Compte rendu d'une visite pour investir dans un F2…

coyote · #1

Je regarde réguliérement le Bon Coin…
Je vois surtout que les prix baissent ces derniers temps.
Un annonce attire mon attention
Un F2, à 70K€, 45m^2,refait a neuf, dans une petite résidence, sur la plus belle avenue de la grosse ville >100000hab, 100 m Gare, arret tram a 20 metres. Loué 500€
( soit 8,6% rdmnt Brut non négocié )

Une visite s’impose ( c’est a 10 minutes a pied de mon taff )

Belle facade ancienne, petite résidence propre sans ascenceurs, première interrogation
le nombre de BAL ne corresponds pas, il y a 200 BAL dans la résidence
(il y a le batiment principal donnant sur la rue, et surtout derrier en retrait 2 immenses barres modernes, avec un seul panneau a vendre, et rien a louer…).
Pas de travaux voté en AG, ni même evoqués. un bon point

Appart charmant piece a vivre 32m^2,
Seul incovenient un lavabo et une cabine douche dans la chambre
Les locataires s’en vont, ils avaient trouvé une autre opportunité qui est tombé, mais il doivent
partir, un nouveau bail a été fait au même prix.. pas de soucis de location
mais c’est vrai que 500 TCC, c’est bien…

et oui loyer de 500€, incluant 110 €euros de charges ( chauffage et eau chaude )
incluant aussi la part des charges du propriétaire…
Donc loyer Réel : 360€ ! et le rendement tombe à 6,2%

Je fais donc une offre à 48K€. Refusé net.
Au suivant…

Mots-clés : appartement visite recherche

Iletaitunefois · #2

Bonjour,

Merci pour votre retour.

Qui ne tente rien …
Avez-vous déjà réussi à obtenir un bien en baissant de 30% le prix d’achat ?

Pruls · #3

Merci pour ce retour.

Les échecs sont aussi enrichissants que les réussites.

Boubouka · #4

Sur quelle base avez vous établi les 48k€ ?

Le CF est il positif ?

Pour l’anecdote j’ai visité aujourd’hui a l’heure du déjeuner un studio de 15m2 a Levallois (92). Bon emplacement, orienté sud, bien agencé. Tout a refaire, parties communes en piètre état et 150€ de charges par mois (ce qui m’a dégoûté ) pour un prix astronomique sans oublier la CFE minimale a 600€ !
Au mieux ce sera loué a 600€ cc, ce qui donne un max 6% pour un prix de 90k€ loin très loin du prix affiché. Tout cela pour dire que la province parfois me fais rêver. Mais pas longtemps ;-)

Pour revenir au coeur du sujet, si vous faites une contre offre permettant un CF>0 ce ne sera pas deconnant.

coyote · #5

Iletaitunefois a écrit :
Bonjour,
Merci pour votre retour.
Qui ne tente rien …
Avez-vous déjà réussi à obtenir un bien en baissant de 30% le prix d’achat ?

Sur des biens autre que immobilier oui.
a) ma terrasse, fait avec des lames de composite? Prix de la lame chez le vendeur 115€, le prix payé pour l’achat 72€ chez le même vendeur.
b) Pour les amenagement exterieur de ma maison, j’ai fait faire 3 devis. le moins cher a été la réference. Le dossier a été executé avec 24,9% de moins ( OK, c’est pas 30% )

Je n’ai pas baissé le prix d’achat de 30%, mais de vente faciale.. ce qui est très très diffèrent…
Je n’ai pas abordé le prix avec le vendeur, je l’ai laissé venir.. il m’a posé la question si j’avais le prix de vente,
Je lui ai simplement dit que j’avais vu le prix auquel il voulait vendre, mais que ce n’était le "prix de vente". Il m’a dit qu’il pouvait envisager un prix de vente de 65K€
Gagné 7% sur le prix de vente sur un bien qui avait été mis en vente 30 minutes avant mon appel, et pour lequel je suis le premier visiteur et que je n’ai pas cherché a négocié, veut bien dire que son prix de réserve est bien plus bas..

Pour moi ce n’est pas un echec…

PS : J’obtiens bien souvent 25 a 30 sur des biens

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Iletaitunefois a écrit :

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