Atout Pierre Habitation : SCPI d'habitation Robien au marché secondaire…

PierreP · #1

Bonjour à tous,

Dans le cadre d’une volonté de diversification de mon patrimoine, mon conseiller « La Banque Postale » m’a conseillé de regarder du côté du marché secondaire des SCPI Atout Pierre Habitation de CILOGER…
Pourquoi CILOGER ? Car c’est un partenaire de LBP, c’est évident ! Et, pour moi, cela à l’avantage de simplifier la transaction… (pas de chèque adressé à a société de gestion et encaissé même si l’ordre n’est pas exécuté…)

Toutefois, je ne suis pas certain de tout comprendre…

Le carnet d’ordres [http://www.ciloger.fr/atout-pierre-habi … .html#tab4] ne fait apparaître à ce jour, aucun ordre d’achat et qqs ordres à la vente. Si, j’ai bien compris… s’il n’y a pas d’autres acheteurs et que je propose un prix d’achat à 607,10€ (correspond à 550€ vendeur) alors l’ordre sera exécuté… Me trompé-je ?

Sur la présentation, un rapide calcul nous montre que la valeur de réalisation représente 152 % de la valeur de capitalisation à 607,10€ la part. Ceci signifie-t-il qu’il est possible d’espérer une PV de 52% ? Là, je dois très certainement oublier de nombreux éléments… Non ?

Mots-clés : scpi habitation robien marché secondaire

Rodolphe · #2

Bonjour,

d’après ce que j’ai pu lire rapidement sur le site de Ciloger, la valeur de réalisation au 31/12/2012 est de 943€. La date d’échéance de la SCPI est en 2017. Au prix proposé actuellement par les vendeurs en carnet d’ordre, vous êtes susceptible de récupérer après 2017, la différence entre votre prix d’achat (frais compris) soit 607€ et la valeur du patrimoine à cette époque. Si le patrimoine ne s’est pas déprécié, cela fait effectivement environ 50% de plus-value. En fait à valeur de réalisation égale (943€) cela fera un peu moins car la SCPI réglera les frais de liquidation, les plus-values sur les ventes et le droit de partage de 1%.
Donc il faut au moins 30 à 40 % de plus-values potentielle, pour absorber toutes ces inconnues. A 50% vous avez de la marge.

A noter, qu’à votre niveau cette plus-value sera nette d’impôts.

PierreP · #3

Bonjour Rodolphe,
merci pour votre avis,

Je n’avais pas pensé à tous les frais liés à la vente des biens : quel est globalement l’ordre de grandeur ? 10-15 % ?

Bien entendu, on ne peut pas savoir si le marché va se déprécier. Mais de façon générale, sachant que les promoteurs pourraient avoir surévalués la valeur des biens neufs (au moment de la création de ces SCPI), savez-vous si les biens vendus à la liquidation des SCPI Robien se vendent légèrement (ou largement ?) en-dessous de la valeur du marché ?

Rodolphe a écrit :
A noter, qu’à votre niveau cette plus-value sera nette d’impôts.

Selon les règles actuelles, la PV ne serait pas soumise à l’IR ?

GoodbyLenine · #4

PierreP a écrit :
Le carnet d’ordres [http://www.ciloger.fr/atout-pierre-habi … .html#tab4] ne fait apparaître à ce jour, aucun ordre d’achat et qqs ordres à la vente. Si, j’ai bien compris… s’il n’y a pas d’autres acheteurs et que je propose un prix d’achat à 607,10€ (correspond à 550€ vendeur) alors l’ordre sera exécuté… Me trompé-je ?

Sur la présentation, un rapide calcul nous montre que la valeur de réalisation représente 152 % de la valeur de capitalisation à 607,10€ la part. Ceci signifie-t-il qu’il est possible d’espérer une PV de 52% ? Là, je dois très certainement oublier de nombreux éléments… Non ?

Le carnet d’ordres est vide actuellement. Mais le sera-t-il lors de la prochaine confrontation (prévue le dernier mercredi du trimestre civil à 16h, à défaut le le dernier jour ouvré précédent, soit le 24/12/2013 16h00) ?
Bien souvent, et encore plus pour les SCPI avec un marché secondaire déséquilibré, le carnet d’ordres se rempli les derniers jours….

"La date d’échéance de la SCPI est en 2017" ne signifie pas que la SCPI sera liquidée (et les associés "remboursés") en 2017, car il y a de multiples événements qui généralement retardent la chose, parfois de plusieurs années (même s’il peut y avoir des "remboursements" partiels versés aux associés à partir de 2017).

Par ailleurs, la valeur de réalisation s’avèrera sans doute différente (inférieure ou supérieure) du montant résultant de la vente de tous les actifs après paiement des impôts associés. Bien malin qui peut évaluer si ça sera plus ou moins…

Conclusion : Ca peut s’avérer être un pari intéressant (ou pas).

PS : Attention à ne pas escompter revendre ses parts avant la liquidation, ou alors à pertes.

GoodbyLenine · #5

PierreP a écrit :
Selon les règles actuelles, la PV ne serait pas soumise à l’IR ?

La SCPI aura payé l’impôt sur les plus-values (lors de la vente de ses biens immobiliers), et vous toucherez juste votre quote-part du montant restant dans la caisse de la SCPI liquidée. Ceci n’est pas un "revenu", et n’est pas concerné par l’IR.

Par contre, vous devrez déclarer votre quote-part des éventuels revenus fonciers (ou autres) que la SCPI fera d’ici à sa liquidation (et qu’elle distribuera tôt ou tard à ses associés).

PierreP · #6

Rodolphe a écrit :
1/ il faut attendre la date de dissolution prévue (voir les statuts)
2/ la dissolution se fait sur 3 ans environ avec des frais pour le liquidateur qui minore la +value
3/ aujourd’hui peu de hausse des valeur de real à prévoir, peut-être même des baisses
4/ fiscalité alourdie sur les +values pour la SCPI (pas pour le porteur de part qui ne revend rien)
5/ du fait du point 4/, certaines SCPI envisagent de prolonger leur durée de vie initiale…..
6/ c’est souvent l’acheteur qui paye les frais (env. 8 à 10%) basé sur le prix d’échange.

Lu ici : « SCPI Fiscale sur le marché secondaire ? » [https://www.investisseurs-heureux.fr/t2504]

Merci pour vos réponses

GoodbyLenine a écrit :
Conclusion : Ca peut s’avérer être un pari intéressant (ou pas).

Donc, à consommer modérément… à chacun de savoir ce qui est modéré pour son porte-feuille !

Rodolphe · #7

Bonjour PierreP,

je pense que les précisions de GBL et mes réponses, vous montrent bien que le gain futur est indéterminé. Néanmoins en ayant une marge de manœuvre importante (30 à 40% de différence entre la valeur de réalisation et le prix payé) le pari peut être tentant.

Je l’ai fait par le passé sur des SCPI Mehaignerie, avec de belles plus values. Aujourd’hui le marché est clairement déséquilibré (plus d’acheteurs que de vendeurs) et facilement accessible (internet), ce qui n’était pas le cas au moment au je l’ai fait (années 2001 à 2004).

Donc vous avez un choix à faire (qui peut se révéler très payant !).

PierreP · #8

Rodolphe a écrit :
Donc vous avez un choix à faire (qui peut se révéler très payant !).

GoodbyLenine a écrit :
(ou pas)

Merci à tous les 2…
Je vais probablement tenter l’expérience… mais avec modération…

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Rodolphe a écrit :

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PierreP a écrit :

#5 21/11/2013 18h33

PierreP a écrit :

#6 21/11/2013 18h54

Rodolphe a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

#7 22/11/2013 11h52

#8 22/11/2013 13h41

Rodolphe a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

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