Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ?

Praxis · #1

Bonjour à tous, merci de me lire,
Comme je me suis déjà présenté dans le forum idoine, je voudrais poser une question sur un intéret à lotir un terrain nu non viabilisé….
Je suis donc héritier, dans une petite ville du Sud-Ouest, d’un terrain constructible, nu, de 22 500 m², plat, situé à l’entrée de la ville, à l’est, près de zones pavillonaires.
Ce terrain appartient à un ensemble constitué de batiments anciens, dont la maison où je suis né, en état moyen, pour ne pas dire très médiocre.
Cet ensemble se trouve à l’intersection de 2 rues, une où passent tous les réseaux, l’autre aucun (meme pas l’EDF ;-))
Le terrain de 22 500 m² (l’ensemble mesure environ 29 000 m² en tout) "donne" sur la voie desservie par aucun réseau.
Il a été estimé en 2012 par un expert pour la succession dont je suis bénéficiaire 6 € du m².
J’ai l’intention de le vendre.
Ma question : est-il plus intéressant pour moi que je le vende à un lotisseur, donc à ce prix (ou un peu moins), ou bien le (faire) lotir par un professionnel, sachant qu’on pourrait en tirer environ 15 lots de 1 000 m² (compte tenu des dessertes, des éléments obligatoires, de la voirie…), qui se vendent alentours entre 25 et 30 € le m² viabilisés.
Je pourrais également donner, en démolissant deux anciens hangars, accès à la rue principale, desservie par tous les réseaux….
Bien sur, je ne suis ni maçon, ni lotisseur, ni architecte (j’ai confié une étude à un géomètre-expert pour avoir une idée des prix, mais je sais que c’est cher ;-))
J’ai trouvé un cabinet qui fait de la "maitrise d’ouvrage déléguée" sur le Net, je ne sais pas si c’est intéressant, ni comment ils se financent….
Voilà mes interrogations, je pense que sans doute le mieux serait que je vende le terrain nu mais j’attends vos conseils sages et éclairés bien sur ;-))
Merci beaucoup !
Pxs

Mots-clés : immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain

aerts · #2

Surtout ne vendez pas à 6€ le m² !
Attendez d’avoir le temps et l’argent pour créer des parcelles viabilisées.
Renseignez-vous sur le marché immobilier local et sur ses perspectives (climat, centre d’interêt) cela vous donnera une idée de la réelle valeur de ce terrain.
Un héritier dans le même cas que vous.

Praxis · #3

Merci Aerts pour ce message encourageant !
Je ne sais pas dans quelle région vous etes, mais ici (Aquitaine-est), c’est sinistré !
Je suis allé voir les professionnels locaux :
Beaucoup de biens à vendre, la paupérisation des classes moyennes est visible, les agences immobilières que j’ai contactées ont toutes le meme refrain : on n’a de la demande que pour des biens à moins de 80 000 €, meme avec des travaux !
Les dernières lois relatives aux lotissements (2007) et à l’immobilier de rapport (projet Dufflot) semblent encore avoir ajouté des freins aux acheteurs et aux propriétaires….
Et elles me disent que je vendrai difficilement un aussi grand terrain à ce prix-là (6 €/m²)
Sachant que je n’ai aucun héritage en vue, et qu’il faut compter environ 250 000 € pour viabiliser ce terrain.
Je rappelle qu’aucun réseau EDF, ni aucun assainissement n’est disponible dans cette rue…
Merci en tout cas
JP

Job · #4

à la Mairie ou à la DDE ou aux Services Techniques, ils ne sont d’aucun conseil ?

coyote · #5

Peut-etre existe il une solution intermediaire qui permettrait de vendre progressivement,
sans pour autant abandonner l’idée, c’est de réaliser le lotissement en 4 tranches de 4/5 Lots :
Les avantages :
- Vous pouvez mettre en condition suspensives de ventes des terrains la signature de tous les compromis pour lancer la viabilisation de la tranche ( ce que mon voisin a fait pour ses 4 lots )
Vous n’avez que de l’ordre de 60 K pour la viabilisation ( bien que le chiffre global de viabilisation de 250K me semble élévé)
- Vous n’apportez pas sur la commune 15 lots tout de suite, mais ca peut être 4 lots tous les 2 ans
( moyens de gérer la saturation de l’offre )

bien cordialement

Praxis · #6

Job a écrit :
à la Mairie ou à la DDE ou aux Services Techniques, ils ne sont d’aucun conseil ?

Merci Job !
la Mairie : pas grand chose, sinon que le terrain ne les intéresse pas….
La DDT ? Je ne l’ai pas contactée…
Pxs

Praxis · #7

Merci Coyote.
Oui, j’y ai pensé.
Ne pas mettre en vente 15 lots à la fois.
Plus logique, mais le chiffre de 250 K€ tient compte qu’il faudrait une pompe de relevage pour les eaux usées, l’élargissement de l’accès à la rue, le rond-point pour les pompiers, etc…
C’est la raison pour laquelle j’ai contacté un géomètre-expert afin d’affiner ces montants.
Mais l’idée de lancer progressivement le lotissement est certainement la clé de mon problème (si je m’engage dans cette voie, car je dois trouver un professionnel compétent pour les travaux !)
Merci en tout cas pour ces idées, qui vont m’aider à murir mon projet.
Pxs

coyote · #8

Je vous encourage grandement a bien travaillé votre poste de viabilisation.
Nous sommes actuellement 4 maisons sur notre chemin d’accés ( 200 metres). avec finition enrobé ( sans trottoir et sans raquette de retournement), portail d’accés, visophone, éclairage, tout a l’egout, eau/elec . La viabilisation a été faite pour 11 lots. Tout Tout Tout compris.. 90K€
(surface intitiale de l’ordre de 15000m^2)

Praxis · #9

Merci Coyote pour ces précisions.
A titre d’information, à quel type de professionnel avez-vous confié la conception de ce projet ?
J’ai, en plus du géomètre-expert, contacté une architecte (dont le compagnon m’a acheté un hangar jouxtant le terrain)
A moins que vous vous en soyez chargé vous-meme ?
Pour la réalisation, une entreprise du BTP ?
Merci beaucoup
Pxs

coyote · #10

Le deux première partie on été faites par le vendeur de notre terrain

a) Geometre expert : pour découpage en parcelles et positionnement des reseaux
( par rapport au courbe de niveau )
b) Entreprise specialisée en VRD, avec finition en cailloux du chemin

Ensuite les terrains ont été vendu, et le chemin d’accés aussi en indivision par la suite
La commune ayant refusé de reprendre la voirie à sa charge
Nous avons donc décidé d’en controler l’acces

c) Réalisations des accès contrôlés ( Maconnerie / portail / Visio / motorisation / éclairage)
+ une nouvelle tranchée de 200 metres
Ce sont les bibis ( nous qui les avons réalisés), si soustraiter, compter 15K€ de plus

d) Reprofilage du chemin + Enrobé : Entreprise de TP bien connu.

A noter que le propriètaire a commis une grave erreur…. Ne voulant pas participer au point c) et d)
un document spécial a été fait chez le notaire comme quoi en vendant le chemin en indivision
( pour ne pas payer l’amenagement et toucher un peu d’argent, il se condamnait le droit de passage ultérieur.)
Il doit donc recreer un autre chemin d’acces pour 4 lots, mais pour les 3 qui restent, il n’a pas
d’accés possibles, et refuse de racheter la part en indivision qui a forcement pris de la valeur.

Donc pour vous le point le plus important c’est quid de la voirie du Lotissement
- Sera t-il cédé et accepter par la mairie.
- Ou sera t-il en indivision et geré dans le futur par les copropriétaires
Bein evidemment, la première solution est la plus simple pour vous

Praxis · #11

Merci beaucoup Coyote pour ces précisions.
Effectivement, je souhaite, comme votre vendeur, intervenir sur les points 1) et 2), le point 1 étant lancé, le géomètre vient sur le terrain le 22 juillet.
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant de la suite des évènements, mais déjà vos expériences me permettent de me construire une certaine "culture" de ces investissements.
Bonne journée à tous
Pxs

toudoucement · #12

faut-il les viabliiser ou bien simplement créer des parcelles à viabiliser à un prix intermediaire(genre 15€/m²) et liquider au fil de l’eau.

par ici,hors lotissement,on trouve des parcelles constructibles mais non viabilisées en général plus grandes que les parcelles en lotissement

Sasuke · #13

coyote a écrit :
- Vous pouvez mettre en condition suspensives de ventes des terrains la signature de tous les compromis pour lancer la viabilisation de la tranche ( ce que mon voisin a fait pour ses 4 lots )

J’ai un doute sur la validité de cette condition suspensive. En particulier quand on sait que dans le cadre de cet aménagement c’est l’article L442-8 du code de l’urbanisme qui s’applique. A savoir :

"A compter de la délivrance du permis d’aménager, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de sept jours pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter.

Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Le promettant peut, en contrepartie de l’immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par décret en Conseil d’Etat. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués au déposant dans un délai de trois mois, sauf si le contrat de vente n’est pas conclu de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées."

Pour en revenir à la problématique posée, la toute première question à se poser est de savoir si Praxis est en mesure de financer et de supporter les frais en amont de la vente des lots (géomètre, viabilisation, Taxe d’aménagement etc…)…. et surtout de les supporter pour une durée qui, en raison du contexte économique, n’est pas facile à appréhender !

Praxis · #14

Merci Sasuke pour les précisions au sujet des conditions suspensives…
A faire préciser par un notaire.
Quant au fond du problème que vous avez soulevé à la fin de votre post, je vous cite : "la toute première question à se poser est de savoir si Praxis est en mesure de financer et de supporter les frais en amont de la vente des lots (géomètre, viabilisation, Taxe d’aménagement etc…)…. et surtout de les supporter pour une durée qui, en raison du contexte économique, n’est pas facile à appréhender ! -"
C’est effectivement "LA" question : je n’ai pas les moyens de réaliser l’ensemble des opérations !
C’est pour cela que j’ai demandé un chiffrage précis de la faisabilité du projet par un géomètre-expert surtout, mais pas seulement, sur les problèmes relatifs aux réseaux et à l’assainissement, inexistants dans la rue concernée, mais présents sur l’autre rue, à laquelle mon terrain aurait accès, si je démolis deux vielles dépendances.
Et je pensais me tourner vers la "maitrise d’ouvrage déléguée": Maîtrise d’Ouvrage Déléguée et Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage - Juris-immo
Exemple (unique ?) : www.modia.fr
Mais je reste prudent, j’ai bien compris qu’il y avait partage (le propriétaire apporte le terrain, le MOD apporte les travaux et le savoir-faire) des bénéfices lors de la vente.
Mais en quelles proportions ?
Et en attendant de vendre ?
Et si l’on ne vend pas ?
Donc, prudence à tous les étages, donc vos commentaires et remarques sont toujours très intéressants et utiles, un grand merci !
Praxis

rems32 · #15

Bonjour,

Trouvez le financement et les compétences pour faire le lotissement, c’est possible.
Le point essentiel est la localisation de votre parcelle. Parce que faire 15 lots dans une petite commune ce n’est pas sur que cela se vendent.
J’ai vu des lotissements avec des baisses de prix de 30% à 50km de Toulouse avec accès autoroute.
Pour les vrd, eclairage, trottoir… on compte rapidement entre 15 et 20 000€ par lot, donc votre estimation à 250 000€ paraît réaliste.

Mais j’insiste avec les 3 E (Emplacement,Emplacement,Emplacement)

Pruls · #16

Bonjour,

la location de l’ensemble ne vous est elle pas possible?

Un maraicher bio pourrait peut être être intéressé?

Praxis · #17

Merci Rems32 !
Oh, oui je suis bien d’accord : il faut les vendre ces lots !
Et 15 d’un coup, c’est beaucoup (trop ?)
C’est la raison pour laquelle je pensais commencer par en faire et en vendre 3, pour financer les 3 suivants, etc….
Mais ce n’est pas si simple, les aménagements, voirie, assainissements… ne peuvent pas etre pensés et conçus pour 3 lots, si l’on prévoit d’en faire 12 supplémentaires, bien évidemment !
Quant à l’emplacement, vous avez bien entendu raison.
Ville de 20 000 habitants, desservie SNCF et autoroute, à 45 minutes de Bordeaux.
Terrain situé en périphérie est, à 2 km du centre (et de la gare), quartier à la fois "populaire" (HLM) et résidentiel, terrain face à la voie SNCF donc passage de trains fréquents le jour et bien sur, bruyants…
Mais rares la nuit (un train de marchandises vers minuit et un TGV le matin vers 5 heures)
Deux supermarchés à moins de 900 mètres, "hard discounters" alentours.
RN113 et RD933 (axe Bordeaux Toulouse et axe Périgueux Mont de Marsan) proches sans etre tout près (pas de nuisance sonore)
Quelques commodités (boulangerie, couturière, bureau de tabac…), collège et école à 300 m, lycée (privé) à 800 mètres, public à 2 km.
Bureau de poste, médecins et pharmacie à 300 m, centre-ville d’accès pratique à 15 mn à pied, délinquance en baisse (zone gendarmerie active), ville où en trouve tout (hopital, médecins spécialistes, cinéma, stade, piscine, grandes surfaces de bricolage, services administratifs, restaurants, cafés….)
Si les prix ont baissé de 30 % dans l’exemple que vous donniez, tout dépend de quel prix ils sont partis !
Dans mon cas, les agents immobiliers concernés m’ont parlé de 25 à 30 € le m² viabilisé bien entendu.
Merci
Pxs

Praxis · #18

Pruls a écrit :
Bonjour,
la location de l’ensemble ne vous est elle pas possible ?
Un maraicher bio pourrait peut être être intéressé?

Merci Pruls,
J’y ai pensé, mais il y a beaucoup de monde autour qui fait ce genre d’activités, et les terrains agricoles ne manquent pas !
Sinon, louer pour faire quoi d’autre ?
Merci !
Pxs

rems32 · #19

Pour les prix, vous pouvez regarder sur "se loger" les annonces de terrain similaire pour vérifier les estimations des agents immo (sachant que si ils ne sont pas vendus sur le site c’est que trop chers).

Il y a la règle générale qui veut que la vente des parcelles ne soit possible qu’après exécution des travaux imposés par l’arrêté de lotissement. Donc faire plusieurs tranches pas simple.

Peut-être le plus simple serait de se rapprocher d’un lotisseur mais ils vont vous faire des propositions indécentes…

Praxis · #20

Oui Rems32, j’ai commencé par regarder ce qu’il y a à vendre dans le secteur.
Ce sont tous des terrains viabilisés, de 1 000 à 3 000 m² (sauf un, de 15 000 m², donc comparable au mien, assez près en plus, le vendeur n’a pas affiché son prix, et il n’est pas viabilisé), qui sont affichés entre 35 et 15 € du m², la variable étant l’éloignement du centre-ville, les moins chers sont à 15 km !
Eh oui, ce n’est pas simple de faire plusieurs tranches (sans avoir 100 000 € d’avance !)
Un agent m’a dit que le lotisseur achèterait 6 € du m² (et il m’a meme conseillé de vendre à ce prix-là, la différence a-t-il ajouté, étant le prix des emm.. pour créer un lotissement !)
Sachant que le lotisseur n’aurait pas les couts que je supporterais en tant que particulier, il ferait par exemple, travailler les entreprises durant leur "temps perdu", ou en échange d’autres services, etc…
D’où mes hésitations et mes questions de béotien (qui en a conscience, et qui ne veut pas non plus se faire plumer, ou le moins possible ;-))
Merci !
Pxs

Praxis · #21

Bonjour à tous,
Des nouvelles fraiches de la Mairie (réponse arrivée hier à mes questions sur les possibilités de construction sur ce terrain, évidemment ce qu’il faut faire en premier !)
"Votre terrain est en zone 2AUb"
"Le secteur 2AUb est défini comme une zone à urbaniser à moyen ou long terme. Son ouverture
à l’urbanisation sera liée à une modification ou une révision du P.L.U."
"La révision du PLU interviendra en 2016 (Grenelle 2), 2017 au plus tard"
Et la Mairie n’a aucun projet dans ce secteur, donc par d’intention d’aliéner le bien.
Donc, si j’ai bien compris, je ne peux pas construire sur ce terrain pour le moment.
Je vais quand meme demander une étude au géomètre-expert pour bien avoir "noir sur blanc" les paramètres (réseaux, assainissement, nombre de lots possibles, etc..)
Pxs

rems32 · #22

Par expérience, ne pas faire confiance à la Mairie qui l’interprète à son avantage ou par manque de connaissance et vérifier par soit même les infos.

Pour l’exemple :
Pour une acquisition d’un terrain, je vais en mairie voir le plu, on me dit clairement que pour être en bon terme avec les voisins de ne faire qu’une habitation. Après lecture du PLU, je me rends compte qu’il y a 600m² de SHON sans taille de parcelle minimum donc 5/6 habitations.

Un conseil, récupérer le PLU qui est surement sur le site internet de la ville et lisez le.

Praxis · #23

Merci Rems, la responsable de l’Urbanisme m’a envoyé une copie du PLU pour mon secteur.
Bien évidemment, je suis assez peu qualifié pour l’interpréter, d’où ma décision de faire venir quand meme le géomètre-expert qui me fera un rapport précis et détaillé (je l’espère, je le paierai pour ça, donc il le fera ;-)) de la situation du terrain, des contraintes de construction, etc… Et éventuellement opposable…
En tout cas, vos conseils sont de bon sens, merci !
Pxs

Pruls · #24

Un PLU c’est un peu relou à lire, mais ce n’est pas incompréhensible.

En gros, ça fonctionne par zones, vous avez donc à identifier celle qui vous correspond sur un plan, puis à récupérer les règles qui s’y appliquent.

Si vous ne voulez pas faire ce travail, remplissez un formulaire de demande de certificat d’urbanisme pour que la Mairie fasse cette synthèse. Restera toujours à lire le détail.

Dans le détail, il faut faire attention à bien tout lire car des exceptions peuvent être formulées à des endroits du textes inattendus.

Évidemment, avec un peu d’expérience de ce genre de document, c’est plus rapide, mais un novice s’en sort en prenant le temps.

Après, si ce sont des tordus qui ont rédigé le texte, il peut y avoir place à l’interprétation. Dans ce cas (rare) vous pouvez vous adresser à votre Mairie pour avoir une explication de texte, ou selon la taille, à la DDT à qui la Mairie déléguera l’analyse du PC.

Praxis · #25

Merci Pruls !
Je peux demander un certificat d’urbanisme sans préciser ce que je vais construire sur le terrain ?
Mais c’est une idée, merci !
Pxs

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coyote a écrit :

#14 01/07/2013 09h32

#15 01/07/2013 10h26

#16 01/07/2013 10h37

#17 01/07/2013 10h48

#18 01/07/2013 10h50

Pruls a écrit :

#19 01/07/2013 11h24

#20 01/07/2013 11h40

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#22 02/07/2013 14h49

#23 02/07/2013 14h53

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