Investissement immobilier : quel apport ?

Pour moi, passez votre chemin pour cet appartement aux Lillas. La rentabilité brute de ce placement est un peu basse 12*615/(130000+10000) = 5,28%.

C’est trop juste, je négocierai ferme 10% ou 15% de décote, si j’étais vous.

On peut commencer à reflechir à 7% de rentabilité brute, dans ce cas, on a de bonnes chances pour avoir un placement interessant.

dois je y mettre de l’apport? si oui a quelle proportion ?

Je partage plusieurs avis ici exprimés, le taux de rendement semble un peu faible.
De ce fait vous seriez obligé d’abonder chaque mois pour compléter le loyer, le bien ne peut en effet s’autofinancer… sauf à mettre un apport important, mais il ne s’agit plus alors d’autofinancement.

Bonjour,

Je suis en train de poser les bases de ma gestion de patrimoine, en terme de placements, d’investissement, de diversification, etc…

Ayant un premier investissement locatif en cours, je souhaite bien sur renouveller l’expérience a court terme, mais en parallèle me diversifier vers des placements financier, divers assurances vie, avec des profils différents (majeure partie en fond euros, 25 a 30% en gestion dynamique/agressive).

Mais dans le cas de futurs investissements locatif, a court ou moyen terme, quelle apport minimum est il nécessaire d’apporter dans un projet ? 
Autrement dit: quelle partie de l’épargne faut il conserver en disponible Versus placer sur une AV ?
Plus l’emprunt est important et plus la banque risque de demander un apport non ?
Sachant qu’au dessus de 5 ans de salaires d’en cours, cela devient moins "standard" comme prêt, un apport est surement nécessaire? 

ie: même si un bien est autofinancés, générant un cashflow positif ou neutre, je ne pense pas qu’on puisse débarquer à la banque en disant: voila, j’ai vu un immeuble a 500k€ , voire 1M€, avec un emprunt sur 20 ans, cashflows positifs, je peux emprunter 110% avec 0 apport ?

Voila, cette question me préoccupe car je souhaiterais éviter de "bloquer" 20 a 30k€ sur une AV, et de devoir les sortir l’an prochain…

Du cash de coté, afin de pouvoir parer à une situation délicate est toujours bien vu par les banques… les banquiers ont toujours besoins d’être rassurés ! Dire combien c’est difficile, certains sur ce forum parlent de 6 mois de loyers, cela me parait le strict minimum.

Tant qu’il n’y a pas de soucis, le fait de ne pas avoir de réserve n’est pas un problème. C’est le jour où une vacance locative se produit, des travaux non prévus se déclarent, qu’il est appréciable d’avoir une réserve.

C’est sur qu’en roulant à 150 km/h, on arrive plus vite qu’en roulant à 30 km/h,. Mais on a aussi plus de chance de ne pas arriver du tout (ou plutôt d’arriver dans le fossé).

A chacun de décider quels risques il est disposé à assumer.

Pour ma part, je pense qu’il faut privilégier une certaine prudence, ne pas confondre vitesse et précipitation, et ne pas se mettre trop en risque si ce n’est pas nécessaire. Et bien entendu qu’il faut conserver une certaine trésorerie raisonnable de précaution….

@Frederic89 : la banque trouve sans doute son intérêts à ne pas être trop gênée par ce "problème". De toute manière, ce n’est sans doute pas elle qui trinquerait en cas de survenance d’un sinistre….

GoodbyLenine a écrit :

C’est sur qu’en roulant à 150 km/h, on arrive plus vite qu’en roulant à 30 km/h,. Mais on a aussi plus de chance de ne pas arriver du tout (ou plutôt d’arriver dans le fossé).

A chacun de décider quels risques il est disposé à assumer.

J’ai précisé que la quantité lissait le risque. Je pense maintenant être sur une autoroute avec un véhicule en bon état et 130 est raisonnable dans ces conditions.
Pour continuer avec votre analogie, il y a moins d’accident au km parcouru sur autoroute que sur les départementales.
Je comprends tout à fait que certains cherchent un peu de sécurité, mais la question est de savoir jusqu’où faut-il aller? A l’extrême, un locataire qui ne paye pas, c’est deux ans de loyers. Faudrait-il garder ce cash?

Cesar a écrit :

Un point assez important : surveiller son taux d’endettement, car c’est un paramètre que les banques regardent de près

Non, sinon personne n’arriverai à posséder plus de 3 ou 4 biens dans sa vie…
Nous en avons déjà discuté sur ce forum à plusieurs reprises, je vous laisse chercher.

Frederic89 a écrit :

J’ai précisé que la quantité lissait le risque. Je pense maintenant être sur une autoroute avec un véhicule en bon état et 130 est raisonnable dans ces conditions.
Pour continuer avec votre analogie, il y a moins d’accident au km parcouru sur autoroute que sur les départementales.
Je comprends tout à fait que certains cherchent un peu de sécurité, mais la question est de savoir jusqu’où faut-il aller? A l’extrême, un locataire qui ne paye pas, c’est deux ans de loyers. Faudrait-il garder ce cash?

Bonjour,
Je ne suis pas mathématicien mais quelque chose me dit que lorsqu’on considère par exemple un risque de vacances correspondant à 10 % du loyer d’un appartement, que l’on en possède 1, 10 ou 100, on aurait toujours un risque correspondant à 10% des loyer…

Sur la question d’un impayé de deux ans, la prudence n’impose pas de disposer de deux ans de trésorerie mais de s’assurer de trouver cette trésorerie si nécessaire.
En roulant aux taquets sans réserve de puissance… le risque est décuplé.