Foncières cotées canadiennes : vive les dividendes mensuels !

rocambole · #101

Cela va dépendre de votre TMI, si vous êtes a 30% donc :

Globalement votre taux sera :

(30% (votre tmi))* 0.6 (abatement) + 15,5% (PS + PF) - 5,1% (CSG déductible) * 30% (votre TMI toujours) = 0,335 - 0,0153 = 0,3197 soit 31,97%.

En effet les PS ne sont pas éligibles à l’abatement

A noter que la CSG déductible sera rétribuée en année n+1.

Les 15% de prélevement à la source sont intégralement compensés par les 17,7% de crédit d’impôt.(0.85+0.85*17,7%=1)

Les 21% ne sont qu’un acompte, ils ne doivent donc pas être considérés dans le calcul. Ils seront plutôt utilisés si vous voulez calculer les cash flow (décaissements et encaissements de l’impot) et si vous y êtes éligible.

Klaus · #102

simouss a écrit :
- Pour les prélèvements à la source ils sont de 15%, vous devez signifiez au fisc canadien (normalement votre broker le fait, c’est mon cas avec Lynx) que vous êtes non résident canadien, sinon ce sera 25%.
Le crédit d’impôt rembourse complètement le prélèvement à la source.

J’ai également un compte Lynx, je confirme dividende cominar détaché le 29 octobre, prélèvement à la source de 15% sans avoir fait aucune démarche auprès du courtier. C’est très appréciable.
(Je suis résident luxembourgeois)

Robdream · #103

La retenue a la source pour les actions Canadiennes est de 25% et non de 15%.

Cela m’a ete reconfirme par ma banque privee qui est extremement rigoureuse et professionelle.

La RAS de 15% mentionee par certains sera forcement rectifiee a posteriori.

InvestisseurHeureux · #104

Comme indiqué dans la file, si votre courtier vous fait remplir le papier comme quoi vous n’êtes pas résident canadien, la retenue à la source est de 15% et non 25%.

Peut-être devriez-vous en informer votre banque privée extremement rigoureuse et professionnelle…

Lire page 3-4-5 la documentation officielle canadienne sur le sujet :
Déclaration d’admissibilité aux avantages en vertu d’une convention fiscale pour un contribuable non résident

espenlind13 · #105

Je rejoins IH sur ce point. En transmettant le formulaire NR301F, le taux de prélèvement à la source est de 15%.

~~Je me demande maintenant si la date limite de dépôt de ce formulaire n’était pas fixée au 31.12.2012 …~~ (Je viens de voir le nouveau document de Binck.)

Robdream · #106

InvestisseurHeureux a écrit :
Comme indiqué dans la file, si votre courtier vous fait remplir le papier comme quoi vous n’êtes pas résident canadien, la retenue à la source est de 15% et non 25%.

Peut-être devriez-vous en informer votre banque privée extremement rigoureuse et professionnelle…

Lire page 3-4-5 la documentation officielle canadienne sur le sujet :
Déclaration d’admissibilité aux avantages en vertu d’une convention fiscale pour un contribuable non résident

Pas si simple, le document joint parle de reduction de retenue a la source en fonction de la convention fiscale entre le Canada et le pays de residence.
Je suis resident fiscal Chinois.
En tous les cas merci, j’ai matiere a revenir vers ma banque. Je vous tiens au courant

keram · #107

Cominar publie de bons résultats du coup l’action chute, quelque peut expliquer pourquoi?

lesson1 · #108

Les taux sans risque augmentent (USA, Canada) ou on anticipe leur remontée, à prime de risque égale le rendement attendu augmente et donc le cours s’ajuste à la baisse.

Dit autrement, les actifs immobiliers sont financés par de la dette (LTV de 50% pour Cominar), on anticipe un renchérissement des futurs crédits.

zi_one · #109

Bonjour,

Venant d’acheter des actions Cominar, ce qui constituent mes premières actions canadiennes, je m’apprête à retourner la "DÉCLARATION D’ADMISSIBILITÉ AUX AVANTAGES EN VERTU D’UNE CONVENTION FISCALE POUR UN CONTRIBUABLE NON-RÉSIDENT" afin de bénéficier d’un taux de prélèvement à la source 15% au lieu de 25% pour les résidents Canadien.

Sur ce formulaire, il est fait référence à un "Numéro d’identification étranger aux fins de l’impôt".
Savez-vous comment obtenir ce numéro ?

Merci d’avance pour votre aide

A bientôt

lopazz · #110

Bonjour,

Laisse en blanc. Nous n’avons pas d’identifiant fiscal unique en France.

InvestisseurHeureux · #111

lesson1 a écrit :
Les taux sans risque augmentent (USA, Canada) ou on anticipe leur remontée, à prime de risque égale le rendement attendu augmente et donc le cours s’ajuste à la baisse.

Dit autrement, les actifs immobiliers sont financés par de la dette (LTV de 50% pour Cominar), on anticipe un renchérissement des futurs crédits.

Plus simplement, d’une manière générale, les taux de capitalisation immobiliers ont une corrélation avec les taux des emprunts d’Etat.

Si le taux d’emprunt d’Etat à dix ans passe de 3% à 4% ; les investisseurs dans les immeubles "primes" (les mieux situés, sans taux de vacances, donc avec un risque proche d’un emprunt d’Etat) vont exiger 4% de rendement plutôt que 3%. Si les immeubles primes ont un taux de capitalisation de 4%, les immeubles moins biens situés vont passer de 4 à 5%, etc.

D’autre part, comme les immeubles sont souvent achetés à crédit, si le coût du crédit augmente, cela diminue la solvabilité des acheteurs et mécaniquement fait diminuer les prix.

Donc Cominar, comme toutes les valeurs immobilières, vont voir la valeur de leur portefeuille immobilier baisser en même temps que les taux long vont monter.

Sur l’immobilier canadien, d’après Canaccord genuity, les taux de capitalisation ont grosso modo remonté de 0,25% depuis septembre.

GM · #112

Justement je suis allé sur le site de cominar (assez bien développé pour les actionnaires soit dit en passant) pour chercher une info que je n’ai pas trouvé.

Ma question est : Les taux d’emprunt de Cominar sont ils fixes ou variables ? Vu la puissance gigantesque développé par l’effet de levier, des taux variables seraient très dangereux, non ?

Les taux longs remonteront forcément un jour ou l’autre.

InvestisseurHeureux · #113

La quasi-totalité à taux fixe à une maturité moyenne de 5 ans.

GM · #114

Oui merci pour la réponse. Donc dans ce cas l’augmentation des taux d’intérêt ne devraient pas inquiéter Cominar.

IH a écrit :
Donc Cominar, comme toutes les valeurs immobilières, vont voir la valeur de leur portefeuille immobilier baisser en même temps que les taux long vont monter.

En même temps, ce n’est pas trop gênant, puisque Cominar est axé sur le locatif, non ? Je suppose que, sauf baisse brutale des prix, ça ne devrait pas impacter sur le prix des loyers.

InvestisseurHeureux · #115

GM a écrit :
En même temps, ce n’est pas trop gênant, puisque Cominar est axé sur le locatif, non ? Je suppose que, sauf baisse brutale des prix, ça ne devrait pas impacter sur le prix des loyers.

C’est bien mon avis.

keram · #116

Ok merci pour l explication. Si ca baisse encore vous pensez renforcer?

GM · #117

Pour moi ce sera ouvrir une première ligne.

InvestisseurHeureux · #118

keram a écrit :
Ok merci pour l explication. Si ca baisse encore vous pensez renforcer?

Toutes choses égales par ailleurs, oui !

Il y a quelques mois ce type de valeur (de rendement pérenne) était la coqueluche des investisseurs avec des niveaux de cours très élevés. Aujourd’hui, les craintes de remontés des taux semblent décourager les investisseurs et les cours sont maintenant très raisonnables.

xav92 · #119

sur Cominar un dividende a du être payé aujourd’hui. Personnellement je n’ai rien encore reçu chez Binck.

InvestisseurHeureux · #120

Sincèrement, vous me faites peur avec les dividendes. :-)

Toutes les semaines je vois des topics "je n’ai pas reçu le dividende, etc".

Je me croirais sur Boursorama et la section SCPI où chaque trimestre, les gens indiquent s’ils ont reçu le coupon d’Immorente ou je ne sais quoi…

Le dividende est pas à un jour près… S’il on le n’a pas encore reçu, ce sera lundi avec une date de valeur au 15…

Un peu de légèreté ! Si vous surveillez au jour près tous les dividendes de votre portefeuille, vous n’avez pas fini de vous inquiéter ! :-)

xav92 · #121

@IH il y a une raison pour laquelle je surveille ce dividende : j’ai envoyé à Binck voici quelques jours le fameux formulaire qui permet de passer de 25% à 15% de retenue fiscale canadienne et j’ai envie de vérifier qu’il a bien était pris en compte.

r3born · #122

@xav92 Si vous l’avez envoyé il y a quelques jours, il ne s’appliquera qu’à partir du 1er janvier 2014 (au mieux), vous allez donc voir une retenue de 25% sur votre dividende de ce mois-ci.

InvestisseurHeureux · #123

Un document de Scotiabank d’Octobre 2013 sur les valorisations des foncières canadiennes :

Pour Cominar, Scotia estimait l’Actif Net Réévalué à $22, en utilisant un taux de capitalisation à 6,5%.

Canaccord Genuity utilise actuellement un taux de capitalisation à 6,9%, donc est sur une valorisation à $19 seulement.

Motus · #124

Honnêtement, vous m’épatez : vous trouvez toujours de super informations.
J’ai passé un temps fou sur internet pour essayer de trouver ce type d’information récente (la Nav) sur les reits, sans aucun succès.
Outre le site nareit, quelles ressources utilisez-vous ?
Je suis allé retrouver les excellents articles (il y en a 4, de mémoire), que vous aviez rédigé sur votre blog il y a quelques années, mais il n’y a pas de liens vers des sources de données.

Je pense qu’il serait utilie de créer un post "epinglé" avec les ressources pour des Reits. On verra cela apres les fêtes de fin d’année.

InvestisseurHeureux · #125

Bonjour,

Je cherche simplement sur Google de temps en temps :

filetype:pdf reit cap rate 2013

filetype:pdf reit nav 2013

filetype:pdf reit affo 2013

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#101 30/10/2013 09h23

#102 30/10/2013 21h33

simouss a écrit :

#103 07/11/2013 14h00

#104 07/11/2013 14h11

#105 07/11/2013 14h58

#106 07/11/2013 15h17

InvestisseurHeureux a écrit :

#107 08/11/2013 17h48

#108 08/11/2013 17h58

#109 09/11/2013 14h18

#110 11/11/2013 15h17

#111 11/11/2013 21h08

lesson1 a écrit :

#112 11/11/2013 22h00

#113 11/11/2013 22h13

#114 12/11/2013 00h01

IH a écrit :

#115 12/11/2013 10h32

GM a écrit :

#116 12/11/2013 20h57

#117 12/11/2013 22h40

#118 13/11/2013 10h43

keram a écrit :

#119 16/11/2013 00h45

#120 16/11/2013 12h00

#121 16/11/2013 14h01

#122 18/11/2013 14h54

2 #123 18/12/2013 12h38

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#125 19/12/2013 07h39

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