Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ?

Bonjour,

Ou se trouve votre projet 1? Je pense que pour le temps que vous allez y passer les rentabilités de ce projet n’est pas à la hauteur de vos ambitions.

De plus, veuillez noter que les déductions des travaux sur les revenus locatifs ne sont pas permis en cas d’agrandissement ou de construction.

La prise en charge par l’ANAH est un labyrinthe administratif suivi de contraintes locatives à ne plus en finir.
Une obligation de louer à des bas prix augmente la présence de population fragile avec des risques d’impayés , de dégradations etc …..

Votre premier projet est une bonne chose sans l’ANAH et si vous faites vous même les travaux sinon aucun intérêt car le coût et la durée de ces travaux vous mettrons en difficulté car pas de revenu locatif.
Les coûts sont toujours sous estimé et au final vous allez payer aussi cher que pour le projet 2.

Pour ces projets avez-vous contacté une banque avant de vraiment vous décidez car vous pourriez avoir des surprises et devoir réviser vos prétentions à la baisse en terme d’envergure de projet.

Désolé mais une certaine maxime stipule que l’on ne prête qu’aux riches , vos revenus me semblent trop faible pour un projet d’immeuble surtout si vous n’avez pas d’expérience dans l’immobilier.

Si il suffisait d’acheter un immeuble avec de petits revenus pour  pouvoir travailler à mi temps , beaucoup le ferait mais avant il faut passer par de plus petites surfaces et croyez moi les banques sont l’étape la plus difficile à passer.

Acheter plus petit , un T1 ou T2  ,rénovez le vous même , apprenez la rénovation , la gestion , la fiscalité.
Une fois cette première étape passée , recommencez puis ensuite envisagé plus grand via un immeuble , le risque d’erreur sera moins grand.

Philippe

@Samy

Merci d’avoir repris le sens de mon intervention en ajoutant l’adresse de votre blog et des fautes d’orthographes.

J’ai beaucoup apprécié le conseil suivant "si le bien est loué et avec peu de travaux c’est jouable après tout".

Non les courtiers ne spamme pas sur internet , ils sont simplement rémunérés en % sur le montant de l’emprunt si il est accepté pour des taux de rémunérations entre 1 et 2 % suivant des grilles tarifaires.

Reste la fin de l’intervention :
"vous vous attaquer à plus gros poisson que vous et donc comme moi je vous conseille de la jouer sur"

En immobilier on ne pêche pas l’investissement

Sans rancune mais regardez la charte du forum car sinon votre présence sera brève sur le site 

Philippe

Pas de soucis , vous avez remis discrètement votre adresse de blog en signature.

Pour l’orthographe , c’est un problème de génération mais c’est toujours mieux de sortir du mode texto et c’est un bon entrainement surtout que les fautes remontent lors de la saisie.

Ce qui m’a gêné avec votre "c’est jouable" , c’est qu’il faut bien analyser les paramètres avant de se lancer et le jouable peux être valable sur un premier achat de petite valeur mais quand on attaque les gros achats alors la moindre faute peux déstabiliser l’ensemble des achats en cours.

De même qu’il faut être bien au fait de la fiscalité car ça ne pardonne pas , un intervenant avec un bon patrimoine a évoqué sur ce programme la nécessité qu’il avait eu de prendre des souscrire un  emprunt pour payer ses impôts.

Quand sur d’autres messages , je dis explosion en vol  c’est une vérité car selon la loi de Murphy de l’emmerdement maximum ou la loi de Pareto 20/80 que l’on appliquer à l’immobilier par 80 % des emmerdements arrivent avec 20 % des biens.

Il est certes grisant d’acheter de ne pas trop payer la première ou deuxième année mais c’est comme les entreprises qui fonctionnement entre 2 et 3 ans , le coup de bambou arrive sur la troisième année car les plus gros frais d’achats , de rafraîchissement sont passés  et voici venir alors le temps de payer l’état.
Si aucune information ou précaution n’a été prise la situation devient alors délicate , en ajoutant quelques problèmes de paiement et vous êtes dans la situation de la loi de Murphy.

Je l’ai vécu en 2010 ( impayés , huissier , difficulté pour payer le foncier de fin d’année , vacance locative , charges importantes dans des biens ) , la totale concentré sur un an.

De récent messages et interventions relatent des achats par des "petits jeunes" via SCI IR ou en nom propre , je les ai mis en garde de la location en nu sans amortissement.

Les revenus fonciers sont très taxés  , malgré les beaux calculs faits le passage de la troisième ou quatrième année sera délicate.

Il faut aussi savoir qu’une refonte de la taxe foncière est en cours avec une harmonisation par le haut tant qu’à faire et qu’aucune refonte n’avait eu lieu depuis les années 70.
Attention forte secousse foncière en vue dans un an.

Vous avez raison d’investir , mais ne brûlez pas les étapes , prenez le temps de voir l’impact des vos investissements , la variation de votre fiscalité.

Philippe

GoodbyLenine a écrit :

Rentabilité max (hors aléas et fiscalité) du Projet 1 :  (850*12 - 1300) / (40000*1.1 + 102000) = 6.1%
Rentabilité max (hors aléas et fiscalité) du Projet 2 :  (1200*12 - 1300) / (160000*1.08 + 8000) = 7.2%

Aucun de ces projets ne me semble présenter un ratio rendement/risque justifiant d’y aller.

Bonjour Lenine, tu estimes à combien le ratio justifiant d’investir dans un immeuble?

Joffrey.

Oui je regarde les immeubles et avoir du 10% en centre ville travaux compris c’est loin d’être évident.

Après plusieurs recherche je suis tombé sur un bien à rénover pour un peu plus de 8% brut, on est quand même loin des 10% minimum que prodigue certain, je ne dis pas que c’est pas réalisable mais faut du temps et/ou faire les travaux soit même pour trouver une opportunité.

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses !

Alors pour tenter de répondre :
Les cas présentés se trouvent dans l’Est Haute-Loire, à 30 minutes de Saint Etienne, gros pôle de plasturgie, population relativement jeunes. Les prix de l’immobilier ici sont dans les plus hauts d’Auvergne (après Clermont et villes adjacentes).
Bon potentiel locatif, les biens proposés ne restent pas longtemps en ligne….

Voilà pour ce qui est de la localisation.

Ensuite, la banque me suit sans problème, les salaires présentés sont ceux dans l’hypothèse d’un mi-temps (ce qui n’est pas le cas ce jour). De plus, un capital en banque actuellement me permettrait d’avoir un faible emprunt (40K€ environ), pour le cas numéro 2 (d’ailleurs, correction l’immeuble fait 174 m2 et les travaux serait moindre : 1 pallier à terminer, 1 chaudière gaz vieillissante).

Je me suis penché sur ce cas et en prévoyant :
Taxe foncière, 1200 € de travaux / an, impôts et taxes, + 8000€ de travaux la première année (au cas où je reste tout de même sur ce montant) avec un emprunt d’environ 40K€, j’arrive à un cash flow aux alentours de 650 €.

Quand on parle de cash flow, c’est du tout compris ? (c’est à dire emprunt, impot, travaux, provisions…. déduits).

Bon 8h30, pas encore à mi-temps , il est donc l’heure d’y aller.

Bonne journée !

Pour la location nue, à ma connaissance les deux principaux leviers pour faire baisser les revenus fonciers sont les intérêts de l’emprunt bancaire et les travaux déductibles (cf. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP).

En terme de structure d’achat du bien qui sera loué en nu, une structure à l’IS permettra, entre autre, l’amortissement du bâti sur plusieurs années, et donc une diminution des revenus fonciers imposables.