Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ?

Bonjour Tanguy,

J’ai très envie d’investir aux usa dans l’immobilier mais je n’ai pas encore assez pour acheter 1 maison hélas même si la rentabilité est excellente je trouve.

Cordialement

Bonjour Tanguy,

Je suis entrain d’investir sur une maison avec un ami (budget 35K euros chacun, investissement le mois prochain a priori), nous hésitons entre Atlanta et Tampa. Que conseilleriez vous ?
Atlanta semble offre un potentiel de plus-value moins important mais le risque locatif semble moindre et les rendements tout aussi bon… De plus,  la hausse des prix sur Tampa avant le crash, cela ressemblait d’avantage a une bulle alors que la hausse sur Atlanta semblait plus lineaire.

Atlanta : S&P/Case-Shiller Atlanta Home Price Index - S&P Dow Jones Indices
Tampa : S&P/Case-Shiller Atlanta Home Price Index - S&P Dow Jones Indices

J’ai repéré 3 prestataires, certains me semblent plus sérieux que d’autres (et sont moins gourmands en commission), lequel conseilleriez-vous ?

Je les liste ci-dessous, avec les avantages / inconvénients de chacun selon moi. Libre a la modération d’éditer ce message si cela est hors charte.

Tanguy, vous pouvez également me revenir la dessus par MP si vous ne voulez pas répondre en publique.

Si j’ai bien compris le business modèle de ces prestataires/marchands de bien, ils achètent déjà les maisons aux enchères/ en foreclosure, font les travaux et revendent ensuite au client final. J’ai l’impression que pour une maison type a 85/90k USD ils achetent a environ 60-65k (d’après ce que j’ai vu sur zillow.com), font 15k de travaux et revendent avec une marge d’environ 15k.

1- My us-investment => Ce sont les plus connus, semblent sérieux mais trop cher (commission de 6k euros). Si j’ai bien compris leur business modèle il ne sont pas marchand de bien mais intermédiaires, donc en plus des 15k de marge du marchand de bien il faut lâcher 6k de commissions => trop cher, mais a voir si négociation possible.

2- usa-properties => Semble sérieux également, privilégie Atlanta a Tampa. Marchand de biens, donc sa rémunération est la marge entre l’achat en foreclosure et le prix de vente au client. Bureaux bases a Cannes, a voir s’ils ont quelqu’un sur place réellement…

3- usa-immo : Sur Tampa. Je n’ai pas du tout accroche aux premiers contacts, ses mails font très charlatan (ne prend pas le temps de répondre a toutes les questions posées, insiste sur la confiance et la transparence a chaque email,  et critique la concurrence). Mauvaise communication, en gros son site parle d’investissements a partir de 70k USD (ainsi que son fichier excel de simu datant de Q1 2013), pour ensuite me dire qu’il faut 80k/90k mini et conclure que finalement si on ne veut pas engager 100k USD cela ne sert a rien de travailler avec lui. +40% en quelques minutes c’est très fort.
Il me dit se rémunérer en tant qu’apporteur d’affaire, je crois surtout qu’il se fait une grosse commission sur la vente de la maison.
J’ai vu sur certains blogs que certains était passes par lui et semblent satisfait, mais cela date de quelques années.

Voila l’état de mes recherches / prises d’infos a aujourd’hui. Je pense que cet investissement est tjrs intéressant malgré la hausse des prix sur 2013 : Dollar très faible, marche immo bas (même si je ne pense pas qu’il remontera au niveau de 2006/2007 de si tot) et grosse rentabilité.

Un dernier point/doute a lever/creuser et de s’assurer que les rentabilités ne sont pas faussées par les section 8 ? Si ce programme d’aide saute car trop couteux, le loyers ne risquent-ils pas de s’effondrer ?
Qu’en pensez vous?

Merci

bobdobbelina a écrit :

dbland, pourquoi ne pas envisager un prêt hypothécaire (si vous êtes propriétaire en France) ou un prêt à tempérament à taux bien négocié ?  Sur certaines maisons à haut rendement, il est parfois possible de sortir un cashflow positif…  A approfondir en tout cas !

@ Tanguy : je vous ai envoyé un MP concernant la taxation de la LLC ! ;-)

je suis propriétaire mais je préfèrerais acheter cash le bien immobilier en tout cas même si c’est rentable

crosby a écrit :

Bonjour
Si je ne m’abuse vos prestataires sont purement spécialisés sur des clients français. Pourquoi ne pas passer par des prestataires us qui seront sûrement moins chers (plus de concurrence) ?

Bonjour,

Certes mais a ce que j’ai pu voir la différence n’est pas énorme, et je n’ai pas reusssi a trouver un package équivalent (a savoir creation de la LLC, ouverture du compte aux US, mise en place du contrat avec le property manager etc).

Bonjour RatRacer,
c’est difficile de répondre sur le choix entre Atlanta et Tampa. Je pense que les deux villes sont de bons investissements, car les flux migratoires sont positifs. A mon avis, tout dépend du bien que vous allez trouver, aujourd’hui je suis heureux d’avoir investi sur ces 2 villes.

Pour les prestataires, j’ai travaillé avec USA-immo et je ne peux que recommander l’excellent travail de Francois. La relation de confiance est très importante dans ce genre d’investissements car vous êtes à plusieurs milliers de kilomètres de votre bien. Donc si le courant ne passe pas, c’est peut-être qu’il faut chercher quelqu’un d’autre. Mais c’est un excellent professionel.
Je connais aussi my us-investment mais plus car c’est un ami d’ami. Je n’ai pas investi avec Victor, néanmoins c’est quelqu’un de sérieux et de tout à fais recommandable, investi à fond sur son projet.
Dans les 2 cas, il s’agit de personnes qui ont investi leur propre argent dans l’immobilier aux USA, donc ils sont dans le même bateau, c’est rassurant.

Par contre je ne connais pas usa-properties donc je ne peux vous donner d’avis.

Dernier point sur le programme section 8. Mon avis est qu’il est très avantageux, si demain il ne devait plus exister (mais il existe depuis plus de 30 ans quand même mais bon admettons l’hypothèse) et bien vous ne devriez pas avoir de mal à trouver un locataire privé, car le marché locatif américain est assez fort. En effet de nombreux américains n’ont pas d’autre choix que de louer car ils ne peuvent pas emprunter. Les banques ont pas mal restreint les conditions même si la situation commence à se normaliser. C’est d’ailleurs ce qui me rend positif sur cet investissement: lorsque la majorité des américains voudra redevenir propriétaire, alors les prix augmenterons et il sera possible de bien revendre.

Tanguy
www.investir-et-devenir-libre.com

oui j’ai vu son pdg sur france 2, j’attends d’avoir assez pour acheter 1 maison

bonjour,

Quelle personne peut vérifier les dettes du bien immobilier en question et sa gestion locative ?

cordialement,
Xavier

Bonjour Vegas,

Je reponds ici aux questions que vous m’avez adressées par MP :

Je recherche toujours mais n’ai pas encore franchi le pas, je developpe un peu ci dessous :

Localisation : je focus sur Atlanta par rapport a détroit (ravage par la crise), memphis ou bien Tampa ou les maisons sont beaucoup plus anciennes et necessitent je pense davantage de maintenance.
La zone d’Atlanta a une demande locative soutenue et des maisons plus récentes, des taxes foncieres plus faibles mais les prix ont déjà bien remontés (encore +15% en 2013) et se situent environ 15/20% sous les niveaux de 2006.

Rendement : n’espérez pas plus de 5.5% net de tout. Les rendements présentés n’incluent pas de provisions pour maintenance, vacances locatives, ni frais de compta, banque et LLC, et impôts.
J’ai pas mal communique avec myusinvestment, ils ont moins de 3 ans d’ancienneté sur la zone d’Atlanta, pour le moment un seul changement de locataire sur tout le parc, ce qui est faible. Pas de maintenance, mais celle ci a tendance a évidemment arriver après plusieurs années d’utilisation du bien. Si pas de vacance locative disons que vous tirez du 6% environ sur le prix d’acquisition.

Prestataire : comme dit plus haut je n’ai pas accroche avec usaimmo qui est principalement sur tampa (mais Tanguy semble lui faire confiance), myusinvestment semble très pro et ne "sur vend" pas du rêve sur les rendements/plus value espérées lorsque l’on discute un peu en profondeur. Ils ont lair de sélectionner des emplacements de qualité, par contre ils prennent 6k de fees ce qui impact le rendement (les 5.5% que j’évoque plus haut incluent ces fees dans le coût d’acquisition).
USA properties leurs biens sont un peu moins chers, ils ne prennent pas de fees car directement marchands de bien mais les emplacements sont nettement moins attractifs (villes avec plus de problèmes que celles de myusinvest).

Financement : cash obligatoire

Zwillow: ce site offre une bonne base de comparaison mais les prix ne sont pas toujours 100% corrects.
En gros sur un bien que vous allez payer environ 95k sur une bonne banlieue d’Atlanta, le bien aura été acquis pour environ 65k usd aux enchères, comptez 15k usd de travaux et 15k usd de marge du marchand de bien, et ajouter 6k EUR de fees My usinvest, pour un bien que vous louerez environ 950usd par mois.

Ce qui me retient d’acheter : je pense que les prix ont déjà trop remontes, le potentiel encore restant de PV doit être de ~20% max si on vise un retour aux prix avant subprimes, peut être plus si effet de change positif en fin d’opération. Rien ne dit que l’on retrouvera ces prix a moyen terme. Les fonds achètent encore aujd, donc ils semblent y croire…

Pour un rendement de disons 6% gros max dans le meilleur des cas, sans possibilité de recours a l’effet de levier, j’hésite, je me dit que je peux tirer mieux de cette somme soit en l’utilisant en apport pour un plus gros effet de levier sur un bien immo en France, soit en plaçant cette somme en bourse pour diversifier un peu mon patrimoine.

Il y’a deux ans par contre je pense qu’il n’y avait pas a hésiter.

bobdobbelina a écrit :

dbland, pourquoi ne pas envisager un prêt hypothécaire (si vous êtes propriétaire en France) ou un prêt à tempérament à taux bien négocié ?  Sur certaines maisons à haut rendement, il est parfois possible de sortir un cashflow positif…  A approfondir en tout cas !

@ Tanguy : je vous ai envoyé un MP concernant la taxation de la LLC ! ;-)

En fait, je ne sais pas par ou commencer et quel intermédiaire choisir là bas. Certains vendent des terrains avec bien sûr grosse plu value annoncé (terrain en floride) et d’autres proposent des studios neufs dans le dakota du nord. Quelle est la meilleure option à choisir ?

sat a écrit :

Dans ce même esprit, il me semble toujours risqué de faire des investissements immobiliers à l’étranger. L’immobilier dans son pays d’origine est déjà une affaire difficile, en gestion quotidienne mais aussi dans la connaissance du contexte juridique, réglementaire, fiscal, judiciaire et j’en oublie certainement. 

Imaginez que vous deviez prendre un avocat US pour des loyers impayés ou des dégradations de biens, et regardez une série TV US pour savoir combien ils sont gourmands.

Enfin, j’ai souvent remarqué que des investisseurs immobiliers étrangers croient qu’ils seront plus malins que les autochtones, ce qui est évidemment une grande illusion.

Plus spécifiquement sur le choix des villes, j’ai une préférence pour le dynamisme d’Atlanta, où siègent CNN et Coca-Cola. Même si, je le dis pour y être passé récemment, certains quartiers sont très pauvres et légèrement "ghetto". Et qu’utiliser le Mass Transit (MARTA ou transport public) est une aventure à soi tout seul.
Vous savez peut-être que la Floride, Miami je crois, a déjà connu des bulles spéculatives immobilières au siècle passé. Près de Tampa, à St Petersburg que d’ailleurs je préférerais à la première, je vous signale un intéressant musée Salvador Dali.

le coté judiciaire aux US, ça peut vraiment faire peur ! les montants sont exhorbitants.
par contre, ce qui semble rassurant, c’est que les sites semblent s’occuper de tout. je ne sais pas si c’est bien ?!

pour ce qui est des américains eux même vous avez sans doute raison, mais l’avantage qu’on a actuellement c’est la parité €/$ . pour le reste, vous avez bien raison !

Bonjour,

Concernant l’investissement, il est tout à fait possible de le financer. J’ai fait un emprunt hypothécaire pour acheter quatre de mes maisons.
La dernière achetée, je l’ai financée via un crédit à la consommation sur 10 ans.
Donc, il ne faut pas obligatoirement acheter tout en cash.
Seule différence à prendre en compte, c’est que je suis belge et je ne sais pas si les mêmes possibilités existent chez vous…
Cependant, pendant mes recherches, j’ai été en contact avec un organisme français qui permettait de financer un bien aux USA (maximum 70% de la valeur du bien).  Donc, au pire des cas, si une banque classique ne le permet pas, une solution de repli est toujours envisageable !

Concernant le prix exceptionnellement bas des maisons à Detroit, cela s’explique par la mauvaise situation du bien (certains quartiers sont abandonnés) et également par le fait que même si elles sont belles de l’extérieurs, de gros travaux sont à prévoir à l’intérieur.  Quand la crise est passée par là, les propriétaires expulsés ont souvent repris ce qu’ils pouvaient reprendre (chaudière, radiateur, câbles électriques, …).  C’est ce qui explique les prix parfois très bas.

ok et que penses tu de l’agence que century 21 a monté aux usa pour vendre de l’immobilier. On peut leur faire confiance ou pas ?

d’accord, j’ai vu que c’est l’agence de marseille de century 21 qui a fondé cette agence aux usa. ça me paraît un peu plus sérieux que les autres vendeurs de rêves.