Immobilier : différences entre promesse et compromis de vente…

De ce que j’ai compris, la promesse de vente demande des frais d’enregistrement et il vaut mieux être sûr de ce que l’on fait pour ne pas perdre l’acompte?

Bonjour,

C’est la même obligation qui incombe au vendeur que l’avant-contrat soit une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. D’ailleurs le terme juridique exact du compromis est promesse synallagmatique de vente. Et comme ce nom l’indique, la seule différence entre les deux c’est que l’une est unilatérale et l’autre bilatérale (attention sur le site Accueil Particuliers | Service-Public est utilisé le terme promesse de vente qui englobe les deux types alors que le langage courant utilise par abus le terme promesse de vente pour nommer la seule promesse unilatérale)

Cela résulte de l’article 1134 du Code Civil. Les juristes disent le compromis vaut vente ce qui n’est pas le cas de la promesse unilatérale de vente car l’acheteur conserve une faculté de renoncement (il perd alors l’indemnité d’immobilisation)

Si votre vendeur refuse d’exécuter le contrat vous devez l’y contraindre devant le Tribunal de Grande Instance. Malheureusement, vous avez sur ce point entièrement raison, rares sont les hommes de lois qui prennent le temps de bien tout expliquer et, personnellement, j’en veux énormément à l’Education Nationale de ne pas inclure le droit comme matière obligatoire dans tous les cursus alors que nous sommes confrontés au droit tout au long de notre existence.

Parlez-vous de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives  ?

Je ne résiste pas au plaisir d’en citer un extrait

Le législateur a écrit :

L’article L. 225-149-3 du même code est ainsi rédigé :
« Art. L. 225-149-3.-Les rapports et les formalités mentionnés à l’article L. 225-129-2, au second alinéa de l’article L. 225-131, aux 1° et 2° de l’article L. 225-136, aux articles L. 225-138, L. 225-142 et L. 225-143, au dernier alinéa de l’article L. 225-144, aux articles L. 225-145 à L. 225-147, au second alinéa de l’article L. 225-148, à l’avant-dernier alinéa de l’article L. 225-149 et à l’article L. 225-149-2 peuvent donner lieu à une injonction de faire suivant les modalités définies aux articles L. 238-1 et L. 238-6.
« Sont nulles les décisions prises en violation du premier alinéa des articles L. 225-129 et L. 225-129-1, des deux premiers alinéas de l’article L. 225-129-2, du premier alinéa de l’article L. 225-129-6, de la première phrase du premier alinéa et du second alinéa de l’article L. 225-130, du premier alinéa de l’article L. 225-131, du deuxième alinéa de l’article L. 225-132 et du dernier alinéa de l’article L. 225-147.
« Peuvent être annulées les décisions prises en violation de l’article L. 233-32 ainsi que les décisions prises en violation des dispositions de la présente sous-section 1 autres que celles mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
« Les articles L. 225-127 et L. 225-128, le premier alinéa des articles L. 225-132 et L. 225-135, l’article L. 225-140 et le premier alinéa de l’article L. 225-148 ne sont pas soumis au présent article. »

Ah si tout était aussi simple !

Cette phrase n’est qu’un adage (datant d’Aristote il me semble, mais il faudrait vérifier). Elle n’a pas de valeur légale : c’est ce qu’on appelle une fiction juridique. Son seul objet est de permettre le fonctionnement de la société.

(Le Conseil constitutionnel avait, il y a quelques années, indiqué en principe que la loi se devait d’être accessible et intelligible. Pour le premier critère, pas de problème, on trouve facilement tous les textes de lois. Pour le second… Je mets quiconque au défi de comprendre toutes les dispositions du Code général des impôts à la première lecture ! )

En fait, chacun à ses avantages et inconvénients.

Il semblerait que la PUV (promesse unilatérale de vente) est plus habituelle à Paris et dans le nord, alors que dans le sud, la coutume veut que le promesse synallagmatique (compromis) soit de mise.

Pour la PUV, le vendeur s’engage mais pas l’acheteur. Si l’acheteur ne léve pas l’option, il devra payer l’indemnité d’immobilisation versé en garantie, et surtout, grand grand avantage, le bien redevient immédiatement disponible pour le vendeur. Si l’acquéreur léve l’option, il est définitivement engagé. Il ne peut plus se retirer

Pour le compromis, une fois signé par les deux parties, l’engagement est ferme et définitif. Si l’acquéreur ne souhaite plus acheter, seul un juge pourra résilier le compromis, et durant toute la procédure, le propriétaire ne peut pas disposer librement de son bien, tant que la résolution du compromis n’est pas signifiée.

Dans les deux cas, le délai de rétractation, ou de reflexion, existent.