Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

@Job : en 1998, l’immo venait de baisser, et était donc quasiment au plus bas (libé force le trait…). Ce n’est donc pas forcément une bonne date pour faire des comparaisons sur le long terme.

@HuntR : Les locataires sont au moins à l’abri d’une baisse de l’immo, qui pourrait faire très mal avec l’effet de levier, même si la baisse n’était que de 20-25%. On n’aura sans doute pas la grosse baisse des USA, Espagne ou Irlande récemment, ou celle du Japon il y a un peu plus longtemps, mais ça ne pourra pas monter ainsi bien longtemps encore…  L’acheteur d’aujourd’hui, qui a pris un crédit pour 25ans au max de son ratio d’endettement, a pris de sérieux risques, et souvent n’en est pas bien conscient.
Des foncières avec de vrais décotes, ça devient assez dur à trouver.
Les SCPI me semblent un peu en bulle aussi, surtout celles dont les parts s’échangent au dessus de la valeur de reconstitution (à ce prix, il me semble STUPIDE d’acheter). Les revenus par part stagnent, voire baissent légèrement, même si on peut aussi sentir un "frétillement" sur certaines SCPI avec peut-être des perspective de hausse (des revenus). Les rendement sont partis pour rejoindre celui des autres placements, via une hausse du prix des parts, qui risque de faire se mordre les doigts à plus d’un acheteur à crédit actuel, quand il voudra revendre.
Les "titres à haut rendement" permettent souvent juste de perdre sur le cours une bonne partie du gros rendement. C’est plutôt les titres qui seront les vedettes de demain qu’il faudrait tenter de dénicher… et ça n’est pas facile.

Pour obtenir des rendements corrects aujourd’hui, il est nécessaire de prendre des risques conséquents. Autant en être bien conscient, et essayer de choisir les "bons" risques, sur l’argent qu’on peut se permettre de perdre.

Je préfère rater plein de bonnes affaires (et ça m’est arrivé souvent), qu’en faire une mauvaise (même si ça m’est aussi arrivé, hélas) !

Mon idée était justement d’éviter d’investir dans des logements parisiens (directement ou indirectement) au vue des prix actuels du marché. Le but est de trouver un support tel que le couple (loyer, support*levier) obtienne un meilleur TRI qu’un achat immobilier (avec levier) d’une grande ville sur ~ 10 ans. L’idée étant de devenir propriétaire lorsque les prix seront redevenu raisonnable.

En fait pour sur-performer la stratégie du propriétaire d’immo résidentiel français (Paris et Province) mon idée était de d’utiliser le faible coût du crédit actuel pour le placer sur un autre support, quitte à avoir un peu moins de levier.

L’idée que j’avais était de choisir un support où les prix sont corrigés :
- Soit avec des Foncières cotés ou SCPIs française où des investisseurs auraient pu "pricer" un prix correspondant à une décote de plusieurs années de baisse : comme vous l’avez précisé, ceci n’existe plus vraiment en mai 2011.
- Soit de l’immobilier en direct en faisant un investissement dans une ville moyenne (7000 ~ 20000 hab) avec un vendeur pressé offrant un taux de rentabilité assez élevé:

«Le trois-pièces-cuisine n’avait trouvé preneur qu’à bas prix, et non sans mal, car l’opération était urgente, mais le marché avait été conclu», Arto Paasilinna, La douce empoisonneuse

- ou bien, et c’était un peu l’idée que j’avais derrière la tête, d’investir sur un marché raisonnable ou ayant déjà corrigé (l’instrument permettant d’y accéder serait donc "papier") :

* En Europe:

Tour d’horizon de la chute des prix immobilier dans le monde - Le blog de immobilier finance gestion.over-blog.com

Prix de l’immobilier en Europe : http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal … 011_04.pdf

     - En Allemagne : où les prix ont su rester raisonnable
(http://lexpansion.lexpress.fr/immobilie … 49642.html)
     - En Angleterre: les prix actuels sont ceux de fin 2004 (http://www.housepricecrash.co.uk/indice … tional.php)
     - En Espagne: Les prix ont un peu chutés mais la chutte devrait être bien plus importante http://www.idealista.com/news/indicevivienda#precio
     - En Irlande: les prix ont chuté de 40 % depuis 2007: http://immobilier-finance-gestion.over- … 22493.html

* Dans le monde:
     - Aux USA où le marché ne cesse de corriger. Le price-to-rent est revenu a un niveau convenable:
Pour le résidentiel:


Pour l’immobilier commercial les prix ont chutés de 80 % :
http://immobilier-finance-gestion.over- … 44288.html


EDIT:Bien que je ne connaisse pas le faisabilité de la chose, je pense qu’investir dans des REITs US d’immobilier commercial à crédit avec un parité €/$ hedgé me semble être une bonne affaire…

Le problème me semble porter sur le risque de change et la fiscalité…

Dernière modification par HuntR (05/06/2011 21h30)

Vincent a écrit :

L’idée d’investir sur le marché immobilier US en direct ou via des foncières est tentant.

Vous faites comme si ces deux investissements étaient comparables. or rien de plus faux.

Le marché immobilier résidentiel, acheté en direct, semble en effet très attractif dans de nombreuses villes US, car les prix sont tombés très bas, même si on ne sait pas quand le rebond aura lieu.

En revanche, investir dans les foncières US, les REITs, est moins attractif, car les cours de bourse ont parfois plus que triplé par rapport au plus bas de début 2009. En particulier, les REITs investies dans des condos (appartements locatifs) ont très nettement rebondi. On ne peut plus en attendre un gain aussi élevé que l’achat en direct si ce dernier est judicieusement choisi.

zParisien a écrit :

Tant que l’immobilier résidentiel parisien sera en nette hausse, il est quasiment impossible pour un locataire de répliquer cette performance en investissant le même montant, ou mieux un montant moindre,  sur autre chose. (On pourra toujours investir dans des actions qui rapporteront peut-être 10 fois plus, mais ce ne sera pas une réplication).

En effet, un (ex-)locataire peut acheter généralement  un appartement parisien avec un apport personnel limité à 20% maximum (il en serait différemment si on parle d’un appartement de 1 ou 2 M€, car les échéances du crédit sur 80% du prix dépasseraient alors largement 30% des revenus de l’emprunteur - sauf si ces revenus sont vraiment hors normes - et la banque exigera un apport personnel bien plus conséquent, baissant alors le levier).

Un apport personnel de 20% seulement correspond à un  levier de 5 (ratio valeur d’actif/fonds propres).

Si on veut à la place investir dans une foncière cotée possédant des logements parisiens, on se heurte à deux difficultés:
- aucune foncière cotée n’est investie totalement dans des logements parisiens; les seules à y être investies mais partiellement  sont FDL, Gecina et Terreis
- leurs  leviers (valeurs d’actifs/fonds propres) sont respectivement 2.5, 2 et 1.7 environ, donc très inférieurs au 5 ci-dessus.

Quant à acheter des parts de SCPI à crédit, vous aurez d’autres problèmes:
- vous pourrez avoir le crédit, mais il sera généralement d’un montant nettement inférieur à celui qu’une banque vous accordera pour acheter votre logement à Paris
- aucune SCPI n’est investie en logements parisiens. Même les SCPI Scellier disant se concentrer sur la Zone A achètent des logements neufs en banlieue, car pas assez de neuf à Paris. Or la banlieue n’est pas Paris, parce que l’effet rareté joue moins. On le voit d’ailleurs avec le % de hausse des prix sur les 18 derniers mois, qui a été nettement plus élevé à Paris qu’en banlieue.

Pourquoi pas augmenter le levier avec un crédit lombard ou équivalent ?

De plus, généralement, en investissant sur de petites capitalisations on reproduit les performances des grandes capitalisations avec un effet de levier…

SIIC endettée + petites capitalisations + crédits -> effet de levier très important et risques très élevés (il faut avoir un patrimoine conséquent pour se lancer dans ça…)

zParisien a écrit :

Tant que l’immobilier résidentiel parisien sera en nette hausse, il est quasiment impossible pour un locataire de répliquer cette performance en investissant le même montant, ou mieux un montant moindre,  sur autre chose. (On pourra toujours investir dans des actions qui rapporteront peut-être 10 fois plus, mais ce ne sera pas une réplication).

HuntR a écrit :

Pour les locataires, quelles sont vos stratégies/montages pour battre les 4/5/6% brut x effet de levier que procure l’immo résidentielle bullesque (et ainsi battre la stratégie du propriétaire "fautfairecommetoutlemonde" ) ?

SCPI à crédit ?
Foncières cotés avec décote avec crédit lombard ?
Titres à haut rendement au comptant ?

GoodbyLenine a écrit :

Pour obtenir des rendements corrects aujourd’hui, il est nécessaire de prendre des risques conséquents. Autant en être bien conscient, et essayer de choisir les "bons" risques, sur l’argent qu’on peut se permettre de perdre.

Je préfère rater plein de bonnes affaires (et ça m’est arrivé souvent), qu’en faire une mauvaise (même si ça m’est aussi arrivé, hélas) !

Je suis propriétaire de ma RP en province depuis fin 99. Mais depuis 2006/07 période à laquelle j’envisageais  un placement immobilier, je m’abstiens consciencieusement. Et je n’essaye pas d’obtenir un rendement équivalent avec d’autres types de placement. Eviter un actif que je juge surévalué, attendre un point bas ou en tout cas plus bas me suffit amplement et me permet de mieux dormir…

Concernant la bourse, vu les incertitudes actuelles, je considère aussi que le rapport risque/rendement n’est pas favorable. Quelque soit la classe d’actifs, ne pas être investi (je ne parle même pas de levier) est parfois la meilleure solution en attendant des jours meilleurs. Je préfère attendre les soldes et garder de la « poudre sèche ».

@zParisien oui exact. J’ai réagi en regardant le prix de l’immobilier commercial, sans regarder en parallèle l’évolution du cours des foncières US. Erreur de ma part, je suis allé trop vite en besogne. Sur l’achat en direct aux Etats-Unis de résidence, j’ai par contre du mal à analyser la complexité de l’opération et les risques associés.

@investisseur heureux. Le crédit lombard est un classique en banque privée. J’ai un proche qui y a recours assez largement. Il suffit d’avoir des actifs suffisamment importants. Toutes les banques proposent ce type de crédit (montant minimum du crédit de 22 k€ pour UBS, crédit en compte courant ou crédit à terme).

Vincent a écrit :

@zParisien oui exact. J’ai réagi en regardant le prix de l’immobilier commercial, sans regarder en parallèle l’évolution du cours des foncières US. Erreur de ma part, je suis allé trop vite en besogne. Sur l’achat en direct aux Etats-Unis de résidence, j’ai par contre du mal à analyser la complexité de l’opération et les risques associés.

Je suis tombé dans le même panneau. D’ailleurs je trouve ça troublant que l’écart (je dirais même l’orientation) soit si différente d’autant plus que les REITs sont leveragés et que l’immo a suscité méfiance et semble toujours l’objet d’un climat de défiance (et notamment pour ce qui relève de la titrisation de prêt immo) …
Il y a quelque chose qui m’échappe…

Le syndrome village gaulois. Mais pas d’inquiétude, nous y arriverons un jour ou l’autre

Je subis toujours des railleries de mon entourage quant à ma position vis à vis de l’immobilier…

Mais, je vois des éléments se concrétiser en faveur de la baisse.

La hausse du coût du financement de la dette de l’état va l’obliger à faire des économies.

Agence France Trésor - AFT

Le TEC10 est à plus de 4% au 17 novembre, alors qu’on l’avait vu à 2,5% il y a quelques mois.
De plus, ils nous arrivent le même sort que l’Italie, ou presque, donc l’état resserre d’autant plus les dépenses.

La première conséquence est la réduction des aides fiscales, telle que le Scellier.

Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

Immobilier : un "coup de massue" peut-être pas aussi meurtrier que cela

Le Scellier représente environ deux tiers des ventes du neuf ! Ainsi, les volumes risquent de baisser fortement.

http://www.investir.fr/placements-finan … 382221.php

La crise participe également au gèle des crédits immobiliers.
http://www.latribune.fr/vos-finances/im … liers.html

Mais la hausse du TEC10 ne participe pas seulement à la nécessaire réduction du train de vie de l’état, il sert de référence pour les prêts immobiliers des particuliers. Ainsi, une hausse durable du TEC10 limitera l’accès au crédit à de nombreuses personnes…



Une baisse des prix est généralement précédée d’une baisse des volume, la fin du Scellier serait comparable. La hausse des taux des crédits réduirait les montants "empruntables", et les prix… Les aides de l’état à l’achat vont également se réduire (diminue le prix d’achat).

Wikipedia a écrit :

La France a gagné 1,7 million d’habitants entre 1999 et 2004, soit une croissance moyenne de 0,58 % par an sur cette période. Pour 2006, l’accroissement est estimé à 393 000 habitants.

    Taux brut de natalité : 13,1 ‰ (en 2006), 830 900 naissances en 2006.
    Taux brut de mortalité : 8,7 ‰ (en 2006), 531 100 décès en 2006.
    Indice conjoncturel de fécondité (y compris les DOM) : 1,89 enfants/femme (en 2001) ; 1,86 enfant par femme pour la période 1999-2003, selon l’Insee. Il est estimé à 1,916 en 2004, à 1,943 en 2005 et à 2,005 en 2006. En 2005, c’était le troisième taux le plus grand d’Europe après ceux de l’Islande (2,05) et de l’Irlande (1,99)14. En 2006, la France a le taux de fécondité le plus grand avec plus de 2 enfants par femme15.

L’excédent naturel étant de 299 800 en 2006, la France assure une grande partie du renouvellement des générations en Europe (216 000 en Europe en 2003)

    Taux brut de migration : 0,64 ‰ (en 2001)
    Solde migratoire : environ 410 000 personnes (1999-2004), soit environ 82 000 par an
    Nombre d’entrées d’immigrés légaux en 2003 : 173 000, dont 136 400 hors Union européenne16.

Oui c’est vrai j’aurais pu le rappeler (cf. la courbe de Friggit rapport loyer / revenu que j’ai déjà postée) mais je veux pas faire l’apologie de la baisse de l’immobilier ;-)

Mais ne peut-on envisager, non pas une situation de bulle, mais un retour définitif à la situation d’avant 1914 : courbe de Friggit coût du logement/revenu disponible.

Dans ce cas, le tunnel de Friggit n’aurait été qu’une parenthèse historique.

Je précise que j’ai lu les deux scénarios de Friggit (stagnation nominale des prix, baisse nominale), mais je n’arrive pas à exclure le retour à avant 14.

Bonjour,
Il faudrait lui poser la question :-)
J’ai l’impression qu’il fait évoluer ses présentations pour répondre aux différentes questions
Le schéma que vous citez n’est pas dans ses derniers "slidewares"

Mais ceux ci (celui depuis 1200 est "amusant")



Il ne présente son tunnel qu’à partir de 1965

Dans le document que vous citez il dit "Le niveau élevé du ratio relatif à Paris avant 1914 ne doit pas être interprété comme signalant une dévalorisation des immeubles par rapport au revenu par ménage au cours du 20ème siècle"

Il fait référence à un document word  de 2010
http://www.cgedd.developpement-durable. … 0c611b.pdf

On peut y lire page 22 :

Jacques Friggit a écrit :

L’impact de quelques évènements majeurs à Paris et en France
Au cours des huit derniers siècles les deux principales perturbations des indices du prix des logements à Paris sont survenues au 14ème siècle et au 20ème siècle, coïncidant pour la première avec la Peste noire et la Guerre de Cent Ans et pour la seconde avec les deux guerres mondiales. D’autres évènements ont cependant eu des conséquences visibles sur les indices de prix des logements.

Puis page 23 :

Jacques Friggit a écrit :

Les révolutions de 1830 et de 1848 n’eurent pas d’effet durable sur les indices considérés ici
La guerre de Crimée engendra une inflation qui accrut le prix des logements en monnaie nominale.
A partir de 1871, pour régler les indemnités54 dues à l’Allemagne en vertu du traité de Francfort, le
gouvernement français emprunta massivement. Il en résulta une hausse des taux d’intérêt55. Les immeubles parisiens étant alors pour l’essentiel des immeubles de rapport, arbitrés contre les emprunts d’État, il en découla une baisse de leur prix. A partir du milieu de la décennie 1870 l’État cessa d’emprunter massivement et les taux d’intérêt, et par voie de conséquence le prix des logements, revinrent à leur niveau initial.
Tendanciellement, de 1840 à 1880, le prix des logements à Paris rapporté au revenu par ménage (de l’ensemble des ménages français) augmenta (cf. graphique 18), mais il est difficile distinguer les effets d’une croissance des revenus plus rapide à Paris qu’ailleurs, ceux de l’urbanisation du territoire parisien56, et d’autres facteurs (cf. § 2.2.2). Après 1880, il se stabilisa, puis diminua dans les années immédiatement antérieures à 1914. De 1840 à 1914, soit en l’espace de 74 ans, la variation annuelle du prix des logements à Paris a été positive 48 fois, négative 20 fois et nulle 6 fois. En cette période où l’inflation des prix à la consommation était très faible (0,4% par an en moyenne de 1840 à 1914), les baisses du prix des logements, survenant presque une année sur
trois, n’apparaissaient nullement exceptionnelles.

Sur ce qui est de avant 1914 je n’ai pas d’avis éclairé, mais j’ai une conviction sur aujourd’hui :
La plupart des gens que je connais savent qu’acheter à Paris pour louer voir pour habiter n’est pas une bonne affaire financière (Quel est le rendement locatif moyen net d’impôt à Paris ?), mais ils l’on fait parce qu’ils tablent sur une hausse, ils en sont intimement convaincus.
Il suffirait que l’immobilier stagne pour que beaucoup de gens arrêtent d’acheter, et finalement … ça baisserait.
En résumé, selon moi (mais ça fait 8 ans que je me trompe :-) ), la hausse alimente la hausse, et avec un bon coup de grisou, il y aura de la baisse.
La baisse n’a été que légère en 2008 parce que les gens sont vraiment convaincus que l’immobilier ne peut qu’augmenter, mais une fois convaincus …
Et je rejoins IH, l’argument est toujours le même : le foncier est limité, ça ne peut qu’augmenter

Dernière modification par Fructif (20/11/2011 08h44)