Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ?

L’appart existant tout payé montre que vous savez gérer, donc pour le banquier, il sera plus facile de vous prêter de nouveau pour un investissement immobilier.

Du cash permet de montrer au banquier qu’il existe une marge de sécurité dans le montage. A mon sens, cela facilite l’investissement dans plusieurs biens en parallèle, les coups durs ayant peu de chance d’arriver partout en même temps.

Vendre vous permettrait de vous réorienter vers un investissement mieux maîtrisé en s’appuyant sur votre expérience passée. Mais peut être que votre banquier vous suivrait quand même.

Je ne pense pas que la déco soit le frein principal, l’appartement fait propre et il y a bien pire.
L’immeuble, lui, est typique de ce qui se vend difficilement partout. Investir plus pour réaménager l’appartement ne changera pas cet aspect, ne vous apportera pas un euro de plus de loyer et ne facilitera pas la vente.
Vos acheteurs chercheront probablement un bon prix, pas du standing.

Bonjour je trouve votre appartement très propre,
Je pense que les point a améliorer c’est la cuisine (vous avez des cuisine tout inclus pour 1500€ et vous pouvez revendre la votre sur leboncoin) et après la salle de bain + WC un peu triste.
Le mur cuisine/entrée est il porteur? et séjour/entrée

car vous avez une grande perte de place dans l’entrée.


Pour la location je pense qu’il devrait ce louer rapidement,
Pourquoi ne pas le louer et le garder en vente, mais cibler des investisseur?

Combien en demandez vous a la vente?

Bonjour à tous,

Merci pour vos retours.

bascarol, merci pour toutes ces idées. Le problème est que beaucoup d’investissements ont déjà été réalisés dans cette appartement : double vitrage, porte blindé, remise aux normes électriques, changement de la douche. En le mettant en vente, nous subissons déjà une forte moins-value (en prenant en compte tous les investissements) de l’ordre de 15-20k€. Investir à nouveau de tels montants pour cet appartement, afin de le vendre, me semble compliqué et un peu masochiste .

Range19, quel serait votre conseil ? Augementer notre moins-value en vendant en dessous du prix du marché ? Loué en l’état ? Loué avec un peu d’amélioration ? Attendre pour finalement trouver quelqu’un au prix actuel ? Merci pour vos conseils, j’ai posté car nous commençons un peu à arriver à la limite de nos connaissances et une remise "sur terre" peut être salvatrice.

Boubouka a écrit :

Ce que je ne comprends pas, pourquoi vous vous n’êtes pas adressé à un agent immobilier. Je pense il saura mieux vous conseiller qu’un inconnu qui habite à plusieurs centaines de km même si ce dernier est armé des meilleures intentions.

Effectivement, j’ai oublié de préciser que nous sommes aussi passer à la solution agent immobilier. Le bien a d’ailleurs été en vente pendant 6 mois, uniquement à travers une agence (et il l’est encore, mais plus en exclusivité). Voici les informations qui en ressortent :
- Nous sommes au "prix du marché", voir la fourchette basse. S’il n’y a pas de visite, c’est structurel (pas trop de vente en générale)
- En 6 mois nous avons eu 4 visites dont seulement 1 de la part de l’agent immobilier,
- Il nous conseille encore d’attendre comme tel et de ne rien faire comme changement,  histoire de voir si ça repart

JR, effectivement, nous n’avions pas trop de mal à trouver des locataires : entre 1 et 2 mois de vacances entre les locataires. C’est pour ça que le remettre en location nous semble quand même quelque chose d’envisageable. Nous en demandons 70k€ et en juin dernier, il était louer pour 600€. Le problème, c’est que comme c’était le premier achat de ma conjointe, elle s’est "faite avoir" sur beaucoup de point : extérieur pas très charmant, fortes charges (un peu masqué lors de la vente) et TF élevée. Nous voulions donc tirer un trait sur cette appartement, quitte à faire une MV et recommencé en étant "armé" de cette expérience. Comme dit précédemment, casser des cloisons demanderai aussi un coût supplémentaire non négligeable : certaines d’entre-elles contiennent des fils électriques à repositionner et obligerait le changement du sol.

Maintenant pourquoi je suis venu vous voir : nous ne sommes pas "bornés" et avons été assez conciliant avec les agences immobiliers : exclusivité (pour qu’il soit investi et que cela soit rentable pour tous), mise au prix bas annoncé par l’AI (en faisant fi de la moins-value) et pas trop de harcèlement afin qu’il fasse son travail. Nous pensons donc être des clients assez correct. Cependant, nous arrivons a un point où nous payons des charges assez élevées, les impôts fonciers, les IR+PS (des revenu de l’année dernière) pour un bien "vide". Nous utilisons donc tous les moyens à notre disposition (dont ce forum) pour avoir des avis sur la solution à adopter.

Donc ce que je retiens pour l’instant de la discussion :
- Si travaux, cela serait fait à perte (pas récupérer ni à la vente, ni à la location)
- Bien de toute façon difficile à vendre, notamment à cause de l’aspect l’extérieur (ce que j’appelle effet "barre")

Si je résume il ne reste donc que 4 solutions :
- Attendre que cela intéresse quelqu’un au prix actuel : risque de passé encore des mois avec un bien qui ne sert à "rien" et qui est coûteux
- Baisser le prix actuel : difficile à faire avalé à ma conjointe
- Louer en attendant des jours meilleurs
- Louer en attendant des jours meilleurs, mais en faisant un peu d’investissement (cuisine notamment)

Nous ne pouvons pas trop choisir par nous même car je pense que nous ne sommes plus du tout objectif : quand on essaie de vendre depuis un certain temps, on perd beaucoup en rationalité

Encore un grand merci à vous tous,
Slayner

PS : Je précise aussi que nous n’avons pas besoin de cette argent dans l’immédiat.

Dernière modification par slayner (31/01/2014 12h29)

Bonjour si vous n’avez pas besoin de l’argent:

Dans ce cas la pourquoi ne pas le louer en l’état.
Vu que vous souhaitez acheter autre chose, utilisez le montant du loyer perçu pour obtenir un financement pour un autre bien,

Car avec 6 visites en 6 mois c’est mauvais signe,

Vous dites des charges élevés mais j’imagine que cela comprends (Eau chaude-froide, Ascenseur, chauffage…)
Donc avec cela inclus votre locataire a uniquement son abonnement électrique à payer cela me parait correct pour un F3.

Quelques mois correspondrait au temps durant equel j’estimerais pouvoir supporter le règlement de charges sans entrées correspondantes.

Pour être honnête, pour ce type de bien je serais certainement radical : mise en vente en direct par LBC… Objectif : m’en débarrasser au plus vite.
Si rien n’a bougé au prix actuel depuis plus de 6 mois, c’est que c’est trop cher.

Ma stratégie souvent contestée a consisté à vendre tout ce qui était vieillot, sans charme où allait le devenir pour n’investir que dans du standing.
Conclusion : 0 vacance locative, rendement équivalent au vôtre, parfois supérieur et valeur pérenne.

Dernière modification par Range19 (31/01/2014 14h57)

Oui en l’état sans rien changer,
Vous aviez loué avant, donc cela ne semble pas être un problème,

Moi je trouve que l’orange donne un aspect jeune et ça casse la monotonie "de la barre".
Après c’est les gouts et les couleurs de chacun, laisser à votre prochain locataire la possibilité de repeindre.

Y a-t-il de la demande pour du meublé en F3 là ou vous êtes? 

Si vous le louez 2 ans cela donne (600 -180 ) 420x24 =10080€
Même si votre appartement venait à perdre 10% de sa valeur en 2 ans (ce qui me parait beaucoup dans un intervalle aussi court)

70K€ - 10%  = 63K€

Vous ne perdez rien si les prix baissent, en revanche si la situation s’améliore vous avez toujours votre appartement et les loyers.

si le marché est bloqué et que vous n’avez pas de visites,vous risquez de voir les biens à la vente s’accumuler.

comme certains au dessus,je trouve que le rendement n’est pas ridicule et si vous devez encore baisser le prix,le rendement potentiel devient encore plus interessant(pour vous).

Un petit rafraichissement:sols dessous de fenetres,peintures plus neutres et actuelles,une cuisine une douche vitrée et remise en location.Le but etant d’avoir un logement qui va séduire les locataires,mais aussi un futur investisseur(pourquoi pas…)

ça vous servira bcp plus d’avoir des loyers que de vendre à perte pour racheter(à mon avis).

Si vous trouvez que le quartier se dégrade,qu’il devient moins sur que la copropriété est mal gérée… il faut peut-être être plus radical.

Personnellement si je devais vendre(sans y etre obligé) je tenterais le coup pendant 2 ou 3 mois mais je ne m’acharnerai pas au delà.

Question subsidiaire:Avez vous à faire à un vrai pro de l’immobilier ou à un auto-entrepreneur qui ne s’y connait pas plus que le particulier lambda?pour avoir la juste estimation,il me parait important de la faire faire par une boutique qui a pignon sur rue qui sait à quel prix elle peut vendre un bien dans un temps raisonnable et non sur un espoir de voir passer un acheteur moins exigeant.

au final peu importe la valeur de l’appartement temps qu’il fait rentrer du cash chaque mois(c’est pas le cas actuellement).

Range19 a écrit :

toudoucement a écrit :

ça vous servira bcp plus d’avoir des loyers que de vendre à perte pour racheter(à mon avis).

C’est toujours une décision délicate à prendre.
La perception des valeurs en immobilier a beaucoup changé en 10 ans.
Avant, ça ne gênait pas grand monde de payer un bien neuf 150 000 qui ne se vendrait 10 ans plus tard que 120.
Aujourd’hui, chacun veut revendre bien souvent à la valeur d’achat avec tous les frais (notariés mais aussi d’entretien ou de remise en état).

Je crois qu’il faut savoir accepter sa perte, surtout lorsque l’offre de ce type de bien est pléthorique, qu’il est excentré, que les charges sont appelées à augmenter (coût de l’énergie) etc… et que la demande est en chute libre.

ça se défend biensur.

je n’ai pas misé sur la plus value jusque là,je pense plus au rendement.Ex:quand une boite de transport achete des camions,c’est pas pour les revendre avec PV mais pour faire du chiffre en les utilisant.

décider de vendre ou pas implique de savoir ce qu’on va faire de l’argent.

un loyer de 420€ permettant "d’aider" à l’achat d’un bien de plus grande valeur patrimoniale n’est pas totalement idiot(dans ma srategie personnelle,mes premiers bien ont été acheté sur des criteres de rendement et j’espere bien qu’il me seront utiles pour des bien plus "patrimoniaux" soit en les revendant,soit par leurs revenus)je dirais presque:peu importe qu’ils vaillent 50% de leur valeur à échéance s’ils ont rapporté régulierement ou s’ils continuent à le faire…)

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit:Je voulais juste dire qu’à un certain prix il fallait arbitrer entre vente et remise en location(puisqu’à priori cet appart se loue encore)

slayner a écrit :

Après une prise en compte de tous vos messages et en ayant peser le pour et le contre de chaque solution, nous comptons continuer à essayer de vendre ce bien pendant encore quelque mois, tout en baissant le prix affiché d’environ 10% : de tout les biens équivalents en vente en se moment, il sera le moins cher pour cette qualité.

Encore une fois, je ne connais pas votre marché même s’il semble suivre les grandes tendances que j’observe par ailleurs.

Parmi ces tendances, il me semble que les acheteurs tendent à éviter les intermédiaires. Il y a deux ou trois, ans, je souhaitais "arbitrer" un petit studio. L’agence a fait dégringoler le prix en 4 mois à 24 000 euros et pas une offre sérieuse (résidence récente mais excentrée, surface 17m²très petite surface dans cette ville).
J’ai diffusé une offre à mon prix par Le bon coin (30 000) : 3 jours après, l’affaire était faite et j’avais eu plusieurs appels sérieux. La première visite a été la bonne.
Ce que je ferais :
Privilégier une tentative de vente en direct au prix net vendeur qui vous était proposé. Si ça ne bouge pas en 1 mois, baisser. Si ça ne bouge toujours pas, relouer : garder ou tenter la vente du logement occupé.

Bonne chance.

Dernière modification par Range19 (03/02/2014 09h26)

Bonjour
les photos ont elles été diffusées auprès des possibles acheteurs?
si c’est le cas, peut être que les aménagements ne leur ont pas plus? Il y a trois ans j’ai refait une jolie cuisine dans mon ancien appart en location. coût 1300 € chez Leroy Merlin et une journée de boulot à deux. 1h pour fixer un pare douche (coût 200€).

si les photos n’ont été que peu diffusées cela vient du quartier! et là pas grand chose à faire je pense. personnellement je n’habiterais jamais dans une barre de ce genre je préfère encore un taudis en centre ville.
la rentabilité dégagée semble intéressante, il faudrait peut être cibler des investisseurs.

le montant des charges semble élevé: cela inclut il le chauffage et l’eau chaude?

Mafo