent "t’es idiot t’as mis un apport faut jamais mettre d’apport". Moi je préfère mettre un apport (qui de toutes façons dort sur mon compte courant) j’ai donc un taux plus faible donc moins d’intérêts d’emprunt à payer et avec la somme économisée je paie un gestionnaire ce qui m"évite de poser une RTT pour organiser une visite et je peux dormir au bureau comme tout bon fonctionnaire qui se respecte

Fréquemment dans des réponses j’ai indiqué qu’en louant en meublé on était tranquille pour 10 ans sans fiscalité alors Siocnarf à voulu me démontrer que c’était pas exact.
Nous avons fini par tomber d’accord sur une durée médiane de 5 ans sans fiscalité.

Le coté "private joke" m’avait échappé.
De savoir s’il y aura fiscalité ou non et pendant combien d’années est secondaire. Ce qui est important de comprendre c’est que le meublé c’est la seule option qui permette de déduire une charge fictive : l’amortissement. Toutes les autres charges donnent lieu à un décaissement. Les intérêts d’emprunt vont dans la poche du banquier, les charges de gestion locatives vont dans la poche du gestionnaire, les charges de copropriété dans celle du syndic (c’est un raccourci bien sûr !). L’amortissement ne donne lieu à aucun décaissement annuel c’est ça la force du meublé par rapport au nu (les charges déductibles en location nue sont sensiblement identiques à celles qu’on trouve en meublé la seule grosse différence c’est l’amortissement) !

Range19 a écrit :

Bonjour,

Je ne peux qu’être d’accord avec vous sur le reste, par contre, sur l’utilité de ce fil, il était nécessaire de poser un modèle réaliste face à ce qui rendait la défense systématique du modèle LMNP parfois douteuse. Siocnarf l’a fait judicieusement.

Donc oui, il y a plusieurs manières de s’enrichir par l’immobilier… et la méthode décrite comme reine ici a elle aussi ses limites sur le plan fiscal.

Comme je le disais je n’avais pas compris car après tout je n’ai pas la prétention de dire si une file a ou pas d’utilité. Je suis assez nouveau sur ce forum donc je n’ai pas la connaissance de tous les rapports de force entre les différents points de vue. En effet maintenant je comprends mieux.

Pour ma part, je ne défends pas l’un ou l’autre des modes de location nue ou meublée. D’ailleurs, l’un ou l’autre ne s’appliquent pas systématiiquement à tous les biens. Un studio pour étudiant par exemple se prête moins facilement à de la location nue et a contrario un bien "familial" trouvera mieux preneur en nu car une famille transportera généralement ses meubles.
De même il faut tenir compte du turnover. Généralement les biens meublés auront un turnover supérieur à un bien nu.
Mais à conditions identiques (vacance locative, charges …) la location meublée sera plus intéressante du fait de l’amortissement.
En réalité, il n’y a que l’amortissement qui fasse la différence. Le jour où l’amortissement est supprimé (je pense que c’est de la science fiction !) ou que les plus-values en BIC se calquent sur les plus-values professionnelles (hypothèse plus vraissemblable) c’est à dire que la PV se calcule par la différence entre le prix de vente et la valeur comptable (ie Prix Achat - Amortissements) le LMNP perdra beaucoup de son intérêt.

Sandra a écrit :

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Je lis souvent sur ce forum qu’il n’y a que la rentabilité qui compte. je ne suis pas tout à fait d’accord. Ca dépend de ses projets. On peut par exemple acheter un bien avec une faible rentabilité mais avec une décôte importante ce qui augmentera les chances de plus-value à la revente. Ca peut être parfois plus intéressant que de chercher une rentabilité élevée à tout prix.

Si vous achetez votre bien avec une décôte, il aura une meilleure rentabilité que si vous l’achetez sans décôte CQFD
Comme la majorité ici fait de l’investissement locatif, nous parlons en effet de rentabilité locative.
Il est vrai que pour calculer la rentabilité d’un investissement il faudrait prendre en compte la rentabilité locative et la plus (ou moins !) value et d’appliquer un taux d’actualisation (une somme touchée dans 20 ans n’a pas la même valeur que la même somme aujourd’hui)
Le hic c’est que si la rentabilité locative est relativement facile à estimer a priori, il en est tout autre de la plus-value (ou moins-value j’insiste) et en achetant aujourd’hui il est rare qu’on sache déjà dans combien d’années on revendra et pourtant cela a une importance capitale car plus vite on revendra et moins la rentabilité locative est proportionnellement importante.

Pour ma part (je réside dans la Caraïbe) je distingue deux types de biens :
- les biens de pur rendement. Ils sont situés dans les zones économiques. Généralement peu chers je ne regarde que ceux qui présentent une rentabilité nette de 10 % minimum car il ne faut pas compter sur une plus-value. Ils ne sont intéressants que s’il y a un locataire.
- les biens qui présentent une vraie valeur patrimoniale. Plus onéreux que les premiers, ils sont proches du littoral et idéalement ont une belle vue mer. Je sais que ce genre de biens trouvera (quasiment) toujours preneur. Par conséquent je me penche sur les biens dès qu’ils présentent une rentabilité nette de 7 %. Au pire, en cas de vacance locative je propose à la famille ou à des amis de venir passer des vacances.

Pour revenir sur le débat microbic/réel, mon conjoint vient d’acheter un 2 pièces (Paris 5ème) avec une faible rentabilité 3.5% net. Il a acheté bon marché (9000 du m2 contre 11500 du m2 dans ce secteur).
J’ai fait les calculs, la déduction des frais de notaires et des frais d’agence associée à une rentabilité faible lui garantisse 14 ans sans impôts alors qu’il n’a pour l’instant pas fait de travaux et qu’il a fait un crédit que sur 20% du prix du bien.
Le but de mon post était de montrer que le réel peut être intéressant dans certains cas même sans intérêts d’emprunt et sans travaux.

Pour pas payer d’impôt il faut soit naître à Monaco (dixit Joe Dassin) soit que Loyer - Charges - Amortissement = 0
Avec une rentabilité de 3.5 % il faut 28.57 ans pour payer le bien c’est-à-dire qu’on est quasiment dans les durées d’amortissement donc l’amortissement à lui seul efface quasiment le loyer.
C’est clairement un bien que je classe dans ma deuxième catégorie (valeur patrimoniale) dont la vocation est plus d’être vendu d’ici quelques années pour empocher une plus-value que d’être conservé longtemps (cela dit ce n’est pas possible de comparer les Antilles et Paris)

Meade a écrit :

Je ne comprends pas le principe de réinvestir régulièrement pour réduire l’impact fiscal.
Faut il comprendre que lorsqu’un bien devient fiscalement moins intéressant on le revend pour acheter un autre bien et repartir à 0 avec des amortissements, des intérêts d’emprunt…
Ou alors on se sert du déficit crée lors de l’achat du nouveau bien (frais d’agence, frais de notaire..) pour réduire l’impact fiscal du premier bien?

Les deux.
En effet le déficit d’un bien LMNP se déduit des bénéfices des autres biens LMNP ce qui réduit la fiscalité et dès que le marché est favorable on vend pour empocher une plus-value (c’est toujours bon d’empocher ses plus-value de temps à autre).
Avant c’était royal, il suffisait de 15 années de détention pour ne pas payer de taxe sur la plus-value, maintenant avec 30 ans il sera difficile d’échapper à tout impact fiscal