Investissement immobilier : allongement de la durée d'un prêt…

j0yeux · #1

Bonjour à tous,

Nouveau membre, je poste mon premier message pour vous demander ce que vous pensez de la situation dans laquelle je suis :

Je suis sur le point de signer l’acte réel d’achat de mon premier investissement locatif (semaine 7, donc mi-février), donc bientôt futur bailleur. (J’ai déjà trouvé un locataire qui est déjà quasiment installé car ayant pu obtenir les clés au préalable, aussi, j’ai choisi de faire du LMNP) Tous les documents liés au crédit immobilier sont d’ores et déjà clos et transmis au central bancaire chargé d’accepter ou non mon dossier, et m’envoyer ainsi les offres de crédit par voie postale. Donc les modalités du crédit sont déjà fixées.

Prix de l’immeuble, environ 12m2 : 32000€
Estimation frais notaire : 3500€
Apport personnel : 8000€
Crédit immo : 28000€ (environ) sur 5 ans, 2.11% de taux annuel + 0.3% d’assurance + 460€ de caution, sans frais de dossier, ce qui donne des mensualités d’un peu moins de 500€. Ce qui me fait un coût crédit d’environ 2400€
Je louerais le bien 260€ + 32€ de charges mensuel. J’ai un TMI à 14%.

Seulement voilà, depuis quelques jours seulement, je me renseigne plus en profondeur sur les différents régimes fiscaux à adopter, sachant qu’à la base je pensais me déclarer en LMNP micro-BIC. Après avoir pris connaissance du régime réel, il apparaît plus rentable que le micro-BIC.

Ma première question est la suivante : Est-il à mon avantage de rallonger la durée du crédit, pour obtenir l’autofinancement complet ? (sachant désormais que tout est déjà envoyé, et que je pourrais modifier les échéances seulement à 10% de la somme versée, avec une pénalité de 125€ par opération, par an, me semble-t-il)

Ma deuxième question : est-ce que les pénalités de remboursement (soit 125€ par an) sont des charges déductibles des revenus bic, qui peuvent rentrer en compte dans la fiscalité ?

Je ne sais pas si j’ai été clair, n’hésitez par à me poser des questions s’ils vous manquent des éléments pour me répondre. Merci d’avance !

Bonne journée à tous

Mots-clés : allongement, prêt, rallongement

GoodbyLenine · #2

Rallonger le prêt serait sans doute une bonne idée, mais probablement qu’il est bien trop tard pour le faire, si vous ne voulez pas vous retrouver sans financement le jour de la signature chez le notaire.

De toute manière, avec une durée plus longue, le taux de l’emprunt sera plus élevé.
Par ailleurs, avec votre TMI de 14%, la différence n’est pas forcément très grande.
Il ne sera sans doute jamais avantageux de payer 125€ pour diminuer vos mensualités de 10% en allongeant le prêt (le prêt est d’un montant trop faible pour que ce soit rentable).

Vous n’avez pas détaillé votre situation. Si vous envisagez de faire dans qqs années un autre investissement en LMNP (éventuellement plus gros que celui-ci), il sera toujours temps d’avoir un emprunt plus long alors, en y pensant bien à l’avance.

PS : Disposer des clés, sans avoir une offre de prêt officielle en main, ça me semble "osé"…
PS’ : Les frais de notaire semblent sous-estimés… 3800€ semble plus probable.

j0yeux · #3

Bonjour GoodbyLenine et merci d’avoir pris le temps de me répondre.

En effet, je ne me suis pas présenter (chose que je vais m’empresser de faire dans la zone prévue pour ça).

Quand vous dites : le taux de l’emprunt sera plus élevé -> sur quoi vous basez-vous ? l’augmentation du taux est-elle arbitraire, et décidée par le banquier lui même ? Auquel cas il faudra à nouveau rentamer une négociation pour le faire baisser au maximum ?…

Vous dites que ça ne sera sans doute jamais avantageux de payer 125€ pour moduler. CERTES, mais en fait c’était tout le sens de ma question : est-ce que ces 125€ sont considérés comme CHARGES, auquel cas je peux les déduire de mes revenus BIC ? (Qui aura, certes, aussi pour effet d’augmenter mes intérêts d’emprunts, mais ceux-ci peuvent être déduits de mes revenus)

-> Donc, pour résumer : est-ce que les pénalités de remboursement sont considérées comme des charges ? (au même titre que les intérêts d’emprunts, frais de dossier, etc)

Pour ce qui est de ma situation, effectivement, je ne compte pas m’arrêter en si bon chemin. J’aimerais continuer à investir dans le futur (je pense faire l’achat d’un bien un peu plus grand, genre 25m2 quand j’aurais retrouver une épargne suffisante). Je suis sur mes 22 ans, et ai commencé à travailler seulement il y a 1 an et demi.

PS : Effectivement pour l’histoire des clés, c’était osé mais j’y suis parvenu sans trop de difficultés (j’ai fourni un papier attestant que la banque acceptait de me prêter de l’argent + une attestation d’assurance "propriétaire-bailleur" obtenue en un coup de fil)
PS : Pour ce qui est des frais de notaire, on m’a plutôt dit le contraire, à savoir qu’ils semblaient être surestimés et que je recevrais probablement un chèque de "trop-versé" dans l’année… à suivre

GoodbyLenine · #4

Le taux d’un emprunt est généralement plus élevé si l’emprunt est plus long.
Par ailleurs, l’impact de l’assurance, si elle est un % du montant emprunté, sur le TEG augmentera aussi avec la durée : c’est des maths simples.

J’aurais tendance à dire que des pénalités de remboursement (ou ces 125€ de frais) sont considérées comme des charges, mais un comptable saura mieux. Avec 14% de TMI IR, il y a quand même 70.5% de ce coût qui reste à votre charge a^près impôts et PS….

Bhuck · #5

Bonjour JOyeux,

Nous avons un but commun, arrêter de travailler le plus vite possible grace à l’immo comme beaucoup de personnes présentes sur ce forum.

J’aurais plutôt garder des fonds pour justifier une solvabilité près des banques en cas d’impayés car je sais que certaines banques demandes d’avoir en sa possession plusieurs mois d’avance de loyer en cas de vacances locatives (surtout sur les petites surfaces on à plus de vacances mais je ne vous apprend rien) et si vous souhaitez investir rapidement dans de nombreux biens ça monte vite… prévoyez entre 20 et 50K€ selon vos ambitions. Vous avez encore le temps de mettre de coté…

Au plaisir.

j0yeux · #6

Bonsoir à tous et merci d’avoir pris le temps d’échanger.

@GoodbyLenine : Bientôt, quand tout sera ficelé et que les premières échéances seront payées, je me renseignerait auprès d’un expert-comptable pour ce point de détail, avec qui aussi je construirai ma déclaration au régime réel LMNP ; je suis un petit peu dans une démarche "chaque chose en son temps" tout en anticipant au maximum les étapes futures.

@Bhuck : J’ai lu ta présentation avec attention, ton projet personnel de résidence principale m’a beaucoup parlé, car il s’agit effectivement du projet d’enfant qui me tiens aussi à coeur (voir ma présentation) : vivre à la campagne, en harmonie avec la nature, etc… :-) Pour ce qui est de mes finances après opération, il me restera 4K€ sur livret A + 13K€ sur PEL (déblocable d’ici 3 ans). Je suis par contre par sûr de bien comprendre ce que vous dites : "prévoyez entre 20 et 50K€ selon vos ambitions" -> c’est à dire autant de liquidités de côté pour prévoir les loyers impayés et rassurer la banque ? Merci de m’éclairer !

Bhuck · #7

Oui en effet les banques se rassure en voyant qu’on va pouvoir répondre en cas de vacances multiple et ou prolongé. c’est simple il vous faut 6 mois de loyer de coté. si vous avez un studio en location ça fait qu’il vous faut 260€*6 (si on prend votre studio pour l’exemple)1560€ de coté pour rassurer le banquier.

imagination que dans 5 ans vous souhaitiez acheter un immeuble avec 6 lots avec 450 de revenu chacun soit 2700€ de revenu mensuel. il faudra compter alors sur 2700*6mois=16200€ de coté pour rassurer la banque et même un peu plus car le banquier va prendre en compte que 70% de ce que vous touchez en réalité mais vous demandera de pouvoir assurer 100% soit:

70% de 16200=11340€ c’est le chiffre que le banquier va retenir de vos rentrés même si vous gagner plus en réalité bon après c’est un peux flou pour moi encore dsl si quelqu’un peut compléter (ça peut être sympa pour JOyeux) mais en gros vous avez compris le principe?
Ainsi et pour finir, dès que vous investirez dans un autre immeuble ou directement dans un immeuble avec 16 lot par exemple ou 2 de 8 lot, vous comprendrez aisément l’importance d’être vigilent dès le départ pour que votre prêt soit octroyé dans le futur( après j’ai peut être une vision à trop long terme pour vous et je peux le comprendre) ainsi 8 lot à 450 +8 à 500=7600€ de revenu brut mensuel*6mois = 45600€ c’est pour ça que je vous disais "selon votre ambition" …

Pour ce qui est du rêve de gosse, heureusement pour vous vous n’avez pas fait la même erreur que moi, peut être avez vous des parents qui s’y intéressaient plus que les miens et ou avec une meilleur éducation financière, en tous cas je suis content pour vous car vous êtes très jeune et avez pas trop mal débuté je pense.

Au plaisir

j0yeux · #8

Merci pour ces précisions Bhuck, cela me conforte dans ce que j’avais cru comprendre. Cependant, je pense en effet que ces chiffres sont surréalistes pour ma situation actuelle, et même lointaine ^^… Dans une autre vie, peut-être… :-)

Sinon, je suis curieux de savoir quel a été le montant de votre opération d’achat + votre estimation des travaux à effectuer pour votre RP (bien que ça ne soit peut-être pas l’endroit idéal pour en discuter). Je ne suis pas à l’abris d’une opération qui tourne mal (surtout que j’envisage un peu le même parcours que vous… : voir ma présentation), mais il est vrai que je me pose la question de savoir quel est le meilleur moment pour l’achat de sa RP ?

Question éducation financière et regard des parents sur mes activités, ils sont plutôt issus de la classe basse/moyenne et n’ont jamais investi dans quoi que ce soit… ils se contentent de regarder d’un bon oeil cette initiative. À vrai dire et à mon sens, la meilleure éducation que l’on puisse avoir est celle que l’on choisit de s’offrir !

Au plaisir également

Bhuck · #9

la meilleure éducation que l’on puisse avoir est celle que l’on choisit de s’offrir !

Exactement, bien dit?

Je suis comme vous issus de la classe plus pauvre et j’ai parfois l’impression d’être le seul à voir grand dans cette famille!

Je ne pense pas que vous envisagiez le même parcoure que j’ai eu dans le passé mais peut être celui du future c’est bien ça? car vous avez directement commencé par investir dans du locatif.

à mon sens si je devais tout recommencer, j’investirai dans une résidence principale type studio 30 ou 40 000 € max avec l’apport maximum pour réduire le prêt et les intérêts dans l’idéal en moins de 5 ans.

Pourquoi me direz vous et bien parce que à un moment donné vous aller devoir arrêter d’être en mode "TANGUY". Ce que vous avez fait est bien aussi cela vous permet de faire payer le studio au locataire durant tout le temps ou vous pouvez rester chez vos parents. ainsi en 5 ans vous avez déjà un bel apport pour vous loger dans un type 2 par exemple et pouvoir refaire un prêt de 3 ou 4 ans ou mêem encore mieux : 2 solutions:

vous ajouter encore un apport qui vous permet de ne pas faire de prêt et ainsi d’avoir votre RP provisoire et de continuer à cumuler des économi pour dans 5 ans encore après réinvestir…

ou peut être plus intéressant mais vous obligeant à rester chez vos parents ou être hébergé à titre gratuit chez votre future compagne par exemple… et la reprendre un prêt avec d’autre lots avec location et après voir pour votre RP mais par contre j’ai peur que ça ne devienne plus compliqué, je pense qu’il faut en premier lieu vous prendre une petite RP puis avec apport une plus grande sans prêt, puis ainsi de suite jusqu’à votre maison de vos rêve et là votre compagne se joindra peut être à vous rendant l’achat d’une belle maison avec jardin plus facilement accessible aussi…

j0yeux · #10

Oui, c’est ce que je voulais dire, suivre le même parcours que vous à savoir acheter ma RP en campagne, dans un futur proche (mais quand ? sachant que l’envie monte de plus en plus, mais aussi l’envie d’être "à l’abris financièrement" une bonne fois pour toute avant de pouvoir y vivre…!).

Pour décrire un peu plus ma situation, je n’habite plus chez mes parents, et ce depuis mes 18 ans. Ma concubine et moi-même louons un T2 tout à fait correct et pas très cher. Je préfère cette solution, rester mobile étant jeune, que d’acheter mon T2 pour y vivre. Je m’explique :

Premièrement, ma capacité d’investissement me permet d’acheter seulement des petits biens pour le moment, qui ne permetterait donc pas une vie commune à deux… Si je décide d’acheter ne serait-ce qu’un T2, je m’endette sur au moins 15 ans, et perds donc pas mal d’argent dans les intérêts… (même si ceux-ci sont déductibles… cela reste une vision d’enrichissement à très long terme, je préfère avoir un apport personnel suffisant pour que le crédit du bien ne dépasse pas les 5 à 10 ans, tout en étant autofinancé)

Deuxièmement, le fait d’habiter en colocation diminue pas mal le coût du logement, et coûte globalement moins cher que de rembourser un emprunt seul (je suis le seul à avoir un salaire). Je préfère louer ma propre RP ne m’appartenant pas, et acheter un appartement qu’un autre locataire financera… ce qui, à mon sens, permet de garder de la flexibilité pour de futurs investissement, et surtout conserver sa liberté de mouvement (sachant que cette année, nous toucherons encore les APL ^^)…

Bhuck · #11

Oui bonjour Joyeux pardonner mon temps de réponse, je ne sais pas pourquoi je n’ai pas été prévenu de votre message je vais me réabonner…

oui le pb avec votre souhait de campagne et l’autre souhait d’investir c’est qu’il sont difficilement compatible.

Il y à une solution pourtant pour concilier les 2, mais qui vous demandera un petit effort supplémentaire par moi et l’APL vous aidera aussi peut être, c’est de louer une petite maison à la campagne avec votre amie dès qe vous sortirer un peu de la ville les prix vont tomber et vous aurez en plus un jardin.

par exemple, dans ma région maine et loire ( angers /nantes /le mans) les prix des loyer tourne autour de 400€(/2 avec votre amie, ça vous fait juste 200€ - l’APL… je pense que c’est le moyen d’assouvir votre désire de campagne et ne pas faire d’erreur financière comme je l’ai fais dans le passé)

BHUCK

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