Immorente 2 : une version d'Immorente plus dynamique ?

Pour cette SCPI l’acquisition se fait en général en fonds propres. Les banquiers sont frileux, pour les SPCI qui empruntent.

Un autre exemple de SCPI mi rendement mi plus value est la SCPI Interpierre de Paref

-http://www.meilleurescpi.com/SCPI/SCPI-de-rendement/f61-scpi-interpierre

Cette SCPI investit avec une partie de dette.

J’aime bien le principe d’Immorente 2 (capital fixe + levier), mais la SCPI est si récente qu’il n’y a pas de rapport à analyser, donc rien à en dire, hormis la réputation de Sofidy.

Après, j’avoue ne pas trop voir l’intérêt de souscrire à des SCPI sans utiliser le levier du crédit.

Acheter sur fonds propres de l’immobilier leveragé, vous pouvez le faire à moindre frais avec des foncières cotées et en plus vous aurez une bien meilleure liquidité.

Le seul argument est que la fiscalité des revenus fonciers est différente de celle des revenus mobiliers, donc vous avez une diversification fiscale.

Lire http://www.sofidy.com/2012/2t2012/Bulle … 03%20-.pdf pour des infos détaillées (voire http://www.sofidy.com/documentationgd.htm)

Si les investissements rapportent 5.6%, les associés n’auront qu’un rendement légèrement supérieur à 4% sans doute. (Il faut financer les frais de fonctionnement, et constituer le RAN. On peut comparer à PFO2, où les investissements rapportent aux environ de 7%, et les associés ont un rendement vers 5.25%, avec cependant moins de perspectives de plus-values que sur les investissements d’Immorente2)

MichelPlatini a écrit :

Ceux qui suivent les SCPI connaissent le paquebot Immorente.
Voici sa petite soeur, axée sur les murs de commerce, mais avec une optique plus dynamique.

Selon un article del’AGEFI, on apprend :

Immorente 2 prend toutefois en considération la fiscalité de ses souscripteurs. Elle a donc vocation, d’une part, à s’endetter (à hauteur de 30 à 40 % de la valeur des actifs) afin que l’associé puisse déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers et, d’autre part, à distribuer moins de dividendes, ceci en affectant une partie des revenus au remboursement de l’emprunt et en ciblant des actifs dont les loyers, à la date de l’achat, sont en deçà de leur valeur locative de marché (VLM).
Afin de conserver une performance globale satisfaisante, Sofidy mise, pour pallier un rendement plus faible, sur l’appréciation future de la valeur des parts bien que, à ce jour, la fiscalité des plus-values immobilières soit dans la ligne de mire des pouvoirs publics.

Donc une SCPI mixte - mi rendement, mi-plus value - avec un endettement relativement élevé.

A financer plutôt par fonds propres ?

Bonjour,
Dans l’article d’AGEFI reporté, il y a quelque chose qui m’échappe. Mon raisonnement est le suivant. Un porteur de part de SCPI est imposé au niveau des résultats de la SCPI.  Pour que cette SCPI puisse permettre de déduire des intérêts d’emprunts d’autres revenus fonciers, il faut qu’en fait le bas de page du compte de résultat de cette SCPI soit négatif, soit un déficit foncier propre à la SCPI qui viendra en déduction des autres revenus fonciers, Comment peut-on à la fois distribuer un dividende et générer un déficit foncier au niveau de la SCPI. S’il y a déficit foncier, c’est que les intérêts d’emprunt plus autres charges sont plus élevés que les revenus (loyers), comment alors peut-on distribuer un dividende? Qu’ai-je raté?

Il y a aussi un truc que j’ai un peu de mal à m’expliquer sur cette SCPI.
Elle se vend comme une SCPI permettant d’adoucir la fiscalité lourde pour les TMI élevés

1. Sur le fait de cibler l’achat d’immeuble  dont les loyers sont en deçà de leur valeur locative de marché (VLM), là j’arrive à suivre. C’est le principe de Pierre 48 et ça correspond bien à l’intérêt des avantages des SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI discutés ici.

2. Par contre je ne vois pas en quoi le crédit, qui crée certes un effet de levier sur levier, permet d’adoucir la fiscalité. Certes, on va déduire les intérêts d’emprunts mais :
Si on a : 50 000 € achetés en SCPI Immorente2 et qu’elle s’endette à 50% à un taux de 3,5% par exemple, on va alors avoir 75 k€ d’actifs et comme résultat vu de la SCPI :
         75 000 *5 % = 3750  (J’applique le rendement d’une Immorente 1 classique sans levier)
         Déduction d’intérêts = - 75000*3,5% = 875
          Résultat fiscal   = 3750-875=2875 , soit 5,8% rapporté à la valeur des parts  (2875/50000).
Alors certes, l’investisseur ne va peut-être bien toucher que 2,5 % de dividendes (car une partie sera utilisée pour rembourser la part capital des emprunts), mais à cause de la transparence fiscale des SCPI il sera bien imposé "comme si" il avait touché 5,8%, sur lesquels seront appliqués des TMI+PS qui font mal, et surtout à un niveau pire qu’avec un 5% de rendement sans levier…

Donc, vu que la SCPI vante l’utilisation des emprunts comme un moyen d’adoucir la fiscalité des contribuables, aurais-je loupé qqch ?

Effectivement, je voulais bien écrire -25000 *3,5% = -875.

Par contre, j’avais bien vu qu’elle ne distribuait que 2,5% (je l’avais d’ailleurs écrit ) mais je pensais que l’investisseur n’était pas imposé sur ce qu’il touchait réellement en dividende distribué mais sur ce que gagnait réellement la SCPI (soit ici 5,8% plutot que 2,5%). Et je n’avais donc pas pris le crédit investisseur volontairement, mon point étant de montrer que 5,8% de résultat fiscal transféré à l’investisseur par transparence (cas de levier intrinsèque de la SCPI) est plus pénalisant que 5% (sans levier intrinsèque à la SCPI), contrairement à ce qu’a l’air de proner le discours. Certes, c’est un meilleur résultat (5,8%>5%) mais on paierait alors des impôts élevés immédiats sur des fonds qu’on ne toucherait que bcp + tard (car effectivement sous forme de plus-value) : dans ce cas alors, l’optimisation du levier peut-être, mais l’optimisation fiscale bof bof..

De plus, en enlevant le crédit investisseur en dessous, si mon calcul est bon (= si mon hypothèse de transparence fiscale transférée à l’investisseur est valide), les revenus fonciers resteront encore positifs une fois ceux-ci ôtés.

En gros, je pense qu’il y a deux choix :.
   - Soit je fais une erreur de compréhension sur le concept de transparence fiscale des SCPI et mon calcul est alors faux,
   - Soit le discours de la plaquette Immorente 2 est valide sur le point 1.) mais un peu tiré par les cheveux voire erroné sur le point 2.

Merci yannou77, de votre point de vue, vous semblez donc confirmer mes conclusions…

Effectivement, le capital de cette SCPI est fixe et est en ce moment fermé. Mais je crois me souvenir avoir lu lors le la clôture de la 2nde augmentation de capital que Sofidy avait préciser en envisager une  une 3ème au S2-2013 (ce qui ne serait pas aberrant sur cette SCPI encore très jeune).
C’est pourquoi que je commençais à étudier le dossier d’un oeil…

Immorente 2 annonce une nouvelle augmentation de capital.
Que pensez-vous de cette SCPI ?

Oui c’était 10 minimum lors de la précédente souscription.

En pratique : il faut signer un document de cessions sous seing privé (ou une "lettre de rachat" dont certaines sociétés de gestion ont un formulaire type), le faire enregistrer auprès du trésor public (c’est là qu’on paie les 5%, avec le Cerfa2759), et le communiquer à la société de gestion (avec le Cerfa tamponné par le fisc et le chèque de 119.60€). Renseignez-vous auprès de votre société de gestion…

Il y a un petit risque, car tout ceci (et la remise du chèque au vendeur) n’intervient pas tout à fait en même temps.

Autre aspect : la date de jouissance des parts pour l’acheteur est plus favorable qu’en cas de souscription à l’AK.

Ah cette opération peut m’intéresser car je m’intéressais a cette AK mais le montant minimum me rebutait un peu

Je remonte le sujet pour quelques infos.

Les dernières news :

- le dividende a progressé de 27% entre 2012 et 2013
- au cours actuel, le dividende ressort à 3,30% pour 2013
- le RAN, sous réserve du vote de l’AG, continue d’augmenter, et dépassera les 5€ par part (dividende annuel par part 2013 : 8,40€)
- le prix de la part a augmenté de +4,17% en 2012, +2% en 2013, et les valeurs d’expertises au 31/12/2013 sont en hausse d’environ 3%
- la valeur de reconstitution peut mécaniquement être envisagée en hausse de 5%

Source : courrier Sofidy aux associés

Le taux d’occupation, à fin 2013, est encore de 100% !

La diversification du patrimoine est bonne, tant géographiquement qu’en commerces, dont les activités sont variées (liste complète dans le bulletin du 4e trimestre 2013 : http://www.sofidy.com/wp-content/upload … 2%B09.pdf)

La mise en place d’un site internet de Sofidy permet de présenter plus clairement Immorente2 : http://www.sofidy.com/fonds/immorente-2/