Investissement locatif et rentabilité brute : quel rendement brut ?

lincgoody · #1

Bonjour à tous,

Avec mon compagnon nous souhaitons faire un premier investissement locatif à Nîmes. Nous avons visité un bien de 27 m2 avec des combles aménageables de 20 m2( qui pourraient faire office de chambre et buanderie/dressing) , entièrement meublé (anciennement loué en meublé) pour 58000€ après négociation. La rentabilité brute est de 8.84% avec un loyer de 480€ hors charges( nous nous baserions sur l’ancien loyer fixé par les propriétaires). Pensez vous que ça soit une bonne première opération à faire ou vous pensez que cela n’est pas si rentable que cela?
Nous souhaitons faire un emprunt sur 20 ans avec un taux à 3,10%.

Je vous remercie par avance pour votre aide.

Mots-clés : locatif, rentabilité, taux

Philippe30 · #2

Bonjour ,

La rentabilité n’est pas trop mauvaise mais il faut voir l’emplacement et plutôt chercher du 10 % dans le secteur c’est possible sans allez sur la ZUP et vers le chemin bas d’Avignon bien sûr

J’achète des biens dans le secteur de Nîmes.
Indiquez moi ou se trouve votre bien car Nîmes comprend de multiple quartiers par toujours bon….

Philippe

Boubouka · #3

J’allais vous répondre.

Je pense qu’il serait bien difficile et peu probable de vous faire une réponse plus précise et plus pertinente que celle de Philippe.

Mettez les chiffres mensuels au clair. Revenus, charges, taxes, empruts, etc. Si vous avez un flux financier positif, c’est bien pour un premier investissement.

Enfin, je suppose que vous avez cadré cela avec votre banque (un seul salaire dans le couple) et vous avez réfléchi a la façon d’acheter (seule ou avec votre compagnon).

Bonne chance.

Tenez nous au courant.

lincgoody · #4

Bonjour Philippe,

Je vous remercie pour votre retour rapide.
J’ai effectivement vu votre parcours motivant sur le forum.

Le bien se situe au début de la rue Enclos Rey le quartier Gambetta.
Le bien à entièrement été rénové il y a 3 ans et se situe au dernier étage sous les toits.

N’étant pas bricoleurs on se dit que par rapport aux prestations que l’appartement offre, ça nous reviendrait plus cher de retaper un appartement et de faire faire les travaux, qu’en pensez vous?

lincgoody · #5

Boubouka a écrit :
J’allais vous répondre.

Je pense qu’il serait bien difficile et peu probable de vous faire une réponse plus précise et plus pertinente que celle de Philippe.

Mettez les chiffres mensuels au clair. Revenus, charges, taxes, empruts, etc. Si vous avez un flux financier positif, c’est bien pour un premier investissement.

Enfin, je suppose que vous avez cadré cela avec votre banque (un seul salaire dans le couple) et vous avez réfléchi a la façon d’acheter (seule ou avec votre compagnon).

Bonne chance.

Tenez nous au courant.

Bonjour Boubouka,

Pour les chiffres:
Revenus: 2500 nets en moyenne
Charges de copro:140€ par trimestre
Taxe foncière: 494€
Emprunt à 110%
Pour l’instant on envisage pas de travaux dans la partie des combles.

Pour l’achat mon compagnon sera co-acquéreur, en tant que caution solidaire et co-propriétaire. Nous avons déjà fait appel à un courtier qui au vue de notre profil nous proposerait un prêt de 80K€ sur 20 ans à 3,10%.

Philippe30 · #6

Ah la rue Enclos Rey , mon premier achat qui a pris l’eau en septembre après deux mois de travaux en plein été sur Nîmes …un souvenir impérissable.
Une porte donnant sur une cour juste après le jardin d’Adrien.

Le secteur Gambetta est en pleine rénovation , notamment en bas de la rue Enclos Rey et à l’angle de Gambetta où un pâté de maisons va être détruit.

Moi j’irais pas dans ce secteur car au dessus de Gambetta c’est du très vieux et ça craint un peu.
Pour louer vous aurez surement des problèmes.
La fac Vauban est en rénovation et se déplace partiellement vers la Sernam / Hoch la rue Vincent Faita.
Moi j’irais plutôt voir dans ce secteur qui est moi dans le cœur ancien de Nîmes.

Pour les travaux que j’ai évoqué , l’accès est difficile car la rue est étroite donc cela sera plus couteux ou pénible si vous voulez faire des évacuations de gravats par exemple.

J’ai retrouvé des images , attention âme sensible s’abstenir , c’est du lourd …

Montage de la mezzanine

Pour finir sur une note d’optimisme

Philippe

Boubouka · #7

J’ai vu vos chiffres ….

A vu de nez car je n’ai pas tout repris, vous avez un flux financier négatif.
Êtes vous en mesure de supporter une charge financière autour de 2k€/ an. Sans oublier les impôts ?

Vous achetez en indivision avec votre concubin ? Que se passe t il en cas de séparation ? Rien de grave a mon avis, car vous êtes presque dans la situation des mariés vivant dans la communauté des biens. Mais se poser la question est important.

J’ai vu aussi les photos de Philippe … heureusement qu’il n’y a pas de travaux. Même si les travaux sont intéressants pour un investisseur. Vous en déduisez mécaniquement le % votre TMI.

Philippe30 · #8

lincgoody a écrit :
Pour les chiffres:
Revenus: 2500 nets en moyenne
Charges de copro:140€ par trimestre
Taxe foncière: 494€
Emprunt à 110%
Pour l’instant on envisage pas de travaux dans la partie des combles.

Pour l’achat mon compagnon sera co-acquéreur, en tant que caution solidaire et co-propriétaire. Nous avons déjà fait appel à un courtier qui au vue de notre profil nous proposerait un prêt de 80K€ sur 20 ans à 3,10%.

J’ai un nom de courtier sur Nîmes qui est pas mal , passez moi un mail au besoin.

Pour les chiffres si vous avez 2.500 € / an pour un emprunt de 80 K€ , ça fais pas lourd comme rentabilité
(80000 / 2500 ) * 100 = 3.12 brut
Pour ces paramètres d’emprunts , votre mensualité sera d’environ 450 € hors assurance.

Je comprend pas vous allez percevoir 2500/12 = 208 € alors que les mensualités seraient d’au moins 450 €

Il faudra ajouter la fiscalité , les vacances locatives , les dégradations et autres joyeusetés de la location.

On peux en rediscuter mais si c’est bien ce que j’ai compris , passez votre chemin.

Philippe

lincgoody · #9

Boubouka et Philippe,

Merci pour vos réponses.
Par contre j’indiquais mon salaire net mensuel, j’ai peur de ne pas avoir bien compris vos calculs.

Philippe30 a écrit :
Il faudra ajouter la fiscalité , les vacances locatives , les dégradations et autres joyeusetés de la location.

J’ai pris en compte ces paramètres en utilisant le site rendementlocatif.com

@Philippe: je serai ravie de discuter avec plus longuement de l’investissement à Nîmes, nous sommes novice et d’avoir une personne s’y connaissant peut nous être plus que profitable. Concernant le courtier c’est très gentil pour votre proposition, j’aimerai bien connaître ses coordonnées.

@Boubouka: en effet nous achèterions en indivision et envisageons par la suite de nous marier, mais vous avez raison nous avons pensé à cette éventualité.

Philippe30 · #10

Pour le calcul de rentabilité , il faut indiquer les revenus locatifs….

Je suis ravi que vous ayez de bons revenus mais cela n’entre pas en ligne de compte pour le calcul de rentabilité.
Votre salaire servira à rassurer le banquier mais le plus important c’est le cash flow positif , plus de revenu locatif que de mensualité d’emprunt.

Envoyez tous les chiffres liés à votre projet et on fera un petit calcul de rentabilité.

Philippe

Motivex56 · #11

Je rajouterais à ce qui a déjà été dit qu’en immobilier, Il est fréquent d’entendre qu’on peut faire un investissement en négatif en se disant que c’est un effort d’épargne. Le soucis est que l’immobilier contrairement a un effort d’épargne sur un placement ne sera pas arrêtable immédiatement en cas de soucis financier…et aggravera la situation.

Je sais que dans ma situation, si je ne fais pas un investissement a quasi 9% de rendement brut, je serais en cash flow négatif. A vous de faire le calcul pour votre cas et savoir à quel rendement acheter pour être au moins à l’équilibre.

lemouz · #12

Pour etre un peu tatillon, je vous dirais que n’importe quel achat peut avoir un cash flow positif… tout dépend de l’apport que vous y mettez.

Motivex56 · #13

C’est vrai, j’ai répondu dans le cas ou on finance tout.

Philippe30 · #14

lemouz a écrit :
Pour etre un peu tatillon, je vous dirais que n’importe quel achat peut avoir un cash flow positif… tout dépend de l’apport que vous y mettez.

Évidemment mais c’est trop simple et justement il faut raisonner comme si on n’avait pas d’apport.

Viser le 10 % qui lui assure le cash flow positif.

Ensuite l’apport est la cerise sur le gâteau qui augmente ce fameux cash flow.

N’oublions pas le principe de l’immobilier , cash flow , effet de levier , débourser le moins possible en fond propre , réinvestir et devenir rentier

Philippe

lemouz · #15

Je me suis permis cette remarque un brin perfide a dessein. Cela éclaircit un peu la vision des novices.

EN fait, assez souvent, la banque demande un apport, en particulier pour les 1ers achats car on est encore "un particulier qui investit et prend un risque" et non "un particulier qui maîtrise ce qu’il fait et pourquoi il le fait"
Du coup, avec un apport "obligatoire", on comprend vite qu’il peut suffire de 1000€ en + pour passer un dossier de cash négatif à positif. Ca peut etre une solution afin de faire l’affaire et ne pas se pénaliser comptablement pur un nouveau prêt.

Monceau · #16

Bonjour,

un sujet qui correspond bien à ma question qui est la voici : Comment calculer le rendement brut pour un investissement locatif ? La formule je l’ai : loyer annuel / (cout bien + frais notaire)

La question que je me pose c’est quel loyer prendre? Supposons que j’achète un appartement de 4 pièces et mon projet est le faire la collocation. Mon loyer donc sera 3 chambres* loyer par personne. Ma rentabilité brut dans cette optique est 10%. Par contre si je prends la location en mode classique (à loyer à une seule personne/famille) le loyer sera diffèrent (généralement moindre) et donc avec la rentabilité on va dire 6%.

La question est donc -quel est mon rendement brut réel? N’est pas-il pas illusoire de supposer qu’il est 10% alors que c’est la cas dans un mode de location bien précis et s’il ne fonctionne pas (ou plus suite à la modification de la règlementation par exemple), je me retrouve avec 6%.

Merci pour vos avis.

Bernard2K · #17

Le rendement brut est celui d’un projet ; ce n’est pas une donnée intrinsèque au bien :
- Si votre projet est la colocation, il est de 10 %
- Si votre projet est de le louer en location nue, il est de 6 %
- si votre projet est de ne pas le louer pour le garder comme pied à terre, il est de 0 %.
- si votre projet est de le louer les chambres à l’heure à des prostituées, on doit pouvoir atteindre les 80 ou 100 % de rendement. ;o)

A vous ensuite de vous assurer de la faisabilité technique et juridique de votre projet.

Don je vous confirme que la rentabilité de votre projet est de 10 % ; mais vous avez raison de rester conscient qu’au cas où ce projet achoppe, la rentabilité de la location nue sera nettement moindre.

Surin · #18

Votre rendement brut réel sera avant tout celui que vous aurez eu.
Si en 2019 vous louez un an en colocation et percevez 10% de loyer brut, la colocation vous aura rapporté 10% de loyer brut, si après on vous l’interdit, votre loyer brut diminuera donc ça peut être un paramètre à prendre en compte lors de l’achat si risque il y a mais pour moi le loyer brut est le loyer que vous rapporte le logement concrètement et non le loyer en location basique.

Timinel · #19

Monceau a écrit :
Bonjour,…
La question est donc -quel est mon rendement brut réel?

Le rendement brut réel, vous l’aurez a posteriori.. vous pourrez faire le calcul a chaque periode écoulée.

pour répondre a votre question , " comment estimer de maniere réaliste, le rendement brut reel " il vous faut des hypotheses en plus:

- si pour un T4 a une famille en zone non tendu mais dynamique le taux de vacances est tres faible ( en 3 mois de préavis vous pourrez retrouver un locataire ), cela sera différent surement pour les colocs meublés : plus de turn over , plus de flexibilite pour quitter l’appartement etc …

donc mettez une hypothese de taux de vacances.

- en coloc vous ferez du LMNP , pas en "tradi" donc la renta doit integrer le cout des meubles.

on laisse les charges recurrentes de coté pour le brut mais vous aurez une maintenance plus lourde en coloc meublée.

cdt

ps : je doute que ce soit tres gerable une coloc a distance , le cout des déplacements ne sera pas neutre ( hypothese legere de 3 changements de coloc par an … ca fait deja 10 déplacements .. a moins de tout optimiser)

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Monceau a écrit :

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