Investir dans les murs d'un salon de coiffure…

Despe44 · #1

Bonjour à tous,

Après avoir intensifié les recherches de murs de commerce à proximité de chez moi (moins de 100 km, tout est relatif), je suis enfin parvenu à dégoter quelques opportunités d’investissement.

Je visite en effet samedi 2 locaux distincts (à 10 min l’un de l’autre) appartenant au même propriétaire, et occupés par des salons de coiffure.

Murs n°1:

Pour le premier, le prix affiché est de 80 000 €, loyer annuel de 8 016 €, taxe foncière à la charge du locataire, et pas de frais de copropriété car c’est un syndic bénévole qui s’occupe de la gestion. Le ravalement de façade a en outre était réalisé dernièrement. Le bail commercial est très récent (moins d’un an de mémoire). Le local fait 35 m², traduisant un prix au m² un peu cher pour la région (2 285 € / m²), mais en adéquation avec le rendement brut du bien (10,02 %).

En ajoutant frais de Notaire (8,5 %), frais de cautionnement bancaire (1,75 %), j’obtiens une rentabilité de 9,08 %, ce qui n’est pas négligeable, mais légèrement en-deçà de mes prétentions en matière de rentabilité (11% serait bien).

Au niveau du cash-flow, sur la base d’un emprunt de 88 320 € au taux de 3,35 %, assurance de 0,36 %, contracté sur 20 ans, l’échéance mensuelle serait de 532 € (soit 6 383 €).

Nous avons donc bien un cash-flow positif avant IR et PS (environ 1 400 € en déduisant 230 € d’assurance PNO), mais après Fiscalité cela se gâte. Je ne paye pas beaucoup d’IR pour le moment (14 %), mais à l’avenir je risque d’être imposé à 30 %, et l’IR + les PS vont commencer à présenter un poste de dépense annuelle beaucoup plus lourd.

Aussi, ma première interrogation concerne la pertinence de l’investissement : le fait de ne pas avoir un cash-flow réellement positif (après impôt et PS) devrait-il me conduire à renoncer à l’investissement ou à négocier assez strictement le prix de vente ?

Pour information, je ne souhaite pas spécialement étendre encore plus la durée du prêt (> 20 ans).
Trouver un bien supérieur à 10 % de rendement en Loire-Atlantique (et proche des villes principales comme NANTES et SAINT-NAZAIRE), et présentant un prix d’acquisition contenu (< 100 000 €) relève du miracle.
Je tiens à me diversifier dans les murs de commerce.
Je dispose par ailleurs de 3 studios LMNP en Bretagne acquis en début d’année. Si l’opportunité était excellente, j’ai du mal à trouver des biens aussi rentables (entre 12 et 15 %) en Loire-Atlantique.

Murs n°2:

Le propriétaire m’a indiqué qu’il disposait d’autres murs, dont il exploite le fonds jusqu’à présent, mais ce dernier est en vente (problème de santé). Ces derniers sont situés dans une petite galerie commerciale (ce qui est un atout indéniable à mon sens). La surface du bien est ici de 54 m², et le loyer de 750 €. Le prix d’acquisition quant à lui est de … Je ne sais pas ! Le propriétaire souhaitait jusqu’alors vendre fonds + murs et n’est pas contre dissocier les deux. Au regard du prix de vente du premier et de la rentabilité, je présume un prix de vente des murs aux alentours de 95 000 €.

En conservant cette hypothèse, la rentabilité brute est de 9,47 %, et seulement de 8,58 % en majorant le prix d’acquisition des frais de notaires et accessoires.

Ma seconde question ici est : d’après-vous, est-ce qu’il serait plus facile de négocier LES prix de vente, si je propose au vendeur d’acquérir les deux locaux, pour un prix fixé dans mon esprit à environ 140 000 € ? (voir moins dans le cadre d’une première offre)

De manière plus générale:

- Avez-vous quelques expériences à relater par rapport aux murs hébergeant des salons de coiffure ?
- Le potentiel de rendement de ces biens vous semble-t-il intéressant ?
- EDIT : j’ai été impressionné par le nombre de fonds de commerce de Salon de Coiffure à vendre sur LBC. Auriez vous une explication ?

De mon point vue, il me semble que l’activité de coiffure ne connaît pas vraiment la crise, même si l’activité de coiffure à domicile se développe. Il n’empêche qu’au même titre qu’il y aura toujours des défunts qui feront la joie des sociétés de Pompes Funèbres, nos cheveux pousseront toujours pour faire la joie de notre "coupe-tiff" préféré.

En outre, l’activité n’est pas particulièrement bruyante, ni salissante. Ce qui permet de rester en bonne relation avec le voisinage, et ce qui permet de ne pas trop détérioré le local.

Vos avis sont naturellement les bienvenus, c’est avant tout l’esprit de ce post.

Bien cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (30/07/2013 12h41)

Mots-clés : fiscalité, imposition, murs de commerce, rentabilité, salon de coiffure

GoodbyLenine · #2

Que vaut réellement un "fond de commerce" d’un coiffeur (= sa clientèle) ? Pas forcément grand chose, car la fidélité de la clientèle est surtout envers la personne qui les coiffe, et si celle-ci change (arrête son activité), une grande partie de la clientèle ne se sentira pas spécialement attaché aux locaux dans lesquels elle se faisait coiffer, d’autant que ce ne sont pas les concurrents qui manquent.

DDtee · #3

Secteur effectivement très concurrentiel. Certains forumeurs spécialisés en immo pro, les écartent systématiquement je crois, et viendront vous dire pourquoi ici.

Despe44 · #4

Après quelques vaines recherches sur le forum, je n’ai pas trouvé d’arguments contre.

J’attends donc la venue de ces spécialistes avec impatience.

Quoi qu’il en soit, investir dans des murs d’une petite galerie commerciale me semble pas inintéressant. Je ne manquerais pas de vous en dire plus après les visites que je réaliserais ce week-end.

DDtee · #5

Despe44 a écrit :
Après quelques vaines recherches sur le forum, je n’ai pas trouvé d’arguments contre.

J’attends donc la venue de ces spécialistes avec impatience.

En attendant, voici déjà ici quelques mots Info intervention #46

construiresaretraite pourra sans doute vous developper son analyse…

neilcaffrey · #6

bonsoir a tous

c’est mon métier (10 ans dans un cabinet d’avocats) évaluer et faire la cession conseiller les gens qui achètent et qui vendent( commerce;murs commerciaux ;part de SARL )donc n’hésiter pas a me questionner .

pour le salon de coiffure :
- il faut voir l’emplacement (environnement si il y a des commerces autours ou si c’est un désert ).

-voir le bilan du commerce (voir sa santé financière) le loyer doit être 10% du CA max après risque d’impayés.

-savoir si il est en RJ (voir le site SOCIETE.COM )car l’agent immobilier ne vous le dira pas !

-si il est a jour de ses loyers.

-si il n’y a pas de logement au-dessus la valeur des murs ce calcul sur 8 ans de loyer annuel.

-demander autour si il y a des commerces a vendre ou des murs commerciaux (ca peut cacher un loup).

a ce jour il y a beaucoup de murs commerciaux a vendre car il y des impayés

-négociez le prix a la baisse si (les murs vous plaise) .

pensez bien a l’emplacement et quel est la superficie car plus 80 m2 cela interesse les grosses franchises .

n’hesitez a me demander.

cordialement

Construiresaretraite · #7

Bonjour Despe,

Il y a effectivement beaucoup de salons de coiffure en vente actuellement probablement parce qu’il y en a trop (les cheveux poussent mais pas plus qu’avant) et que le marché semble se concentrer autour de franchises.

Sur les murs 2, attention lorsqu’un propriétaire vend murs et fonds. Il y a souvent une SCI pour les murs et une société pour l’exploitation. Il est donc aisé de mettre un loyer un peu gonflé. Sauf que derrière, il va falloir trouver un autre locataire… Et rien ne dit qu’il acceptera le même loyer.

Attention aux galeries commerciales. Ce n’est pas toujours le cas mais nous avons observé que des charges importantes pouvaient être demandées. Bien sûr, elles peuvent être misés à la charge du preneur mais si vous l’asphyxiez de charges dès le début, l’affaire peut pérécliter avant l’heure.

Despe44 · #8

Bonjour à tous,

Comme je m’y étais engagé en début de semaine dernière, je vous fait part d’un petit CR suite aux 2 visites des murs de salon de coiffure que j’ai visité.

Dans la mesure où seuls les "murs 1" ont suscité mon intérêt, je m’attarderais plutôt sur ceux-ci.

Sommairement, pour les "murs 2", le bien est mal situé (quartier "à risque"), dans petit centre commercial "de cité", une vitre cassée en cours de remplacement, l’exploitant cède actuellement le fonds et les murs, il n’y a donc pas de bail conclu pour le moment, et au final un prix de vente conforme à ce que je m’attendais (98 000 €, contre 95 000 € pour l’évaluation que je vous avez indiqué). Loyer potentiel 700 € environ, guère plus. Soit une rentabilité, assez loin de mes espoirs… Bref, passons !

Pour les murs 1, l’opportunité me semble beaucoup plus intéressante.
Une des artères principales de la ville (de 65 000 habitants environ), jonchés de commerce (par définition). Pas mal de passage, pas mal de place de stationnement (payant).
Vitrine qui fait l’angle de deux rues, murs extérieurs très propres (ravalement fait il y a moins de 5 ans).
Petite copropriété composée des murs du salon de coiffure, murs d’un toiletteur pour animaux et 2 appartements.
Syndic bénévole : frais minimaliste (de l’ordre de 27 € par an en 2012).
S’agissant de la superficie du local à proprement parler : 35 m², pour un loyer de 668 € par mois, révisable annuellement.
Murs intérieurs très propres, repeint récemment (couleurs assez "pétantes", mais rappelant l’énergie de l’exploitante).
4 postes de coiffage, 2 bac shampoing. Toilette (propre) et arrière salle (dépôt / cuisine).
Ouverture du mardi au samedi en journée continue (fermeture à 18h tous les jours, sauf le samedi à 16h. Cela semble assez courant dans le domaine de la "coiffure").

Point positif supplémentaire :

- la dernière cliente sortie avant la visite a dit à la propriétaire des murs (ancienne exploitante) que la nouvelle coiffeuse (titulaire du fonds) était très compétente, et que beaucoup de jeunes clients venaient chez elle;
- bail tous commerces (ce qui rend plausible que le bail soit racheté, quelque soit le repreneur);
- bail neuf (moins de 2 mois);
- 6 mois de caution sous compte séquestre notarié + 2 mois de dépôt de garantie versés directement à la propriétaire des murs;

Enfin bref, vous l’aurez compris, je suis assez emballé.

Bon évidemment, quelques points d’incertitude :

- l’exploitante est en place depuis moins de 2 mois (correspondant au nouveau bail), ce qui me laisse que peu de recul pour analyser son bilan (CA, charges incompressibles, …);
- pas de salarié pour le moment, l’exploitante est seule;
- le loyer peut sembler un peu cher par rapport à la surface du bien (19 € / m²), mais à vrai dire je ne sais pas combien paie les commerçants des alentours;
- la surface est peut être un peu petite, mais adaptée pour des exploitants futurs (il y a quelques temps, il s’agissait d’un bureau pour un agent immobilier indépendant)

S’agissant de la propriétaire, j’ai appris qu’elle était malade (assez lourdement semblerait-il) et que d’ici quelques mois elle sera classée en invalidité de 2eme catégorie par la Sécurité Sociale (correspondant à l’impossibilité d’exercer la moindre activité professionnelle). Pour le reste, la propriétaire semble "aisée" d’un point de vue patrimonial (2 murs de salon en vente + 1 immeuble de 10 studios + 1 immeuble de 7 studios + 1 T3).

Je ne saurais définir si la propriétaire est pressée de vendre, mais elle ne veut pas que cela s’éternise dans tous les cas.

Au final, le prix de vente affiché est de 80 000 €.

En me basant sur les ratios de certains, une "bonne affaire" suppose souvent que le prix de vente corresponde à 8 ans de loyers, soit 64 500 € environ (-20 % par rapport au prix de vente).

Je pense faire une offre en milieu de semaine à 62 000 €, puis ouvrir les négociations ensuite. En tout état de cause, payer plus que 70 000 € me semblerait trop…

La rentabilité espérée devrait me permettre un cash-flow positif à l’exception d’une quote-part des impôt (surtout en fin de remboursement de l’emprunt).

Vos remarques sont naturellement les bienvenues.
Aurais-je oublier certains points à analyser ?

Bien cordialement,

Despe

DDtee · #9

Cela parait assez positif en effet… L’état du bati peut-être (toiture…) ?

Despe44 · #10

Lors du dernier ravalement, les copropriétaires ont fait diagnostiquer l’état de la toiture. Cette dernière semblait saine…

Pruls · #11

Le point d’incertitude le plus fort est la capacité de la nouvelle coiffeuse à pérenniser le commerce. Quelle est son expérience? Elle sort d’où? Comment gère t elle son stock, son business?

Dans ma ville de 50k habitants, 19€ le m² me parait extravagant compte tenu des locaux disponibles aux alentours. Mais c’est pas très dynamique.

Quid des conditions du bail actuel (taxe foncière, qui fait quel travaux…?) Quid de l’accessibilité handicapé?

Que disent le règlement de copro et les derniers PV?

Construiresaretraite · #12

Pruls a écrit :
Dans ma ville de 50k habitants, 19€ le m² me parait extravagant compte tenu des locaux disponibles aux alentours. Mais c’est pas très dynamique.

Le prix d’un bien commercial n’est pas déterminé par son prix au m² mais par son loyer principalement.

Construiresaretraite · #13

Bonjour,

Avez vous analysé le bilan de l’ancienne gérante s’il y avait un salon de coiffure ?

Est ce une franchise ?

Quelle est l’expérience de cette personne ?

Au niveau du bâti, nous ne saurions trop vous conseiller de demander tous les justificatifs de l’état de la toiture et des murs. Au moindre doute, faites passer un expert. Nous avons eu à en faire les frais même si le DPE indiquait une toitur saine…

DDtee · #14

Construiresaretraite a écrit :
Nous avons eu à en faire les frais même si le DPE indiquait une toitur saine…

Il me semble que le DPE ne répond à aucun questionnement sur l’état de la toiture, juste sur les valeurs énergétiques du bâtiment (et reste de plus souvent discutable)

Despe44 · #15

Bonjour,

Dans une phase d’amorce des négociations, je suis en train de préparer un mail destiné à la propriétaire des murs.

Aussi, pour mettre un maximum de chances de mon côté, je souhaite lui poser les questions auxquelles elle aura conscience que la réponse donnée n’est pas un point favorable pour elle.

A ce titre, je souhaite lui demander:

- quel est le n° d’emplacement du local (1, 1 bis, 2 ) ?
- si les murs sont aux normes pour les handicapés ? (je pense que non)
- de confirmer qu’il y a environ 15 autres salons dans un périmétre de 500m ? (constaté sur les pages jaunes)

Ainsi que toute autre question "épineuse" qui pourrait me permettre de négocier le prix à la baisse. Avez vous certaines interrogations à me suggérer ?

D’avance merci,

Despe

DDtee · #16

Despe44 a écrit :
- de confirmer qu’il y a environ 15 autres salons dans un périmétre de 500m ? (constaté sur les pages jaunes)

Peut-être un peu trop gros, je tenterais plutôt : "comment se positionne ce salon par rapport aux 15 à proximité immédiate (500m de périmètre, d’après pages jaunes)"

Si le bâtiment est vraiment ancien : a-t-elle l’assurance qu’il n’y ai pas de tuyau plomb pour le réseau d’eau (nouveau diagnostique à venir).

Personnellement, je préfère et tente de m’arranger pour avoir les diagnostiques après la négociation du prix. Cela permet d’avoir de nouveaux arguments pour éventuellement le rediscuter.

Frederic89 · #17

Bonjour,

La classification d’emplacement d’un local commercial est complètement subjective, la propriétaire vous répondra 1 bis et votre marge de négociation sera alors faible. Partez plutôt en lui affirmant que l’emplacement est en seconde zone, à elle de discuter pour passer en 1 bis.

La mise aux normes de l’aménagement peux être à la charge du locataire, il vous faut le bail actuel pour savoir qui doit payer, ensuite vous pourrez éventuellement en discuter (si la mise aux normes est à la charge du locataire, il vaux mieux éviter ce sujet)

Pour la concurrence, j’attendrai une discussion orale pour en parler, ne donnez pas tous vos arguments avant une réelle discussion sur le prix.

Cordialement,
Frédéric

MichelPlatini · #18

Une idée toute simple : aller se faire faire une coupe de cheveux chez la coiffeuse…pour appréhender son professionnalisme

Despe44 · #19

Bonsoir à tous !

Je vous informe de manière officielle avoir fait une proposition de 63 000 € ce soir.

Je tenais d’ailleurs à vous remercier pour vos conseils, car je me suis senti plus à l’aisé dans la négo grâce à l’argumentaire défendu !

Bon, pour le moment rien de fait. La prioritaire doit réfléchir, consulter banquier et comptable, et reprendre contact d’ici la fin de semaine.

En clair, je m’attends à une contre proposition de sa part. A suivre….

Bonne soirée !

Siocnarf · #20

neilcaffrey a écrit :
-si il n’y a pas de logement au-dessus la valeur des murs ce calcul sur 8 ans de loyer annuel.

Bonjour neilcaffrey,

Pourriez-vous nous dire comment se calcule la valeur s’il y a un logement au-dessus ?
Votre formule sur 8 ans me paraît très très très réductrice et simpliste… Le seul critère du loyer ne permet pas de déterminer la valeur des murs, et en tous cas la valeur de 8 ans de n’est certainement pas une généralité.
Je dirais même que ça doit être une exception, car cela implique une rentabilité de 12,5% brut… ce qui ne courre pas vraiment les rues !

Pour revenir sur le sujet, nous sommes propriétaires de murs d’un salon de coiffure. Quand nous avons acheté, à par l’étude du bail, de la concurrence proche (qui est effectivement nombreuse), j’avais demander à aller me faire couper les cheveux là-bas. Réponse : agenda complètement plein les 3 jours qui suivaient : très bon signe pour nous !

L’avantage que je vois dans les salons de petite superficie, c’est que ça peut intéresser fortement les coiffeurs/coiffeuses qui veulent se lancer à leur compte, ce qui est l’objectif de beaucoup d’entre eux (par exemple après un job en franchise où ils sont payés à coups de lance-pierre). Donc c’est plutôt un avantage qu’un inconvénient lors de l’éventuelle revente du fond par l’occupant.

Construiresaretraite · #21

Frederic89 a écrit :
La classification d’emplacement d’un local commercial est complètement subjective, la propriétaire vous répondra 1 bis et votre marge de négociation sera alors faible. Partez plutôt en lui affirmant que l’emplacement est en seconde zone, à elle de discuter pour passer en 1 bis.

Tout à fait, le classement en emplacement n°1 est subjectif. Le N°1, c’est tout simplement LA rue commercçante d’une ville. Vous ne pouvez pas vous tromper. Après, si ce n’est même pas 1 bis, la rentabilité a intérêt d’être élevée .

Despe44 · #22

Despe est heureux !

Despe vous informe que l’acquisition a été acceptée pour un prix de 64 500 €.

Le RDV pour signature du compromis de vente reste à fixer.

I do it !

Bonne semaine à tous,

Despe vous salue !

DDtee · #23

Votre enthousiasme fait plaisir, merci de l’avoir communiqué !

Pruls · #24

Super!

Vous avancez dans vos projets. Je croise les doigts pour que tout se passe à peu près comme prévu .

Quelle est la prochaine étape?

Kool31 · #25

Merci de nous avoir fait suivre votre parcours et félicatitations!

Le fait d’avoir créer ce post et de l’avoir suivi régulièrement me fait penser que après avoir obtenu plusieurs biens en location meublée, l’investissement dans un commerce peut être rentable et permet une certaine diversification même si cela reste de l’immobilier.

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Investir dans les murs d'un salon de coiffure…

#1 30/07/2013 11h34

#2 30/07/2013 14h19

#3 30/07/2013 14h38

#4 30/07/2013 15h27

#5 30/07/2013 16h38

Despe44 a écrit :

1 #6 30/07/2013 18h12

#7 31/07/2013 00h33

#8 05/08/2013 12h28

#9 05/08/2013 12h56

#10 05/08/2013 13h56

#11 05/08/2013 18h22

#12 05/08/2013 22h56

Pruls a écrit :

#13 05/08/2013 23h00

#14 06/08/2013 10h42

Construiresaretraite a écrit :

#15 06/08/2013 11h57

1 #16 06/08/2013 12h29

Despe44 a écrit :

1 #17 06/08/2013 12h45

#18 06/08/2013 13h39

#19 07/08/2013 22h22

#20 08/08/2013 11h37

neilcaffrey a écrit :

#21 10/08/2013 00h33

Frederic89 a écrit :

#22 12/08/2013 18h52

#23 12/08/2013 19h23

#24 12/08/2013 20h56

#25 12/08/2013 21h42

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