Location meublée de moyenne durée : expérience et avis…

DDtee · #1

Bonjour,

Je viens recueillir votre expérience ou opinion sur ce que je nommerais location meublée moyenne durée. En arpentant le forum dans tous les sens, je n’ai trouvé aucune conversation sur le sujet.

L’idée c’est qu’il doit y avoir un marché locatif pour une durée intermédiaire entre celle très courte du meublé touristique (quelques jours, une semaine, rarement plus) et le meublé traditionnel avec un bail généralement souscrit pour une durée non déterminée mais bien plus longue.

Je pense à un marché de locataires recherchant un appartement prêt à l’usage tel un hôtel (meublé vaisselle incluse, pas de raccordement à faire avec edf…) pour des durées allant de 15 jours à deux trois mois… il pourrait s’agir de travailleurs en déplacement, de stagiaires, de séparations ou tout autre situation provisoire.
Le tarif de location serait moins élevé que celui des très courtes durée (30/40% environ) et plus élevé que celui des meublés traditionnels pour couvrir les dépenses d’énergie notamment.

J’y verrai comme avantage :
- Une offre bien placée pour les personnes concernées
- Un prix de location plus élevé

Comme inconvénient :
- Une forte présence au bien pour sa gestion, entrées, sorties…
- Un risque de vacance locative accrue (il faut que le prix compense)
- Une usure rapide du biens et des meubles, donc plus d’entretien
- Le risque d’une population instable ?

Comme inconnues :
- Quel statut (LMNP = résidence principale je crois, donc impossible. Meublé touristique impossibilité de dépasser 12 semaines de location consécutive au même locataire…) ?
- Le taux de vacance locative, bien difficile à estimer mais déterminant

Je précise qu’il s’agirait de réaliser cela dans une commune (ou aire) de moins de 200 000 habitants, donc avec un bassin potentiel assez réduit mais pas d’interdiction particulière sur la location "touristique"

Mots-clés : meublé, moyenne durée

GM · #2

J’ai déjà eu ce genre de demandes (stages genre 2-3 mois). Je n’ai pas donné suite car je ne suis pas sur ce "marché".
Je pense que vous avez bien résumé les avantages inconvénients.

Est-ce que partir sur un bail de 9 mois (étudiant) ou 12 mois peut être une bonne idée ? En sachant que le locataire peut résilier quand il veut et donc rester 2 mois par exemple.

LordWolfy · #3

C’est un peu le genre AppartHotel.

peut être l’idée c’est de se rapprocher de grosses sociétés du coin

(Dans mon ancienne boite on avait souvent des collaborateurs étrangers qui venait dans notre bureau parisien
il y avait quasi tout le temps du monde et il avait même été question d’acheter un appart car les frais d’hotel devenait important)

finalement on a signé un trucs intéressant avec un appart-hotel pas loin en s’engageant sur un certain nombre de nuit(150-200) dans l’année
Ça baisse le prix et ca assure un volume à l’appart-hotel
Attention si les durées sont vraiment courte il faut prévoir de faire le ménage souvent ou d’utiliser des services de nettoyages

Philippe30 · #4

@DDtee

Vous pouvez très bien faire de la location meublé sans présumer la date de départ de vos locataires.

Vous pouvez très bien vous retrouvez dans une situation ou plusieurs locataires passent dans la même année.

Même si vous deviez vous justifier auprès du fisc , une personne prenant un logement peut se retrouver sans renouvellement de son CDD et donc partir pourquoi pas plusieurs fois dans l’année …

J’ai eu le cas cette année sur un studio étudiant , le locataire étudiant est parti fin juin, un nouveau locataire en CDD arrive mi juillet , il n’est pas renouveler à fin septembre , il part fin septembre et j’installe une étudiante à la fin octobre dans le logement soit 3 locataires en un an.

Philippe

DDtee · #5

@ LordWolfy
Se rapprocher des sociétés pourrait être effectivement un développement possible…

@ Philippe30
Il semble difficile avec un meublé classique de pratiquer des durées entre 2 et 4 semaines (le préavis est de un mois il me semble;)). Au delà effectivement c’est une solution.
L’idée est aussi de pratiquer un tarif plus élevé en contrepartie du service supérieur…

Quel statut permettrait de pratiquer des durées de location très courtes (15 jours) et plus longues (3/4 mois), tout en accueillant des locataires en résidence secondaire ou momentanément principale ?
Quid des taxes d’habitation, CFE, de séjour ?

Pruls · #6

Bonjour,

la question est intéressante, d’autant plus que le système apparthotel n’est pas forcement développé partout.

Un des avantages que je vois dans cette approche est de se démarquer des bailleurs classiques.

Par contre le démarchage des entreprises pour trouver une clientèle toute l’année peut prendre du temps.

Cordialement.

Kool31 · #7

C’est une solution que j’envisage depuis quelques semaines. Tout cela a été vu sur un autre forum spécialisé dans cette location. Il loue en moyenne une vingtaine de nuits par mois à 40€/j alors que son appartement se louerai 500CC/mois en location meublée classique. Il a donc quasiment le double d’une rentabilité classique

Guismo · #8

Bonjour,

J’ai déjà fait quelques commentaires sur la location courte durée ici : Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (2/3) que je pratique pour un studio depuis 1 an, dans une ville de 50 000 habitants.

La durée de location moyenne s’établit à 1 mois et demi. Le loyer est de 400 € / mois toutes charges comprises (estimation des charges à 50 €/mois) pour une valeur estimée par un notaire à 30 k€. Le studio pourrait se louer +/- 280 € hors charges, mais avec une forte concurrence. Il est resté vacant 3 semaines au total sur l’année.

Voici le profil des personnes qui ont loué le studio sur cette période  :
Personne ayant fait son déménagement vers sa région d’origine avant son départ en retraite
Stagiaire (x2)
Personne mutée et souhaitant prendre son temps sur place pour choisir son logement
Personne arrivant dans la ville et ayant trouvé un logement mais 1 mois plus tard
Compagne d’une personne mutée venant avant lui pour trouver un logement et chercher du travail
Personne en cours de séparation
Etudiante ayant 5 mois de cours

A chaque fois, les locataires recherchent la solution clé en main : aucune démarche administrative + loyer toutes charges comprises. C’est effectivement le même créneau que les appart’hotels

Le bail utilisé est le contrat de location saisonnière lorsque la durée est inférieure à trois mois (pas de remarque particulière de l’expert-comptable pour le statut LMNP).
Pour l’étudiante qui reste 5 mois, j’ai utilisé un bail meublé en résidence principale et je lui ai soumis une lettre de résiliation qu’elle m’a remise signée le jour de son arrivée.

Pour la recherche de locataire, je passe une annonce 3-4 semaines avant la fin de la durée de location en cours. 1 fois sur 2 le studio est loué sans visite (importance d’avoir une déco et équipements corrects pour avoir des photos attractives).
A chaque passage d’annonce, j’ai des appels pour une location immédiate, mais le type de locataire me semble moins fiable
Je refuse (ou fais patienter) les demandes qui ne commencent pas au départ du locataire du moment, pour éviter casse-têtes et vacances locatives.
Face aux demandes, je vais tester une augmentation de loyer au départ du prochain locataire => 450 €.

Etant satisfait de ce fonctionnement (rentabilité, temps consacré), j’ai un autre studio + un T1bis que je souhaite louer sur ce même modèle, mais les locataires n’ont pas l’air décidés à partir ! Je vais également tester ce type de location à partir de novembre pour un T2 dont je termine actuellement la rénovation.

Philippe30 · #9

Merci pour votre retour d’expérience.

Philippe

DDtee · #10

@Pruls & LordWolfy
Démarcher les entreprises risque effectivement d’être très chronophage, pas certain, tant que je met un seul studio en location ainsi, que cela soit un bon investissement de mon temps (et très rébarbatif)

@Kool31
Merci pour l’info, avec une fréquence journalière, cela devient véritablement de l’hôtellerie…
Je veux bien, si cela vous convient, en MP les coordonnées de cet autre forum

@Guismo
Merci pour tout ces nouveaux détails, j’avais déjà lu votre intervention sur votre expérience.

Les situations personnelles des locataires ressemblent bien à ce que je recherche, j’imaginais la durée moyenne de séjour moins importante.

La différentiation entre "locataire immédiat" et "locataire quelques semaines avant" est très intéressante, tout comme votre façon de procéder.

Je trouve que la majoration de votre loyer est assez faible par rapport au charges (et travail) engendrées par ce type de fonctionnement.

Avec 50€/mois de charges arrivez vous à régler énergie, eau, teom (éventuellement box ?) ?
Payez-vous une taxe de séjour journalière pour les séjours inférieurs à 3 mois ?
Etes-vous soumis à la CFE ?

Guismo · #11

Concernant la majoration du loyer, et suite aux demandes à chaque passage d’annonce, je ne suis sans doute pas assez ambitieux avec +25%, comparativement aux tarifs pratiqués par les appart’hotels. C’est pour cela que je prévois de l’augmenter de 50 € la prochaine fois.
Entre les appels, documents et états des lieux, je dois consacrer 1 à 2 heures par location.

Les charges ne sont qu’estimées pour ce studio car situé au RDC de ma RP et alimentés par les mêmes compteurs. Ce sont donc uniquement des coûts variables (pas de frais d’abonnement). Je pense les couvrir avec 50 € / mois.

Je ne paye pas de taxe de séjour. Pour la CFE, je ne suis inscrit LMNP que depuis le début d’année, donc je l’attends sans impatience !

DDtee · #12

Guismo a écrit :
Je ne paye pas de taxe de séjour.

Merci pour votre retour d’expérience.

Question béotienne, est-ce normal pour la taxe de séjour ?
Petit détail pouvant représenter un coût non négligeable et un suivi de gestion, comment faites vous pour la fourniture wifi/box/ligne téléphonique ?

Marc81 · #13

Bonjour,
J’ai prévu de partir en janvier en congé sabbatique et souhaite laisser mon appart en location meublée.
Connaîtriez vous svp une agence sur Paris ou Boulogne/92 spécialisée moyenne durée, j ai cru comprendre que c’était bien plus intéressant que la location meublée "classique" en termes de revenus.

Merci beaucoup par avance.
Marc

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