Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ?

Si la banque estime que vos autres garanties (hypothèque sur terrain et maisons je suppose) sont insuffisantes (ce qu’on peut comprendre, car que vaudraient ces biens si vous aviez un gros pépin financier ou deviez les vendre d’urgence), ou que votre encours de prêt (900 k c’est plus que ce que la plupart des banques accordent sans prendre des précautions particulières) est important, il est logique qu’elle vous demande un peu plus.

Il est compréhensible que ça vous ennuie… Mais avez-vous de meilleures alternatives (d’autres banques qui vous suivent avec de meilleures conditions), et n’est-ce pas déjà bien mieux que d’entendre la banque vous dire qu’elle ne souhaite pas vous suivre ? 

A vous d’évaluer si les avantages l’emportent sur les inconvénients   (ça dépend beaucoup de votre situation perso et financière, et de ce que vous anticipez comme évolution de cette situation).

Ah oui, je me rappelle à présent de votre profil (une lecture de votre présentation m’a un peu aidé).

J’ai déjà du vous le dire, mais je me répète : Vous devriez analyser froidement (sans trop laisser votre nature optimiste vous influencer) vos risques, à savoir principalement :

(1) emprunter en CHF pour des flux de revenu en €uros. Il est possible que ça vous enrichisse, il est possible que ça vous plante complètement. Etes-vous en mesure d’assumer le risque (même s’il a une probabilité limitée de se produire…. mais qui considérait comme possible "1 CHF = 1.2 Euro" quand ça valait 1.50 ou 1.70 ? Une nouvelle crise de l’€uro est-elle impossible ?) ? Sans salaire en CHF, votre risque deviendrait important. Y a-t-il des moyens de modérer/diminuer ce risque ? (avec 150K nantis sur une AV en CHF ? avec des positions sur le FOREX ? en empruntant en partie en €uros ? en louant à des Suisses en CHF ?). Pourrez-vous facilement décider de limiter les dégâts (repasser sur une dette en €uros en face de revenus en €uros, ou retrouver des revenus pro en CHF) si le risque se matérialisait ?

(2) être longtemps loin des biens loués. Si vous envisagez d’être très loin de vos biens locatifs pendant de nombreux mois, qui va gérer au quotidien (les locataires, les biens immobiliers, les contentieux avec les professionnels qui auront construit en laissant quelques malfaçons, les relations avec le fisc, les relations avec la banque en cas de  soucis, etc.) ?

Combien y a-t-il de gains potentiels à mettre en face de ces risques ?

Bonjour Mathbac,

mathbac a écrit :

Nantir 150k sur une AV. Cette somme provient de notre épargne.

Cela m’ennui beaucoup car j’ai du mal à mesurer les avantages de cette formule, alors que les inconvénients me sautent un yeux:
- fonds bloqués,
- support et rendement non maîtrisé,
- 90% de notre patrimoine sera lié à de l’l’immobilier,

Si les fonds sont sur une AV, il ne sont pas lié a l’immobilier de mon point de vue. Ils sont en garantie si vous n’arrivez pas à rembourser les échéances de votre prêt, mais même si les prix de l’immobilier ou les rendements baissent votre AV reste indépendante.

mathbac a écrit :

Je crois que c’est finalement un avantage ce pret en CHF, pour plusieurs raison:

- le taux d’emprunt tres bas ( terrain à 0.5 + libor, soit 0.69 actuellement). Les travaux : 1.78 à 2.78 max
- le taux plancher de change CHF/euros qui est défendu par la BNS.
- ce même taux qui nous permettra peut être de gagner au change pour les mensualité à l’avenir, en misant sur un retour à une valeur moindre du CHF. Nos deux location aurons également plus de valeur grâce au change.

Je me permets d’attirer votre attention sur le fait que les taux Libor n’ont pas toujours été aussi bas. Quelle serait l’influence d’une remontée des taux sur vos plans?

Prenons un exemple d’un taux libor 3M à 3% au lieu de 0,19 (ce n’est pas impossible puisque cette valeur a été atteinte en 2000 et 2008):
- Sur le pret du terrain, cela représente une hausse de 0.0281X CRD= 6182€ par an (hypothèse, CRD = CRD actuel soit 220k)
- Pret à venir sur les maisons, il est capé 1%, cela représente donc 1% de 680k= 6800€ par an.

--> Soit au total 12982€ par an, un peu plus de 1k€ par mois.

Même si je ne crois pas à une remontée des taux à court terme, je pense que c’est un point à intégrer dans votre planification si vous projetter de vivre 3-4 ans uniquement sur vos loyers.

Le libor est corrélé au change. Lorsque le libor était  a 3%, le change était 1.6.

Ce qui mécaniquement nous enrichi puisque notre dette diminue et le produit des loyers en euro changé en CHF a un taux comme cité plus haut(1.6) nous permet de rembourser plus vite notre emprunt.

Dans ce sens c’était plutôt bénéfique, mais dans l’autre sens c’est dangeureux pour notre trésorerie.

Cependant, La BNS veille et a bien démontré qu’une situation de parité avec l’euro est désastreuse pour leur économie. Le taux plancher de 1,2 a été instauré pour éviter cette difficile conjoncture en 2011. La BNS n’a plus besoin actuellement d’acheter des euros pour maintenir ce plancher car le CHF s’est détendu et l’euro va mieux. Je suis assez serein finalement pour le risque de change.

Mais ce ne nantissement nous prive de notre épargne et je crois que nous n’avons pas les moyens d’avoir 150k bloqué aussi longtemps. Car une fois le voyage terminé nous n’aurons plus de cash.

En même temps je crois que c’est une opportunité pour notre retraite et notre patrimoine.

Je vais tenter de négocier un nantissement de 100k ou proposer une hypothèque.

Et bien en plus des 150 k en nantissement il y aura credit logement pour les maisons et il y a déjà une garantie credit logement pour le terrain achete il y a 2 ans…

En fait nous avons été les bêtes clients:

Nous leur avons prouvé que nous pouvions épargner: 260 k aujourd’´hui.
Nous leur avons prouvé que nous avions une trésorerie largement équilibré.

Et maintenant, non content de gagner des interets en nous prêtant de l’argent, ils vont également nous prendre de l’argent avec ce nantissement.

Bref, je suis un peu agacé.