Durée d'un prêt immobilier locatif : 25, 20 ou 15 ans ?

Construiresaretraite · #26

GeGe777 a écrit :
Moins le coût du levier est important et plus l’intérêt du levier est important

Ce n’est pas tout à fait cela. L’image du levier utilisée pour le crédit est la suivante :
- il y a ce que voulez soulever : c’est le bien
- il y a le point d’appui : c’est vous et votre capacité à rembourser !
- il y a ce fameux levier : plus le levier est long, moins c’est lourd ( principe de la brouette…) donc pour le crédit, c’est la durée.
- il y a l’effort exercé : c’est la mensualité. Plus elle est élevée, plus le bien sera acquis rapidement.

GeGe777 a écrit :
Mais votre méthode n’est pas exempte de risque non plus si vous n’arrivez pas à louer votre bien sur toute la durée de l’emprunt (risque faible si vous savez sélectionné vos biens je vous l’accorde) vous devez payer de votre poche le bien plus le crédit

Oui vous avez raison, il y a un risque de subir une période de vacances locatives, comme pour tout investissement immobilier. Nous essayons cependant de maîtriser par le choix du bien à la fois sur l’emplacement et la rentabilité. En effet, nous sommes intransigeants sur le 10% minimum de rentabilité nette (hors fiscalité). Cela nous permet d’absorber un minimum de période vide par le cash flow positif que nous avons pu dégager auparavant.

Construiresaretraite · #27

Restons positifs : il ne cassera pas car nous les IH, nous auront pris nos précautions

Boubouka · #28

Il y a la théorie, les calculs - beaucoup ici sont des pro des tableurs - et il y a aussi la psychologie de chacun et sonexpérience.

Face a un tableur, et si on est un peu rationnel et si l’objectif est clair, la discussion est courte.

Ensuite, en fonction du degré de confiance de chacun dans l’avenir et de son aversion au risque, on pousse le bouchon plus ou moins loin.

Personnellement, je considere le cash flow positif comme une forme d’assurance. Car si on se trompe dans les estimations de départ, l’effort reste surmontable (sauf si on se trompe sur tout).

Comme indiqué dans ma présentation, j’ai déjà dans le passé eu 4 investissements locatifs ; dont 3 en cash flow positif. Quand cela est possible, c’est un soucis en moins et du temps qu’on peut consacrer à autre chose. Sur les 4, j’en ai revendu 3 car j’ai eu un moment de ma vie ou toute mon énergie était absorbée par un sujet important. J’ai gardé celui qui présentait le moindre risque et le minimum d’effort (et un maximum d’impôts au passage).

Cela pour indiquer qu’au delà des approches, il est important de se sentir bien dans ce qu’on fait pour aller plus loin. Sinon, on devient prisionner de ses propres craintes et on avance moins.

Tous ceux qui sont la, insistent sur un invariant : faire progressivement.
Ralonger ou raccourcir, le faire projet après projet.

L’approche médiane étant de prendre 15 ans avec remboursement anticipé si jamais on souhaite réduire sa dette et possibilité de rallongement s’il y a un imprévu. Mais la je pense que la plupart des contrats le proposent.

toudoucement · #29

Boubouka a écrit :
L’approche médiane étant de prendre 15 ans avec remboursement anticipé si jamais on souhaite réduire sa dette et possibilité de rallongement s’il y a un imprévu. Mais la je pense que la plupart des contrats le proposent.

c’est un bon compromis. les banques ont des contrats différents sur la modulation des echeances mais ça semble assez interessant. sur 20 ans,au debut on rembourse assez peu de capital(3,5 %/an de la somme empruntée environs) alors que sur 15 ans on en rembourse + de 5%.

si on a un peu de visibilité à 3/4 ans c’est peut etre une bonne idée de rembourser vite puis de lever le pied pour repartir sur un autre projet grance au cash flow dégagé par cette strategie.

au Credit mutuel j’ai la faculté de reduire ou d’augmenter la durée de 3 ans et au credit agricole,c’est + ou-20% de la mensualité.

Je ne sais pas ce que proposent les autres banques?

jeamb · #30

toudoucement a écrit :
au Credit mutuel j’ai la faculté de reduire ou d’augmenter la durée de 3 ans et au credit agricole,c’est + ou-20% de la mensualité.

Au LCL, c’est ajustement de 10% des mensualites (a la hausse ou a la baisse) chaque annee, et ceci dans une limite de 3 fois.

Boubouka a écrit :
L’approche médiane étant de prendre 15 ans

.
je ne suis pas vraiment d’accord, dans le sens ou cela depend de la situation de chacun, mais aussi de son lieu d’investissement. En effet, dans ’mon bon coin’, il est impossible de trouver des rentabilites de 10%. Donc si en plus vous prenez un credit court (15 ans), vous ne serez jamais a l’equilibre.

sur mon dernier achat en cours, je ne serais pas a l’equilibre avec un credit sur 20 ans, malgre une renta brute de 7%, ce qui est assez rare dans mon secteur.

je suis assez impressionner de voir que certains trouvent des ’renta papier’ de 10% (oui parce que sur le papier ou dans excel, c’est bien, mais la renta se fait uniquement si le bien est loué).

Donc chapeau pour ceux qui lient rentabilité elevé et emplacement !

Pruls · #31

Il semble que certains endroits soient plus propices que d’autres pour trouver des rentabilités autour de 10% brute.

Il me semble cependant que les renta de 10% se trouvent via une négociation importante face à un vendeur motivé pour vendre (pas le temps de gérer, décès, divorce…) et en mettant la main à la pâte en réalisant soit même des travaux.

Pour l’approche progressive, je suis moins en phase pour deux raisons. La première est qu’un immeuble peut permettre plus facilement de trouver une meilleure rentabilité et la seconde est que plus on démarre tôt, meilleur est le résultat.

Donc commencer par un studio, ok si on est pas sûr de sa capacité à gérer du locatif, sinon mieux vaut démarrer plus fort (tout en maitrisant son risque, évidemment!)

Reste le frein de la banque, encore qu’un bon projet doit trouver du soutien en cherchant bien, même sans épargne de côté ou grosse capacité d’épargne.

Construiresaretraite · #32

jeamb a écrit :
En effet, dans ’mon bon coin’, il est impossible de trouver des rentabilites de 10%. Donc si en plus vous prenez un credit court (15 ans), vous ne serez jamais a l’equilibre.

Bonjour Jeamb,

Nous pensons vraiment qu’il est tout à fait possible de trouver des biens avec une rentabilité de plus de 10%, même en région parisienne par exemple.

Il faut penser aux différentes formes d’immobilier. Le forum les liste toutes plus ou moins.

Et surtout, il faut chercher. Il faut parfois étudier une cinquantaine de biens avant d’en trouver un intéressant financièrement.
Son intérêt peut être dû à :
- son prix fortement négociable dû à la situation du vendeur . N’oublions pas que la rentabilité se joue dès l’achat !
- son potentiel de transformation
- son type (meublé, location saisonnière, commercial, parking, …)
- …

Construiresaretraite · #33

Pruls a écrit :
Il semble que certains endroits soient plus propices que d’autres pour trouver des rentabilités autour de 10% brute.

Précision : comme l’on dit "la rentabilité paie un risque" que ce soit dans l’immobilier ou en bourse. Une rentabilité élevée, et parfois trop élevée doit éveiller notre méfiance.

Range19 · #34

jeamb a écrit :
je suis assez impressionner de voir que certains trouvent des ’renta papier’ de 10% (oui parce que sur le papier ou dans excel, c’est bien, mais la renta se fait uniquement si le bien est loué).

Je crois qu’il ne faut pas se leurrer.
Un prix reste lié aux qualités de ce que l’on achète. À l’époque des prix bas avec peu de constructions neuves, dégager 10% était relativement facile.

Aujourd’hui, quasiment tout ce que je vois qui apporterait une rentabilité élevée est lié soit à des immeubles vieillots, éventuellement vétustes, voire des taudis…

J’ai vu récemment un immeuble dégageant près de 13% avec 2 commerces et 2 T3… Familles Groseille dans les étages et les communs, vétusté incroyable. Les travaux nécessaires pour ne pas être blâmable en cas d’accident ou de plainte (gaffe au Juliencourbetisme) flingueraient la rentabilité.
Le comble, c’est que les loyers des appartements sont au prix du marché. Normal, ce ne sont pas les occupants qui les paient de leur poche. Jusqu’à quand ?

Construiresaretraite · #35

Range19 a écrit :
J’ai vu récemment un immeuble dégageant près de 13% avec 2 commerces et 2 T3… Familles Groseille dans les étages et les communs, vétusté incroyable. Les travaux nécessaires pour ne pas être blâmable en cas d’accident ou de plainte (gaffe au Juliencourbetisme) flingueraient la rentabilité.
Le comble, c’est que les loyers des appartements sont au prix du marché. Normal, ce ne sont pas les occupants qui les paient de leur poche. Jusqu’à quand ?

Effectivement, il vaut peut-être mieux passer son chemin sur cette affaire ! Mais tant que le manque de logements perdurera ce type de situation existera.

toudoucement · #36

J’ai eu comme propriétaire un type qui avait acheté des immeubles très vétustes dont les appartements étaient loués à des locataires très modestes.

dès qu’il avait 3 appartements de vide,il déménageait les locataires pour libérer un étage totalement refaisait l’étage le louait à une population d’étudiants ou jeunes travailleurs et rénovait étage par étage de bas en haut pour finir par créer de nouveaux appartements en combles.

L’avantage c’est que ça devait s’autofinancer même avec des appartements en rénovation et qu’il défiscalisait en permanence avant de revaloriser les loyers.
Je n’y suis resté que quelques mois,il était en train de rénover les parties communes.Super intéressant et super sympa comme propriétaire.

Y’a surement des choses à faire avec les immeubles vétustes à très fort rendement pour les gens qui ont des compétences et du temps en améliorant le standing

Construiresaretraite · #37

Oui c’est intéressant mais ne pas oublier l’emplacement.

Philippe30 · #38

toudoucement a écrit :
J
dès qu’il avait 3 appartements de vide,il déménageait les locataires pour libérer un étage totalement refaisait l’étage le louait à une population d’étudiants ou jeunes travailleurs et rénovait étage par étage de bas en haut pour finir par créer de nouveaux appartements en combles.

L’avantage c’est que ça devait s’autofinancer même avec des appartements en rénovation et qu’il défiscalisait en permanence avant de revaloriser les loyers.

Tout le monde y trouve son compte , locataire , propriétaire et l’immobilier.
N’oublions pas que rénover un immeuble permet de revitaliser une rue, un quartier.

Les biens sont construits , puis se dégradent et baissent en valeur puis sont rachetés pour être rénovés et reprendre de la valeur.
Reste à savoir à quel moment du cycle vous allez investir.

Merci pour cet exemple

Philippe

Construiresaretraite · #39

A ce sujet, quels sont vos avis et comportement vis-à-vis des cycles d’investissement immobiliers ?

Aujourd’hui, nous lisons un peu de tout sur le sujet :
- il y a les pro théorie de Friggit observant qu’un décalage de plus en plus marqué se forme entre le prix des logements et le revenu des ménages. Nous sommes donc à l’aube d’un effondrement.
- d’autres s’appuient sur un déficit de logements par rapport à la demande. Qu’il y ait une baisse peut-être mais un effondrement non
- nous n’en avons pas vu qui pensaient que le marché allait monter à court terme !

Vis à vis de cette situation baissière, le pouvoir de négociation est plus fort, et nous sommes désormais à l’affût de certaines opportunités. Mais l’histoire ne dit pas, à cette étape du jeu, quelle va être l’amplitude et la durée de cette correction.

Pruls · #40

La valeur des biens est une chose, leur rentabilité une autre.

La vraie question est de savoir si les loyers se maintiendraient en cas de baisse des prix.

Il me semble que Friggit présente une courbe où les loyers n’ont pas suivis l’augmentation du prix des biens, donc on peut supposer qu’un rééquilibrage n’affecterait pas les loyers.

Si quelqu’un a des éléments de comparaison avec la dernière crise immobilière, je suis preneur.

Philippe30 · #41

Jacques Friggit est il donc un dieu de l’anticipation des cycles immobiliers pour que son nom soit évoqué à chaque fois que l’on parle d’une hausse ou d’une baisse ?

Pouvons nous appliquer la même conclusion sur l’ensemble du territoire Français ?

Pour ceux qui pratique un peu l’immobilier , la veille et l’observation des prix des biens et des loyers sont nécessaires la généralisation de théorie macroéconomique au niveau locale me parait dénue de sens.

Que le marché des prix des biens soit baissier , c’est un fait mais on entend cela depuis 2009 et j’ai surtout constaté une stagnation des prix avec en fonction des nécessitées des vendeurs des prix plus facilement négociables.

La marge de manœuvre et l’avantage est clairement à l’acheteur pour autant assistons nous depuis 3 ou 4 ans à une baisse tant attendue par certains pour acheter ?
Non par contre actuellement les taux d’intérêt sont bas ce qui soutient le marché immobilier.

Un marché haut avec des taux hauts ne peux que générer une baisse des prix en cela Jacques Friggit n’a pas inclus cette donnée dans ses calculs , donnée pour tant fondamentale.

La base de calcul sur le revenu des ménages est une donnée parmi d’autres mais pensez vous qu’un locataire passe son temps à étudier le prix du marché immobilier pour savoir si il doit acheter ou louer ?

Sur le nombre de locataires que j’ai eu , très peu sont parti dans une démarche d’achat et la plupart ne souhaitent pas acheter et n’achèteront pas pour des raisons financières même si les prix venaient à baisser de 30 à 40 %.

Il ne faut pas généraliser, le suivi et l’évolution des prix doit se faire localement en fonction de l’évolution des villes et des quartiers.

Comme cela a été évoqué plus haut , il faut prendre en compte la rentabilité des biens actuelle avec la possibilité de négociation plus importante et bénéficier des taux bas.

Philippe

Construiresaretraite · #42

Bonjour,

A 200% d’accord avec ce qui est dit Pruls et Philippe 30 : nous n’avions pas donné notre avis à dessein !

Nous avons observé nous aussi que des opportunités locales existent et c’est bien le ratio loyer/prix d’achat qui fait la pertinence d’un investissement.
A ce titre, nous avons un oeil permanent sur ce type d’infos  :
Prix au m2 : l’immobilier dans 600 villes de France - Linternaute
et sur le site de l’INSEE qui contient pas mal d’indicateurs sur les loyers et prix d’achat.

Friggit arrive souvent (comme précisé) dans les conversations et cela suscite toujours des débats passionnés. Les pro Friggit nous font souvent penser aux catastrophistes de la fin du monde (qui arrive régulièrement). Nous avons un collègue qui habite Paris et qui attend la baisse depuis 2006, année de sa découverte de Friggit …

[Philippe30] Comme cela a été évoqué plus haut , il faut prendre en compte la rentabilité des biens actuelle avec la possibilité de négociation plus importante et bénéficier des taux bas.

Oui en phase tout est là. Et ajoutons aussi que ces taux sont historiquement bas. Il serait donc dommage de ne pas en profiter.

toudoucement · #43

Les loyers sont plus liés aux revenus des locataires qu’aux prix de l’immo.Friggit a peut-être raison sur les rendements locatifs sont très bas(quoique).

quand on achete en province des biens offrant des 8/10% de rendement bruts avec des loyers supportables par les locataires financé à des taux de 3,5%,je vois pas trop comment ça peut s’éffondrer.

à mon sens ce qui fait la différence c’est la capacité à bien gérer la location:avoir toujours des logements aptes à séduire les candidats.

la selection se fera plus par la qualité que par le prix.Un locataire regardera evidemmment le prix mais chosira toujours l’appartement le plus lumineux ou le mieux décorer.Vu le comportement de certains bailleurs,il n’est pas trop difficile de proposer mieux.

Sur mon secteur,je vois des logements qui vont rester vides(vetustes ou simplement vieillots) et des logements qui se louent parce qu’ils sont adaptés aux standards de confort et au gout du jour.

ça demande une gestion dynamique(refaire une salle de bain,installer une cuisne,donner un coup de pinceau et faire des revetements de sol)c’est un petit peu de temps et d’argent,mais à mon avis c’est ce qui fera la différence dans un marché plus lourd

Pruls · #44

Friggit présente des données intéressantes, après, il faut les interpréter correctement.

A mon sens, les gens qui n’investissent pas par peur d’une grosse baisse cherchent à faire une plus value et considèrent les rentrées de loyers comme négligeables.
J’ai plutôt la vision inverse, donc Friggit ne m’embête pas vraiment.

Pour toutdoucement, nous vivons actuellement une croissance tellement modérée qu’on flirte avec la récession. Un décrochage du chômage et des salaires pourraient faire baisser la capacité des locataires à payer leur loyer.
J’ai pas une boule de cristal, j’ai confiance en l’avenir, mais ce risque existe, d’autant plus que nos entreprises ont pas mal délocalisé.

Une autre hypothèse est qu’on peut trouver dans l’actualité des éléments rappelant la dynamique de 29, notamment en terme de radicalisation (aux plans national comme international) et de rejet des différences. Qui peut dire à qui profiterait une éventuelle guerre?

Enfin, un élément plus long terme que j’anticipe est la forte augmentation du coût de l’énergie couplée à une politique de lutte contre l’effet de serre. En d’autres termes, la réduction drastique de l’utilisation de la voiture personnelle qui pourrait engendrer une réorganisation du territoire non négligeable. (source CSTB)

La proximité des transports en commun est pour moi primordiale, surtout en se positionnant sur des crédits longs sans revente à leurs termes.

Investir en pleine cambrousse ne me parait pas raisonnable sur plus de 15ans.

Donc emprunter sur une durée courte permet d’envisager une revente à court terme et donc limite le risque de boire le bouillon si le contexte local change radicalement (usine qui ferme, construction d’un quartier écolo HLM juste à côté…).
L’investissement à long terme ne protège pas de ce risque mais permet d’envisager une trésorerie positive au début permettant de financer des adaptations au contexte.

Tout cela hors considération de la fiscalité qui pourrait changer et qui demande à ce qu’on prenne une marge de manœuvre pour pouvoir y faire face si elle devenait moins favorable aux méchants propriétaires qui laissent leur logement vide en période de pénurie de logement (hahum…).

lemouz · #45

Je pense de mon coté qu’il existe en fait 2 marchés.
Celui de la résidence principale et celui de l’investissement locatif. Les types de biens ne sont pas les mêmes. Rares sont les studios ou T1/T1bis qui ne soient pas des investissement locatifs. Or, très souvent, un vendeur investisseur fixera son prix en fonction de la plus-value qu’il souhaite maximale mais aussi du rendement locatif qui découlera de son prix de vente. Il sait très bien que si son prix permet un rendement net d’impots de 7% au centre ville de Toulouse, le bien va partir le jour meme. S’il propose quelques chose qui arrive a 4% nets, c’est pas pareil.
Tout cela pour dire que, bien souvent, les marges de négociation (>5%) existent quand les vendeurs ne sont pas des investisseurs.

MoneyMaker · #46

Je rajouterai même que la rentabilité du bien en question est majoritairement présente dans son prix d’achat. C’est un point crucial.

Construiresaretraite a écrit :
jeamb a écrit :
En effet, dans ’mon bon coin’, il est impossible de trouver des rentabilites de 10%. Donc si en plus vous prenez un credit court (15 ans), vous ne serez jamais a l’equilibre.
Bonjour Jeamb,

Nous pensons vraiment qu’il est tout à fait possible de trouver des biens avec une rentabilité de plus de 10%, même en région parisienne par exemple.

Il faut penser aux différentes formes d’immobilier. Le forum les liste toutes plus ou moins.

Et surtout, il faut chercher. Il faut parfois étudier une cinquantaine de biens avant d’en trouver un intéressant financièrement.
Son intérêt peut être dû à :
- son prix fortement négociable dû à la situation du vendeur . N’oublions pas que la rentabilité se joue dès l’achat !
- son potentiel de transformation
- son type (meublé, location saisonnière, commercial, parking, …)
- …

MoneyMaker · #47

Effectivement, dur de descendre un prix face à une personne ayant ou ayant eu la même stratégie que vous précédemment.

lemouz a écrit :
Je pense de mon coté qu’il existe en fait 2 marchés.
Celui de la résidence principale et celui de l’investissement locatif. Les types de biens ne sont pas les mêmes. Rares sont les studios ou T1/T1bis qui ne soient pas des investissement locatifs. Or, très souvent, un vendeur investisseur fixera son prix en fonction de la plus-value qu’il souhaite maximale mais aussi du rendement locatif qui découlera de son prix de vente. Il sait très bien que si son prix permet un rendement net d’impots de 7% au centre ville de Toulouse, le bien va partir le jour meme. S’il propose quelques chose qui arrive a 4% nets, c’est pas pareil.
Tout cela pour dire que, bien souvent, les marges de négociation (>5%) existent quand les vendeurs ne sont pas des investisseurs.

Construiresaretraite · #48

Pruls a écrit :
Enfin, un élément plus long terme que j’anticipe est la forte augmentation du coût de l’énergie couplée à une politique de lutte contre l’effet de serre. En d’autres termes, la réduction drastique de l’utilisation de la voiture personnelle qui pourrait engendrer une réorganisation du territoire non négligeable. (source CSTB)
.

Conférence intéressante. La révolution des transports est prise en compte mais également les modes de chauffage.

Pour avoir fait construire à plusieurs reprises, nous avons connu la RT 2000, RT2005, RT 2012 et dernièrement le BBC. La maison passive (on se passe de chauffages conventionnels et climatisation) puis la RT2020 (=maison positive= maison produisant plus d’énergie qu’elle n’en consomme) vont suivre.

À chaque fois la facture augmente sur le prix au M², pour une réduction certes de la facture énergétique mais qui se rentabilise au bout de plusieurs décennies.

Dans ce contexte, on pressent que les prix de l’énergie vont exploser, amplifié peut être par des projets de loi en gestation et il est vrai que prendre en compte dès à présent cet élément est pertinent pour des investissements à long terme.

Pruls · #49

lemouz a écrit :
Je pense de mon coté qu’il existe en fait 2 marchés.
Celui de la résidence principale et celui de l’investissement locatif.
Tout cela pour dire que, bien souvent, les marges de négociation (>5%) existent quand les vendeurs ne sont pas des investisseurs.

Bonjour,

cette idée m’intéresse, pouvez vous la développer?

Cordialement.

Julien31 · #50

Bonjour,

Dans le cadre de mon premier investissement locatif, je viens solliciter votre aide pour le choix du crédit immobilier.

prix de vente : 134 000 euros FAI
revenus mensuels locatifs : 800 euros CC

Voici les 3 offres de prêt (hors assurance) :

134 000 euros sur 25 ans à 1,8% 555 euros par mois (coût du crédit 32 502 euros)
134 000 euros sur 20 ans à 1,49% 646 euros par mois (coût du crédit 21 748 euros)
110 000 euros sur 15 ans à 1,19% 667 euros par mois ( coût du crédit 10 163 euros)

Laquelle de ces offres me conseillez vous ?

Merci.

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1 #26 13/05/2013 22h42

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1 #32 15/05/2013 00h39

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jeamb a écrit :

Range19 a écrit :

2 #36 15/05/2013 22h56

1 #37 15/05/2013 23h20

toudoucement a écrit :

3 #41 17/05/2013 05h39

1 #43 17/05/2013 09h45

2 #44 17/05/2013 10h31

1 #45 17/05/2013 12h04

1 #46 17/05/2013 14h28

Construiresaretraite a écrit :

jeamb a écrit :

lemouz a écrit :

Pruls a écrit :

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