Achat de foncières cotées en bourse à crédit ?

Difficle à envisager… Les foncières coté ayant un statut juridique leur permettant de s’endetter (contrairement aux SCPI), il est à mon avis impossible d’acheter à crédit une foncière coté (avec un crédit immo traditionnel).

Je ne vois qu’une "solution" possible: utiliser un crédit conso (type "reserve d’argent" Cetelem, Cofinoga, etc…) où on ne vous posera pas trop de question sur ce que vous allez en faire… Mais de toutes façons, cela se fera sur une durée relativement courte, à un coût elevé..

Mais bon, c’était histoire de dire: je ne conseille pas du tout cette formule très "cavalière"…

gillesf a écrit :

Le principal inconvénient, c’est qu’on ne peut pas déduire les intérêts de l’emprunt et c’est un gros inconvénient ! Car une grande partie de l’achat à crédit est justement basée sur cette déduction (surtout pour les gens dans une tranche marginale élevée).

Ca c’est vrai que c’est vraiment dommage…

J’ai investi en bourse à crédit, donc par conséquent, c’est applicable aux foncières cotées.

J’ai essayé plusieurs options :
- crédit lombard / prêt sur avoir à demander à son banquier,
- prêt conso sur une durée courte pour avoir un bon taux -> il faut avoir un gros salaire et renouveler le crédit souvent,
- avance d’une assurance vie : taux assez cher…

Stéphane avait réussi :

stephane a écrit :

- Je regrette de ne pas avoir fait plus de volumes d’investissement à crédit en SIIC. La difficulté était du coté du financement bancaire, mais, après coup, quand la peur a disparu, il est facile d’emettre ce genre de regrets.

Source : Info

Super_Pognon a écrit :

J’ai essayé plusieurs options :
- crédit lombard / prêt sur avoir à demander à son banquier,
- prêt conso sur une durée courte pour avoir un bon taux -> il faut avoir un gros salaire et renouveler le crédit souvent,
- avance d’une assurance vie : taux assez cher…

Oui mais ça c’est de la bidouille, indépendamment du fait que les intérêts ne sont pas déductibles comme le fait remarqué Gillesf.

Un vrai investissement à crédit, ce serait crédit sur 10 ans ou 15 ans, où il y a un auto-financement avec les dividendes perçu, exactement comme dans un LBO ou à l’instar de ce que fait n’importe quelle holding en bourse.

Il me semble que c’est possible au Canada. En France, je m’étais dit que peut-être le fait de créer une société et d’investir en bourse via cette société faisait qu’il aurait été plus facile d’obtenir un crédit longue durée.

Mais que tout cela est compliqué ! On ne demande pas la lune pourtant… Quand on voit la facilité avec laquelle des gens se surendettent avec des crédits consos et les galères pour obtenir un pauv’ crédit pour SCPI non maison (et à capital variable bien sûr, surtout pas de capital fixe !). Et à coté de ça les banques vont investir dans des saletés de subprimes ou dans des banques Grecques… Tout cela est navrant !

Je suis d’accord que c’est de la bidouille, mais qui a réussi à faire le montage que tu décris ?

Au lieu de ne rien faire, je préfère mes "bidouilles" en attendant. Je vise un rendement moyen de 10% pour mon portefeuille, alors me financer avec des taux entre 2% et 3%, même sans déductibilité des intérêts, je reste preneur.

Dès que je trouve un vrai crédit Lombard, je bascule dessus. J’en ai eu qu’un seul, chez Fortunéo (10k à euribor 3 mois + 1,5%), mais je n’ai pas réussi à faire relever le plafond…

L’acquisition à crédit de SIIC est possible, mais n’est pas forcément accessible à tout le monde.

J’ai pu emprunter des montants significatifs en 2009 pour acheter des SIIC en prêt amortissable sur dix ans.

Si vous constituez une société civile et que vous optez pour l’impôt sur les sociétés, les intérêts sont déductibles dans ce cadre.

Après, c’est une affaire de profil de risque et de garanties…

Je ne saurai répondre à cette question malheureusement. Je ne maîtrise pas bien le principe des avances sur AV. Mais certains membres du forum ont testé de mémoire.

oui il est possible d’obtenir un crédit pour investir dans autre chose que de l’immobilier.
A l’automne dernier et suite à la lecture de nombreux post sur ce forum, j’ai franchis le pas par le biais d’une SCP à l’IS.
crédit amortissable : 150ke sur 10 ans taux 3.80%
ADI 630 euro/an 50/50 sur 2 têtes
frais nantissement 150 euro
frais de dossier 300 euro
remboursement anticipé sans frais
nantissement : PEA 150ke
J’ai fait l’opération avec le CGP de ma banque habituel : crédit agricole franche-comté. La banque ne prend pas beaucoup de risque le prêt est entièrement couvert par le PEA malgré ces garanties les démarches ont été longues.
Concernant le crédit lombard j’ai posé la question au même CGP de la banque qui m’a répondu que ce type de crédit était pratiqué par les assureurs avec nantissement d’un contrat d’AV.

il s’agit d’un crédit à la consommation : je rembourse tous les mois 1557 euro à la banque sur un compte propres à la SCP que j’alimente régulièrement.
Concernant la SCP j’ai ouvert un compte chez bourse direct (idem démarches plus longues car société à l’IS).
Je n’ai investi que 25% de cette somme pour l’instant sur des big caps US : JNJ/WMT et des obligs du CA. l’idée est de générer des revenus : 50% oblig/ 50% multi-nationale
J’ai 2 PEA dont un composé de foncières : TER/IMDA/SELER et SMTPC.
La banque me laisse toute latitude.
L’intérêt de l’IS est que l’on déduit non seulement les intérêts d’emprunt mais également les frais de création et que les apports en compte courant sont rémunérés.
C’est sur qu’obtenir un ligne de crédit serait l’idéal; il m’a fallu 8 mois entre le premier rdv et le déblocage du crédit.

en ce qui me concerne je n’ai aucun frais annuel. Il n’y a pas d’obligation de faire certifier les comptes. La compta est faite maison.
Pour la création de la SCP je me suis fait aider d’un notaire qui a rédigé les statuts et effectué l’ensemble des démarches administratives : 750 euro
J’ai ouvert un compte bancaire au nom de la SCP et négocié l’exemption des frais de garde et frais de gestion. Pour les transactions j’ai un compte chez bourse direct.
L’ensemble prend du temps,  il m’a bien fallu 4 mois pour que l’ensemble soit opérationnel et 8 mois pour le crédit.
La lecture du livre de M. Brillat : La société Civile est très instructive.

bonjour Valery,

je comprends votre demarche mais dans l’hypothese ou j’emprunte 500k@4% - face à quoi j’ai des fonciere versant 6% de dividende

si ca se passe bien cela me fait gagner grosso modo 2% de 500k par an soit moins de 1000 euros par mois

si je compte les frais de compte courant de SCP (25 euros) + comptable + frais administratives, on arrive facilement à plusieurs centaines d’ euros par mois.

cela ne fait pas grand chose à la fin au vu des "emmerdements potentiels" vous ne pensez pas ?

merci pour vos eclairages.

cdt