Bulle dans l'immobilier de bureaux parisien ?

philippe77 · #1

Je suis un peu inquiet sur les foncières françaises très positionnées sur les immeubles de bureau parisien, depuis hier soir.

Pour ceux qui ne l’auraient pas vu, je vous invite à aller regarder l’émission diffusée hier sur France3 intitulée La France en face, le scandale du logement, et visible encore 6 jours sur France3 replay ici :
La France en face, le scandale du logement

Vous y découvrirez notamment une caméra cachée très, mais alors TRES instructive sur la bulle immobilière des bureaux à Paris. Pour cela, vous passez directement la lecture à 01:08:00, vous regardez et vous patientez tranquillement jusqu’au clou du spectacle entre 01:14 et 01:16.

Suis-je le seul à flipper en voyant ce genre de choses dont j’ignorais l’existence ?

Par ailleurs, l’ensemble de l’émission, qui dure 2h, est très instructive sur plusieurs autres points, notamment sur les dérogations de la loi Duflot à certaines villes qui n’en ont pas besoin (Besançon citée en exemple), à voir vers 01:28:00 dans la vidéo.

PS : IH, je ne savais pas trop où poster ce message, ou créer un topic, si vous avez un meilleur emplacement n’hésitez pas à déplacer mon post.

Mots-clés : agents, anr, bureaux, immobilier

InvestisseurHeureux · #2

Cela fait un moment que le marché est tendu.

Pour vous en convaincre, lisez simplement la dernière présentation semestrielle (mi-2013) de Foncière Lyonnaise, qui est investie dans la crème des bureaux parisiens :
http://www.fonciere-lyonnaise.com/syste … download=1

Il est indiqué que le marché locatif se dégrade, mais pour autant, vous avez un taux de capitalisation historiquement bas à 4,25% sur le QCA parisien !

Je ne sais pas si on peut parler de bulle pour les bureaux parisiens (d’autant qu’il faut distinguer les marchés primes, etc), mais clairement, on est en haut de cycle et on voit mal les taux de capitalisation se compresser encore.

bet · #3

SFL s’est fait refiler en 2006 pour 125 M€ le nanard absolu de Paris, le 103 rue de grenelle, qui doit au total peser plus de 200 M€ dans les comptes, longtemps resté totalement vide. Je serai curieux de connaître le vrai bilan de cette opération pour SFL

InvestisseurHeureux · #4

Un nouvel article des Echos sur le sujet :
Immobilier de bureaux : la grande illusion

Les Echos a écrit :
Les points à retenir

Entre franchise, ristournes et cadeaux divers, l’écart entre loyers réellement payés et loyers affichés atteint fréquemment 25 % sur le marché des bureaux.

Ces pratiques faussent les prix et donnent l’illusion d’un marché insensible à la crise. Tous les acteurs du secteur entretiennent cette opacité, car tous en profitent.

Si la « bulle » éclatait, les valeurs baisseraient brusquement, entraînant avec elles les cours des foncières cotées et des parts de SCPI souscrites par les épargnants

Philippe30 · #5

Mon message ne vous étonnera pas

J’ai noté plusieurs messages montrant une orientation de IH vers des foncières cotées, SCPI ou autre immobilière.

A mon avis , la gestion immobilière ne doit pas être laissé à ce type d’organismes à la gestion obscure.
L’immobilier doit être pris par soi même et mis éventuellement en agence mais il faut conserver la main sur les choix faits.

Je pose à la question à IH , pourquoi se prendre en main pour la gestion des actions , ne pas passer par des Sicav si c’est ensuite pour déléguer une gestion immobilière via des actions foncières.

L’avantage de l’immobilier réside dans la possibilité de valoriser un patrimoine en défiscalisant , ce qui n’est pas possible avec ce type d’action de type immobilière.

Philippe

InvestisseurHeureux · #6

Philippe30 a écrit :
A mon avis , la gestion immobilière ne doit pas être laissé à ce type d’organismes à la gestion obscure.
L’immobilier doit être pris par soi même et mis éventuellement en agence, mais il faut conserver la main sur les choix faits.

Je pourrais vous donner une tonne d’arguments dans l’autre sens !

Juste un exemple…

Mettons que vous ayez investir 100 000$ sur Realty Income en 2003.
Vous auriez alors acheté 5500 titres environ qui vous rapporteraient : 5500 * 1,20 = 6600$ / an.

Sans rien faire du tout (sans même réinvestir les dividendes perçus), aujourd’hui combien de dividendes toucheriez-vous ?
5500 * 2,19$ = 12 045$ / an !

SANS RIEN FAIRE, vous avez doublé le revenu perçu !

Après c’est comme tout, il faut séparer le bon grain de l’ivraie. Et il y a beaucoup d’ivraie dans les SCPI, malheureusement.

Job · #7

InvestisseurHeureux a écrit :
SANS RIEN FAIRE, vous avez doublé le revenu perçu

Si, en DORMANT ! (cf la fameuse phrase de Mitterrand…)

Alexis92 · #8

Le grand avantage de l’immobilier coté vs SCPI ou immo en direct les 2 avec levier est l’impossibilité de se retrouver en negative equity.

Au pire vos actions valent zéro dans l’autre cas vous pouvez vous retrouver avec une dette.

Sans parler qu’une big cap pourra obtenir un meilleur taux d’interet normalement.

Philippe30 · #9

InvestisseurHeureux a écrit :
Je pourrais vous donner une tonne d’arguments dans l’autre sens !
Après c’est comme tout, il faut séparer le bon grain de l’ivraie. Et il y a beaucoup d’ivraie dans les SCPI, malheureusement.

C’est mon coté pierre et gestionnaire qui ressort.
C’est certain qu’il y a de nombreux contre exemple et de mauvais gestionnaire mais comment savoir se positionner sur les bonnes SCPI.

Je tente de me soigner car je regarde les discussions sur la bourse afin de tenter de comprendre ce monde.
J’ai noté que BorderLine très axé immobilier pose aussi de nombreuses questions sur la bourse.

Philippe

Alexis92 · #10

Acquisition: Lone Star rachète Coeur Défense évalué à 1,3 milliard d’euros

-40 % pour un immeuble de qualité en 7 ans et avec de plus un excellent emplacement.

Y’a pas à dire l’immobilier c’est du solide !

Et encore c’est avant effet de levier. Avec un LTV de 50% comme il est courant dans les foncières vous perdez 80 % de votre mise.

PS : plaie d’argent n’est pas mortelle ;-)

crosby · #11

Intéressant, donc d’un côté (selon le reportage) l’immo commercial serait surévalué quand il est échangé entre des acteurs locaux (banques françaises etc), mais lorsqu’un fonds yankee arrive lui il a le bon prix.

jobarjo · #12

Un nouvel article des Echos sur le sujet :
Immobilier de bureaux : la grande illusion

Je ne saisis pas trop. Si tout le monde est au courant, qu’est ce que ca change?
Un acheteur de bâtiment ne vas pas débourser des millions sans connaitre les vrais loyers.

De même, pour les SCPI, les dividendes (et donc les valorisations?) ne prennent ils pas en compte les vraies entrées d’argent?

La baisse des rendements ces dernières années n’est elle pas une conséquence directe cette baisse des loyers réels?
Les taux d’occupation financiers baissent t’ils aussi en conséquence?

Cela ne laisse t’il pas plutôt espérer une possibilité d’augmentation des revenus en cas de reprise économique?

GoodbyLenine · #13

Comme souvent, un article de presse présente comme sulfureux et "secret" ce que beaucoup de monde connait déjà depuis des années ! En gros, seuls les "perdreaux de l’année" l’ignore (et eux ignorent bien d’autres choses).

Pour les SCPI, une des premières questions posées (en AG ou au CS, par ex.) lors d’une relocation est "combien de mois de franchise, quelles mesures d’accompagnement commercial, pour quel engagement de durée ferme ?". (Bien souvent, si le locataire veut casser le bail avant la fin de la durée ferme, il est prévu un remboursement des franchises. Donc le bailleur est protégé, sauf si le locataire fait faillite.)

Bien évidemment, les taux d’occupation financiers tiennent compte de ces "franchises de loyer". C’est pour cela qu’il n’augmentent qu’avec retard quand une SCPI réussit à retrouver d’un locataire pour un actif représentant qqs % du parc immobilier de la SCPI.

InvestisseurHeureux · #14

Le taux de vacances est au plus haut à la Défense. En même temps, si le gigantesque Coeur Défense est inocupé à 50%, cela fait du volume…

--

Sinon, rapport au cadeaux qui étaient faits au locataire dans le reportage sur l’immobilier de bureau, extrait du rapport annuel de la société immobilière Affine :

Le loyer moyen facial pondéré en Île-de-France pour les surfaces
neuves, restructurées ou rénovées s’est globalement stabilisé en
2013 pour s’afficher à 294 € HT HC/m²/an en fin d’année (- 0,7 %
sur un an).
Les efforts des propriétaires se concentrent aujourd’hui davantage
sur les valeurs économiques : les avantages commerciaux, sous
forme de franchises de loyers principalement mais aussi via une
mise à disposition anticipée des locaux ou encore de financement de
travaux d’aménagement, ont ainsi augmenté en 2013. Pour des prises
à bail > 2 000 m² d’une durée ferme d’au moins 6 ans, ils représentent
en moyenne 2,5 à 3 mois de loyers par année d’engagement dans les
marchés en sur-offre, les 3 mois ayant été ponctuellement dépassés.
Dans Paris, la moyenne se situait entre 1,5 à 2 mois de franchise.

Donc ce qui est présenté comme "masqué" dans le reportage de France 3 est en fait tout à fait explicite.

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