Buroboutic : vos avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Merci goiz de vos commentaires.

goiz a écrit :

"Elle est dans ma shortlist"

excusez moi, mais à quoi sert d’effectuer une recherche aussi poussée si ce n’est pour en déduire les  raisons qui en découlent pour shortlister une scpi ?

Euh, je n’ai pas grande chose à dire sur Buroboutic en fait, elle est pas trop mal pas trop bien, voilà.

S’il y a une chose dont je voulais creuser un peu plus c’est la fiabilité/qualité de gestion de Fiducial.

goiz a écrit :

vous écrivez en gras:
"RAN: 2,3M€ (30% pioché pour payer le rendement 2012 → reste 1,6M < 1 mois de loyer).
cela ne vous choque t il pas ?

Non cela ne me choque pas. Actuellement, il y a 3 catégories de SCPI:
- celles qui piochent dans leur RAN pour doper leur rendement
- celles qui vendent leur boutiques/immeubles de qualité pour doper leur rendement
- celles qui combinent les 2 pratiques précédentes

goiz a écrit :

" 2003-2013: 7 augmentations." soit une AK tous les 1 ou 2 ans. Comme -pratiquement- une scpi a capital variable…avez vous regardé si ces AK "diluaient" les anciens associés, ou permettaient plutot a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche (par ex regarder l evolution du prix vs valeur de reconstitution)?

C’est la mode, que voulez-vous?
Allez, je sais que Buroboutic avez passé votre filtre très sélectif, alors elle n’est pas si mal que ça?

Vous devriez comparer les AK de Buroboutic, à celle de Foncia Pierre Rendement (de montant limité, à une prix de part proche du maximum autorisé, donc peut-être moins dilutives), par exemple, ou d’autres.

Il existe encore beaucoup de SCPI (peut-être pas celles qui font le plus de bruitcomm) qui ne piochent pas dans leur RAN ou dans leurs réserves de plus-value pour rémunérer leurs associés (certaines d’ailleurs parce qu’elles n’en ont pas, mais d’autres aussi qui conservent ces réserves).
Pour celles qui font des plus-values immobilières, il y en a pour lesquelles c’est plus sain que d’autres (par ex. celle qui vendent des biens anciens et qui ne collent plus avec leur stratégie, celles qui peuvent externaliser des PV peu fiscalisée), et quand elles en ont, mieux vaut peut-être distribuer ces PV (peu/pas fiscalisées) que les stocker.

Avez-vous analysé les autres mandats des membres du CS de Buroboutic ?
Avez-vous analysé si cette SCPI était utilisée dans des contrats d’AV, et pour quelle proportion de sa capitalisation ?
Avez-vous évalué le rendement de cette SCPI par le ratio "résultat net / prix d’achat" (sans doute plus significatif que le rendement apparent) ?

Bonsoir,

GoodbyLenine a écrit :

Vous devriez comparer les AK de Buroboutic, à celle de Foncia Pierre Rendement (de montant limité, à une prix de part proche du maximum autorisé, donc peut-être moins dilutives), par exemple, ou d’autres.

Oui Buroboutic abuse un peu sur leur AK fréquentes.
Concernant le prix de part: il est à 105,17% de la valeur de reconstitution, ce qui est comparable à Foncia Pierre Rendement (105,31% pour être précis). Ou j’ai raté quelque choses?

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous analysé les autres mandats des membres du CS de Buroboutic ?
Avez-vous analysé si cette SCPI était utilisée dans des contrats d’AV, et pour quelle proportion de sa capitalisation ?

Je n’ai pas trouvé ces info, je sais juste qu’il y a AXA & Assurance Epargne Pension. Si vous en avez…

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous évalué le rendement de cette SCPI par le ratio "résultat net / prix d’achat" (sans doute plus significatif que le rendement apparent) ?

15,09€/285,06€ = 5,29% <-- pas si mal?

Pour ma part, pour Buroboutic, j’ai un résultat net de 14.97€ en 2012 (source : Rapport Annuel 2012, page 18 : revenus=18.43€/part et charges=3.46€/part donc 18.43-3.46=14.97€), et un dernier prix acheteur de 289.66€ (261 prix vendeur) (à comparer à la dernière AK en 2013 à 260€ net acheteur).
Donc je calcule plutôt 14.97 / 290 = 5.16% de résultat net / prix d’achat.
(Il faudra remettre à jour avec le résultat net 2013 quand il sera connu)

Pour Foncia PR, j’ai une AK à 885€ pour une valeur de reconstitution de 837.85€, soit 105.63%. Certes, ce n’est pas bien différent, sur cette dernière AK de chacune de ces SCPI.

Sur 10 membres du CS, un membre (Albert Schmitt) est aussi au CS de Logipierre1 et Logipierre3, et il y a 2 sociétés d’assurance (dont une multi cumularde), en analysant juste les cumuls avec d’autre SCPI de Fiducial.

D’après cette discussion sur les SCPI dans des contrats AV, Buroboutisc est aussi dans les contrats d’AV Panthéa

A propos de Buroboutic, vous pouvez aussi lire cette discussion qui s’interroge sur le fait que la distribution ait été très supérieure au montant imposé à l’IR ces dernières années, et qu’il semble très difficile de comprendre pourquoi, sauf s’il s’agit d’une erreur de la société de gestion.

Qu’est ce qui vous permet de conclure que Selectipierre 1 & Selectipierre 2 sont correctes ? (Au minimum : Selectipierre1 a été sinistrée début 2011, avec de grosse vacances et du cash non investi, et est en lente convalescence depuis).

Il me semble que, pour une SCPI à capital variable, la société de gestion peut décider de fixer le prix de la part entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (qui est surtout une valeur comptable, pas forcément l’image exacte de la valeur des parts, même si elle doit s’en approcher). Ce n’est pas évident de concilier les intérêts des anciens associés conservant leurs parts (qui ne veulent pas être dilués), de ceux qui veulent vendre (donc ne pas avoir plein de parts qui ne trouvent pas preneur, et vendre au meilleur prix… = le plus haut), de ceux qui veulent acheter (au meilleur prix.. = le plus bas), et de la société de gestion (dont une large partie des revenus -et de travail- est assise sur le nombre de parts émises).

Les fusions de SCPI sont proposées par les sociétés de gestion, en général avec l’accord (plus ou moins éclairé) des Conseil de Surveillance, et toujours avec l’approbation en AG (mais parfois en ne prenant pas forcément en cause l’intérêt de pas mal d’associés). Un avantage est de simplifier la vie de la société de gestion (plus facile de gérer 2-3 grosses SCPI que 20-30 petites, à commissions équivalentes). Les arguments mis en avant pour l’intérêt des associés est en général une plus grande mutualisation des risques (discutable quand les SCPI fusionnées avaient déjà qqs dizaines voire centaines de M€ de capi). Parfois (quand il y a un CS digne de ce nom), la société de gestion accepte de diminuer un peu ses commissions… Un inconvénient (pour les associés personnes physiques) est que les durée de détention, utilisée pour calculer l’impôt sur les plus-values immo, est remise à zéro pour tous les biens de la SCPI absorbée.

Valeurs d’expertise: 58M, valeur comptable: 27M? Ca veut surtout dire que les investissements ont été faits il y a longtemps….

Bonsoir,

Résultat 2013 pas très joli pour Buroboutic: 14,46€/part qui donne un rendement réel de 4,98%.
Le RAN est réduit à 0,69€/part, pas de réserve de plus values.

Où irait le bateau?

Bonjour,
Personne n’a repondu, je la suis aussi, son prix etant en chute libre, on va bientot atteindre les 6% de rendement, cela devient interessant bien que l’incertitude domine en ce moment.
AP1 est normalement tiree d’affaire avec le changement de societe de gestion. A suivre…

Elle "vaudra" donc minimum 246,6€ contre 242,2€ aujourd’hui.
C’est maigre.
En espérant que sa valeur d’expertise ne soit pas surévaluée de plus de 12% comme on l’a vu avec ATP1. Dans ce monde où personne n’a de comptes à rendre à personne, l’impunité règne, méfiance.

Je ne comprends pas votre remarque GBL. Trouvez-vous la valeur de 246.6€ trop haute? C’est le minimum que Fiducial peut lui donner donc si c’est au dessus, c’est pire non?

Par rapport à PFO qui avait son marché secondaire en déroute et qui semble bien se porter niveau souscriptions depuis le passage en variable, qu’en dites-vous?

FIDUCIAL Gérance a écrit :

Afin d’accompagner le développement de ses deux SCPI historiques, FIDUCIAL Gérance accorde pour toute nouvelle souscription du 1er mars au 1er juin 2018 un délai de jouissance réduit au 1er jour du mois qui suit l’investissement.

BUROBOUTIC, SCPI récemment passée à capital variable, est ouverte à la commercialisation depuis février 2017. Les investissements sont diversifiés en bureaux, commerces et locaux d’activité. Son patrimoine se situe tant en régions qu’en Ile-de-France.

FICOMMERCE est une SCPI de commerces à capital variable, primée en 2017 aux Victoires de la Pierre-Papier dont les investissements sont situés prioritairement en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales.

Bonjour le nord
J’avais lu le bulletin et trouvé la collecte plutôt très correcte pour l’année 2017 (> à 53000 parts), preuve que le passage en capital variable équivaut à un coup de baguette magique => voir PFO.
Alors en effet sur le dernier trimestre les nouvelles parts compensent tout juste les ventes, de là à en tirer vos conclusions, attendons, les parts en attente le sont depuis peu et personne à ce jour n’est bloqué, la SCPI n’en est pas à revendre des immeubles:
Source: BT4T



Cela n’enlève rien à tout ce que vous dîtes par ailleurs et qui est très juste.