LMNP en petite couronne : où investir ?

Bonjour,

Présentation rapide de ma situation : 40 ans, marié, 2 enfants, propriétaire (appart entièrement payé), aucun crédit sur le dos, environ 400 k€ d’épargnes financières diverses, revenu du ménage environ 5 000 €/mois.

Je me pose la question d’investir dans l’immobilier physique.

Ma conviction est qu’il est compliqué d’investir loin de chez soi (car connaissance du marché insuffisante et réactivité moindre en cas de problème), donc ce premier investiment se fera à coté de chez moi ou ne se fera pas.
Je sais que les piliers du topic ne regardent pas en-dessous de 8% de rentabilité brute, mais le problème est que vers chez moi, il n’y a rien à ces tarifs là (92 première couronne).
Pour ne pas perdre les maigres % restants en IR, la location meublée me semble incontournable. La proximité de La Défense pouvant être un plus sur une clientèle de cadres en mission ?
Dans cette optique, je viserais un T2/T3 de 50m² environ, avec transport direct pour la défense, dans un bon quartier. Les annonces tournent autour de 200 k€ pour un bien à renover, 250 k€ pour des appartements nickels.
Avec les frais de notaire, 10k€ de mobilier mais la négo du prix, on peut partir sur 250 k€.
J’ai trouvé 2 ou 3 annonces de location meublée du même type, à 1500€ par mois, ce qui me parait beaucoup. Je pense qu’il faut être raisonnable et tabler sur 1350€.
Donc voilà, la rentabilité n’est pas fantastique, faut-il forcément rester à l’écart ? A coté de cela, j’ai une capacité d’emprunt inutilisée du coup…
Je précise que ma femme et moi aimons bien l’immobilier, donc il y a une composante affective à faire ce genre de placement, et je suis plutôt bricoleur.
Des avis (positifs ou négatifs) pour m’aider à me décider ?

Mots-clés : lmnp, paris, rentabilité