Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ?

Bonjour,

les éléments que vous nous indiquez ne sont pas suffisants pour émettre un avis. Seuls les loyers hors charges tomberont dans votre poche, et donc la rentabilité doit se calculer là dessus.

Je vous encourage à parcourir les sujets épinglés, notamment pour trouver le lien vers l’outil de simulation d’Osamu.

Il vous permettra peut être de répondre à votre question sur la durée de l’emprunt qui dépend notamment de votre stratégie d’investissement.
Par ailleurs, ce sujet a été largement débattu sur le forum, une recherche devrait vous permettre de trouver des réponses complètes et avec différents points de vue.

Bonjour,

merci beaucoup pour vos réponses.

Voici quelques éléments complémentaires

La taxe fonciere s’élève à 300€

J’aimerais pouvoir investir de nouveaux d’ici quelques années. Je ne cherche pas vraiment à gagner de l’argent dans l’immédiat mais à me constituer un patrimoine de biens bien situés.

@Range19: vous parlez d’optimiser le rendement, à quoi faites vous allusions? (fiscalité?)

Dernière modification par newinvest93 (10/10/2013 15h48)

N’oubliez pas quelques points qui peuvent s’avérer très importants :

- en cas de création de lots, les travaux ne sont pas déductibles des revenus locatifs (car assimilés à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement). Les 2 nouveaux lots doivent avoir une superficie supérieure à 14m2.

- toujours avec la création de lots, pensez à contacter le service d’urbanisme de la mairie concernée, pour leur demander des précisions sur une éventuelle "taxe parking", dont le tarif peu s’avérer rédhibitoire.

- encore avec la création de lots, il faudra très certainement une autorisation de la copropriété (ne serait-ce que pour les travaux qui peuvent affecter les parties communes : évacuation des eaux, ajout d’un compteur EDF…); il faudra faire intervenir un géomètre pour calculer la nouvelle répartition des millièmes ; il faudra faire rédiger une modification de l’état descriptif de division par un notaire (ces 2 points peuvent s’avérer coûteux)

Ce n’est pas forcément très simple pour un premier achat, j’aurais tendance à déconseiller ou à vous recommander de vous faire assister par un pro !

Ah ben voilà, il fallait le dire tout de suite

Le meublé n’est pas complexe d’un point de vue comptable, puisque c’est un comptable qui doit en faire la gestion (ça n’est pas une obligation, mais c’est "gratuit"). Petit point sur lequel faire attention : avec le projet de loi Duflot, le meublé est tout autant concerné que le non-meublé pour le plafonnement des loyers.

Par contre louer meublé dès le départ vous procurera un avantage indéniable sur la location nue : pouvoir déduire l’intégralité des frais d’achat (notaire + agence + courtier …), ce qui n’est pas possible si vous louez vide (dans ce cas seuls les frais de garantie sont déductibles)

Avec les travaux que vous prévoyez, la déduction des frais d’achat et l’amortissement, vous êtes partis pour quelques années sans fiscalité.

Pour la durée du crédit, tout dépend de votre objectif : faire du cashflow, avoir terminé de rembourser le plus vite possible, revendre à moyen terme ou pas…

A votre âge, vous pouvez partir sur 25 ans, ce qui vous apportera le plus de cashflow (quitte à l’utiliser pour faire des remboursement anticipés). Il serait en outre plus facile de faire face à une vacance prolongée ou a un impayé, et enfin votre taux d’endettement sera minimisé pour d’éventuels futurs achats.
Sur 15 ans tout devrait s’autofinancer (y compris les impôts), mais le cashflow serait nul.

Mettre tout en meublé quitte a emprunter un peu plus au départ.

Les frais de compta + CGA sont alors "remboursés" sous forme de deduction d’impôts dans la limite de 915€ si CA (loyers) < 32k€.

Plusieurs discussions détaillent cela. Avec un peu de recherche vous allez devenir incollable

Je continue mes recherches, merci pour ces articles très intéressants.
Je ne pensais pas qu’on pouvait meubler un bien pour si peu (1000€)

S’il est vrai que le meublé est fiscalement intéressant, il suppose plus de dépenses dans un premier temps (meubles, comptable) et éventuellemnt un plus fort turn over ce qui risque d’entacher mon risque de générer un cash flow positif.
Il faudrait que j’arrive à faire les calculs pour bien visualiser l’apport de cette solution.

J’ai lu vos articles sur l’intérêt de louer en meublé. Si vous pouviez recommencer, auriez vous commencé tout de suite avec un meublé?

Bonjour newinvest93,

Je ne vais pas apporter une grosse pierre à la discussion, mais connaissant un peu le 93 et regardant également les investissements possible à Saint Denis, je retiens toujours le 1er, 2ème et 3ème conseil avant d’acheter :
- L’emplacement
- L’emplacement
- L’emplacement

Je ne sais toujours pas pourquoi St-Denis n’a pas explosé en terme d’urbanisme, d’architecture et d’attractivité?
Pour le moment certains coins sont encore un peu trop "ghettos" et la population bobos et étudiante a encore un peu de mal à s’y installer alors que cette ville a quasi-tout pour réussir…
Attention coté métro avec tous les travaux liés aux tramways assez perturbant, se renseigner sur la politique de la ville en terme d’achat/revente de bien immobilier et enfin ne pas se tromper sur le profil des locataires.

Il faut, je pense, tenir également compte de ces paramètres ci-dessus en plus du financier pour être en mesure de calculer les risques et voir si effectivement c’est judicieux.

Je compte déménager et m’installer à saint denis car proximité immédiate avec Paris.
En termes d’emplacement, il faut éviter le centre ville et prés de la basilique. Le fait que Saint Denis n’explose pas c’est à cause des toxicos et du quartier Franc Moisin. Pas mal rôdent dans ces secteurs.
Ce qu’il faut privilégier c’est la plaine St Denis.

Bonjour

300 euros, êtes vous sûre? Vérifiez tout de même
J’ai un 40m carré à Pleyel et je paye plus de 800 euros de taxe foncière (idem pour la taxe d’habitation, et mon salaire est à peine plus élevé que le votre).
Sinon cette partie de ST Denis est pas mal, bien desservie, bcp de bureaux, écoles, cité du cinéma.
Nous sommes de nombreux ex-parisiens à avoir acheté ici et nous sommes assez satisfaits, à part qu’on râle un peu contre les… investisseurs :-)
Ils ont tendance à un peu s’en foutre de la co-pro, et chaque défilé de locataires a son lot de (petites) dégradations.
Cela dit, bienvenue quand même, c’’est un bon choix, en tout cas dans ce coin.

Pour ne pas avoir de mauvaise surprise, je vous encourage vivement à contacter le service des impôts fonciers pour leur demander une évaluation de la taxe foncière après travaux.

Car même si les lots étaient déjà séparés mais dans les faits ne constituaient qu’un seul logement, vous devrez faire parvenir aux impôts une déclaration modèle H2 (http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_3169.pdf)

Cette déclaration entraînera un recalcul du montant de la taxe foncière (forcément, avec 2 appartements au lieu d’un…) et donc ne vous attendez pas à payer 280 € seulement !

Pour info ça nous est arrivé sur notre dernier achat (un immeuble de 8 apparts). La dernière taxe foncière payée par l’ancien propriétaire était de 1050 €, mais il n’avait pas encore fait toutes les déclarations. Résultat, nous avons reçu avant-hier l’avis de TF, d’un montant de 2300 €…

Que se passerait-il… je n’en sais rien !

Moi je les avais contacté par téléphone, et j’étais tombé sur une dame très sympathique qui m’avait tout fourni.
Furieux contre l’ancien propriétaire qui avait fait les déclarations seulement après que l’on ait signé le compromis de vente, j’avais donc informé cette dame de la situation (déclarations faites en 2012 pour des logements terminés en 2009 avec preuve : les baux de location => fraude) mais elle m’avait répondu qu’eux (les impôts) ne pouvaient rien faire car il n’est pas prévu de sanctions, ce qui m’avait beaucoup étonné d’ailleurs - mais ce n’était qu’une réponse orale par téléphone.

Oui c’est tout à fait possible de louer nu dans un premier temps et de passer en meublé.
Par contre si vous avez encore en 2014 un déficit à imputer sur votre revenu global, vous ne pourrez pas louer en meublé avant le 1er janvier 2018.

Les travaux réalisés par la copropriété sont bien déductibles. Si c’est un syndic pro qui gère, vous devriez recevoir après chaque clôture d’exercice un bilan avec le détail des charges déductibles, récupérables et non déductibles.