LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

GoodbyLenine · #1

J’ouvre cette discussion, ayant remarqué que certains investisseurs cherchent à obtenir le statut LMP sans nécessairement avoir les bonnes "motivations", pour lister les principales différences, les avantages et les inconvénients, de ces deux statuts.

Outre le fait qu’il faille respecter certains critère pour être LMP (voir ici), il peut être intéressant de connaitre les différences que ces statuts impliquent.

Les "avantages" potentiels du statut LMP (par rapport à LMNP) généralement cités sont :
- en cas de nouvel investissement : frais déductibles du revenu global en LMP, du revenu meublé en LMNP;
- en cas de cession : plus-value exonérée en LMP si recettes <90 k€/an … mais attention à l’impact SSI (plus-value court terme -les amortissements pratiqués- pas exonéré !);,
- en relation avec l’ISF : biens LMP exclus de l’assiette ISF, si "bénéfice loc meublée > 50% revenus pro du foyer fiscal";
- et des successions : bien professionnel (si LMP) moins imposés.

A ceci s’ajoute l’aspect (qui peut-être un avantage comme un inconvénient) "couverture sociale" qui ne semble plus accessible pour les nouveaux LMNP (cf ce lien).

N’oublions toutefois pas que dans de nombreux cas, aucun de ces avantages potentiels ne sert vraiment. Cotiser à la SSI (ex RSI) sera alors juste un inconvénient à être LMP, et il vaudra bien mieux rester (ou redevenir) LMNP.
NOTE : Tous les LMP n’ont pas nécessairement à s’inscrirer à la SSI : lire ici.

Au moment du passage LMP -> LMNP : lire Perte du statut de LMP : quelles conséquences fiscales et comptables ?

Pour les inconvénients à devenir LMP (plutôt que rester LM?P), il doit y avoir ce qui est discuté sur LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

N’hésitez pas à compléter cette liste (ou à rajouter des détails).
J’essaierai de tenir à jour ce premier message avec une "synthèse" de ce sujet.

Mots-clés : avantages, inconvénient, lmnp, lmp

LouisC · #2

Concernant l’ISF, que se passe t’il dans le cas où le résultat de l’entreprise est négatif et les revenus pro sont nuls ?

Dernière modification par theoreme (21/10/2013 18h43)

DDtee · #3

Merci pour ce sujet intéressant !
Une question subsidiaire, un peu à la marge… comment se passe le passage entre le statut de LMNP et celui de LMP ?

GoodbyLenine · #4

Si le résultat de l’activité de location meublée est négatif, il me semble que le patrimoine de l’activité de location meublée est à intégrer dans le patrimoine ISF. Mais je ne suis pas dans ce cas, et je n’ai pas creusé.

Le passage LMP / LMNP et vice-versa a suscité pas mal de questions déjà. En fait, la plupart du temps, il ne se passe pas grand chose (hormis si un des événements listés dans le 1er message de cette discussion survient) de spécial.
Si j’en crois le chapitre 8 de la dernière édition du livre de Me Le Boulc’h :
- le principe est que c’est le statut qu’on a qui compte pour l’année concernée (si une déclaration dépend de ce statut, par ex en cas de vente d’un bien avec plus-value, on déclare temporairement comme si on conservait le statut de l’année N-1, quitte à rectifier ensuite si besoin).
- la perte du statut LMP ne remet pas en cause la déduction des amortissements stockés, ni le stock de déficit reportable.
- pour les plus-values le fait qu’on ait été LMNP entre temps ne change rien à l’exonération si on est à présent LMP (et il faut avoir été LMP 5 ans au total), et le fait qu’on ait été LMP ne change rien au fait qu’on applique le régime des personnes physiques (avec la date d’acquisition du bien, pour évaluer la durée de détention ) si on est à présent LMNP.

J’ignore si on peut se faire radier du RSI si on est devenu LMNP. (Mais je sais que ça ne sera pas forcément facile, et sans doute pas "rapide", si je me fie à mon expérience du RSI….).

LouisC · #5

Alors peut être avez vous eu un résultat d’activité porté à zéro par les dotations aux amortissements, et dans le cas de revenus pro nuls eux aussi, y a t’il exonération d’ISF ?

GoodbyLenine · #6

@LouisC : Dans le cas que vous décrivez, je pense qu’il n’y a pas d’exonération d’ISF.

Boubouka · #7

J’etudie le cas d’un immeuble avec un commerce au RdC. Quel régime fiscal pour le local commercial ?

Si j’ai bien compris, dans ce domaine ou je suis completement novice, pour un commerce j’ai le choix entre :

- location nue pour un bail professionnel ou commercial. Les revenus sont dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas, comment gérer le pas de porte si c’etait vide au moment de l’achat ? BIC en one shot ? Les logements sont en LMNP classique en nom propre.

- location équipée : revenus dans la catégorie BIC avec statut LMP. LMNP exclu pour un local commercial et donc cotisations. Dans ce cas, pourquoi ne pas passer la totalité (local commercial + appartements) en LMP ? Car sur 15 - 20 ans, le B du BIC ne va pas être explosé par le B des appartements. Donc, avec ou sans les appartements les cotisations seront sensiblement les mêmes.

Une SARL familiale IR aura un interet pour la transmission. Supposons que je sors complètement de l’immobilier. LMP en nom propre serait il le meilleur statut en y englobant les LMNP existant ?

J’y vois deux intérêts :
- PV IR si PV il y en aura. PV de LMP après 5 ans de statut et de cotisations.
- BIC durant la période d’activité. Si le local est loué 1000€/mois les cotisants sont couverts par l’impôt IR en cas de foncier découlant d’une location nue ?

En contre partie la cotisation sur les BIC = cotisation minimale pendant 15 a 20 ans.

Ps. Je poste ici, encore une fois les modérateurs peuvent le deplacer. J’y vois 3 possibilites. mais prévenez moi svp.

Ai je bien cerner la question Local commercial ?

Quels sont les équipements ? Est ce réglementé comme le bail meublé ?

GoodbyLenine · #8

Pourquoi le pas de porte serait-il un BIC en cas de location nue ? (Je crois que c’est un revenu foncier; Croyez-vous qu’une SCPI -SCI transparentes à l’IR- qui encaisse un pas de porte, le fasse déclarer en BIC par ses associés ?)
Pourquoi donc écrivez-vous "LMNP exclu pour un local commercial" ? (Je crois que ce n’est pas exclu; Les parties communes d’un EHPAD sont aussi un "local commercial", et sont loué en LM(N)P, certes comme "accessoire").

Vous ne pouvez pas être LMP et LMNP en même temps. Votre situation sera unique (l’un ou l’autre) et s’appréciera au niveau du foyer fiscal. On ne peut pas avoir Mme en LMNP et Monsieur en LMP par exemple. Si vous avez des biens en direct, et d’autres via une société, c’est le total de la quote-part des recettes de location meublé du foyer fiscal qui est à prendre en compte.

Il semble que la SARL de famille ait quelques inconvénients (par rapport à une détention en direct), au niveau ISF, voire plus-value à la vente.

En ce qui concerne la location de locaux équipés (voir La location de bureaux équipés : une opportunité fiscale ou www.google.com/search?q=location+bureau+équipé), que vous envisagez peut-être, je ne connais pas. Mais ça semble être une activité différente de la "location meublée", même si elle génère aussi des BIC.

Boubouka · #9

Merci GBL.

En effet, une compréhesion claire du régime de location du local commercial (nue ou équipée) permet d’arbitrer pour certains biens.

Je vais ouvrir un fil spécifique d’appel à un retour d’expérience de location meublé d’un local professionnel.

miguelmantes · #10

J’envisage de passer un studio en LMNP.

Je me demande si il y a une durée minimum : 9 ans

Ce qui me fait peur en LMNP c’est que les locataires peuvent être chiants, donc si je veux arrêter je peux revenir en Bail Nu ou pas?

DDtee · #11

Si vous avez opté pour un autre choix fiscal vous pouvez changer au bout de 3 ans, donc pas de soucis au bout de 9 ! Par contre la déclaration doit être faite assez tôt dans l’année auprès des impôts (de mémoire premier trimestre, j’ai la mémoire qui flanche mais google et le moteur de recherche du forum sont vos amis )

Philippe30 · #12

Demande avant le 1 février pour prise en compte des revenus locatifs de l’année.

Philippe

GoodbyLenine · #13

Je ne connais pas cette "durée minimale de 9 ans" qui à mon avis n’existe pas. Vous confondez peut-être avec autre chose (mais je n’ai pas trouvé quoi : 9 ans peuvent être la durée typique d’un bail commercial 3/6/9, ou la durée de la déduction Censi-Bouvard, ou … mais ça n’a pas grand chose à voir avec votre référence à ces "9 ans").

Il me semble que vous pouvez changer … quand le bail se termine (et ça, c’est selon ce qu’il y a dans le bail). Mais que ferez-vous des meubles ? (revente sur LBC ?)

Vous croyez que les locataires en meublé sont plus ou moins "chiants" qu’en nu, ou l’inverse ? Je pense qu’il y a toutes les typologies de locataires, en meublé comme en nu, et guère de relation entre les types de location et de locataire à ce niveau…..

miguelmantes · #14

Selon mes calculs le LMNP est intéressant en réel, hors il faut tenir une compta parfaite avec un CGA et le demander au FISC.
Le MicroBic c’est 50 % de réduction puis fiscalité.

Donc entre le LMNP MicroBic et le Foncier en Réel le LMNP n’est pas toujours avantageux. AMHA.

Le 9 ans c’est avec les pro en résidence sénior tourisme etc… je crois.

spou · #15

Bonjour,

J’ai besoin d’une précision sur cette phrase.

"pour les plus-values le fait qu’on ait été LMNP entre temps ne change rien à l’exonération si on est à présent LMP (et il faut avoir été LMP 5 ans au total), "

Mon amie a un studio en LMNP depuis 2012
Moi un également depuis 2012 et je suis en phase d’acquisition d’un second

Une fois que nous aurons les recettes suffisantes pour être en LMP (hypothèse en 2015), faudra-t-il attendre 2020 pour être exonéré en cas de plus value ou 2017 (c’est à dire qu’on tiendrait compte des 5 ans de locations depuis le LMNP).

Question complémentaire, que faut-il comme "lien" pour mettre nos studios dans un même LMP (Rien, PAX,…)

Merci d’avnce pour vos réponses

Sébastien

GoodbyLenine · #16

Il faudra attendre 2020 (voire 2021) : il faut avoir été LMP pendant 5 années, donc avoir eu (entre autres) plus de recettes de la location meublé que de revenus d’activité pendant 5 années (et si vous avez une activité professionnelle pas trop mal payée, en dehors de la location meublée, il n’est pas si évident d’avoir autant de recettes de location meublée avec un ou deux studio (et l’exonération tombe si vous avez trop de recettes de location meublée -vers 90 k€-)). Il faudra aussi que la fiscalité n’ait pas évolué sur ce point d’ici là.

Q Complémentaire : le statut LMP s’apprécie (chaque année) au niveau du foyer fiscal, donc il faut être dans le même foyer fiscal.

Si vous changez de foyer fiscal en cours de route, j’ignore comment se comptent les années durant lesquelles on a été LMP. (Cette situation est plus théorique que pratique, et il vous faudra interroger un avocat, comme Me.Le Boulc’h, ou un fiscaliste).

De manière générale, si vous investissez dans des studios avec le plan de les revendre avec plus-value 5 ans plus tard, j’aurais tendance à dire que vous avez un horizon de temps trop rapproché, et que vous risquez d’aller au devant d’une grosse déconvenue.

finistere · #17

Nous sommes LMPs depuis 2005, soit 9 ans.

Nos gites sont amortis au fil des années.

Nous aimerions vendre un de nos gites. Mais meme si le prix de vente ne sera pas élevé, l’impot si!

Car les amortissements font que le PV degagé est importante. Du coup, 19% d’impot et 15% CSG.

MAIS ce n’est pas tout! Car la RSI voudrait 40% d’impot sur la PV a court terme (nouveau depuis 2012).

Ce qui fait un impot totale de plus de 50%.

Soit; maison acheté a 300 000E en 2006, vendu 300 000E en 2014. Amorti dans le bilan a 200 000E. Soit PV de 100 000E. Impot a payer = plus de 50 000E.

Ne serait-il pas mieux de passer en LMNP? Et quelle serait la date utilisée pour calculer la PV particulier?

Merci!

GoodbyLenine · #18

A mon sens, comme LMNP, vous calculerez la plus-value comme une personne physique (prix de vente - (prix d’achat + frais), sans prendre en compte les amortissements) et la durée sera celle depuis l’achat. Reste à devenir LMNP …

Avez-vous des références (et liens) précises pour illustrer ce que le RSI vous réclame ? (Il doit bien le justifier sur la base d’un texte précis, et on en avait déjà discuté dans LMP : le début de la fin avec l’imposition des +values aux PS ? sans arriver à identifier un texte confirmant la chose….)

Exercez-vous cette activité en direct, ou via une société ?

finistere · #19

Merci de votre réponse GBL.

J’ai lu votre discussion avec ZX6R et je confirme ses paroles.

La régime des impôts des PV a été totalement bouscule. Dans la plupart des cas vous payerez dorénavant le double et pourtant on a du mal a trouver des detailles dans la presse, etc.

Car la partie RSI est TOUJOURS redevable. Meme si vous arrivez a remplir toutes les conditions, (5 ans, 90kE, etc. etc.) vous payerez toujours les charges sociaux sur votre PV, et a 40%!

Ca change tout, car ça ne vaut plus tellement l’effort d’attendre 5 ans ou de réduire son CA a 90k, car de tout façon ça ne change rien pour la RSI.

Donc, passez de LMP a LMNP semble être une bonne décision, MAIS ce n’est pas si facile. Car les amortissements de nos maisons ne peuvent pas être ’oublies’. Il y aurait, je pense un prix de transfert pour les maisons de LMP a LMNP, ce qui entrainerait un PV, et donc impôt PV. En plus les maisons risqueraient d’être imposées a l’ISF, mais bon, le marche est en berne, alors qui sait pour leurs prix?!

Un PV pro, se compose de PV court terme et long terme. La RSI s’interesse a la court terme, et en gros ils prennent 40% de tout ce qui a été amorti. Ce qui fait cher.

C’est un changement énorme qui bouleverse tout. Je vois mon fond de retraite (mes maisons) disparaitre en fumee. Je pense que bcp d’artisans, loueurs etc. vont recevoir un choc et un clac plutôt méchant.

GoodbyLenine · #20

Je répète

GoodbyLenine a écrit :
Avez-vous des références (et liens) précises pour illustrer ce que le RSI vous réclame ?

De mon expérience, le RSI fait souvent un peu n’importe quoi aussi… Mais eux aussi doivent respecter les textes légaux, et pouvoir expliquer sur quoi ils se basent !

Passez de LMP à LMNP n’est pas forcément facile (ça dépend de votre situation). Mais en tout cas, je ne vois pas en vertu de quoi il y aurait quelque chose à payer pour des amortissements qui ne seraient pas ’oubliés’. Je connais de nombreuses personnes qui étaient LMP et sont devenu LMNP, et aucune ne m’a parlé de ce point.

Je vous recommande de lire la Charte du forum, et de la respecter, en particulier "7. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez.". (La rubrique idoine est ici.)

finistere · #21

GoodbyLenine a écrit :
Je répète
GoodbyLenine a écrit :
Avez-vous des références (et liens) précises pour illustrer ce que le RSI vous réclame ?
De mon expérience, le RSI fait souvent un peu n’importe quoi aussi… Mais eux aussi doivent respecter les textes légaux, et pouvoir expliquer sur quoi ils se basent !

Passez de LMP à LMNP n’est pas forcément facile (ça dépend de votre situation). Mais en tout cas, je ne vois pas en vertu de quoi il y aurait quelque chose à payer pour des amortissements qui ne seraient pas ’oubliés’. Je connais de nombreuses personnes qui étaient LMP et sont devenu LMNP, et aucune ne m’a parlé de ce point.

Je vous recommande de lire la Charte du forum, et de la respecter, en particulier "7. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez.". (La rubrique idoine est ici.)

Par souci d’anonymité, je prefere ne pas donner trop de detailles. Mais si vous voudriez certains chiffres plus précises je veux bien vous les donner.

Je suis etonné que si peu de gens soient au courant de cette nouvelle loi, pourtant en vie depuis 2 ans et demi. Je ne sais pas si c’est la faute de Sarkozy ou Hollande (en rétroactivité).

Notre expert comptable est clair et nette sur ce point - notre PV passera sous le nez de la RSI, qui prendra jusqu’a 40% sur tout ce qui a été amorti. Seul petit point positif - on peut étaler ce gain sur 3 ans, et (je crois) que tout déficit accru viendrait a réduire ce gain.

Exemple; maison achetée 400 en 2008. Vendu 550. Mais 150 d’amortissements donc PV de 300.

On partage la PV en court terme et long terme (traitement pro). 31.5% impôt sur la PV ’pur’ long terme de 150.
Et les 150 d’amortissements passent en PV court terme en revenu. Donc, non seulement on paie l’IR et CSG sur ce montant, mais la RSI voudrait ses 35 a 40% aussi.
Soit facture impôt globale énorme.
Si vous etes plombier et vous vendez votre locale et gênerez un PV le traitement est le meme.

finistere · #22

Voici une partie de la texte qui décrit cette nouvelle mesure;

Les exonérations à réintégrer ne sont donc plus limitées aux seuls dispositifs mentionnés dans l’ancienne assiette (dont l’exonération de la plus-value à court terme visée à l’article 151 septies A du CGI).

Sont visées par la réintégration, l’ensemble des plus-values à court terme exonérées, quel que soit le dispositif d’exonération (articles 151 septies du CGI, 151 septies A, 238 quindecies etc…).

En revanche, les plus values à long terme ne sont pas prises en compte dans l’assiette sociale et n’ont pas à être réintégrées.

La date d’entrée en vigueur de cette nouvelle assiette concerne les revenus perçus à compter du 1er janvier 2012.

finistere · #23

et encore;

Parmi toutes les mesures gouvernementales d’austérité et d’économie, le financement de la sécurité sociale ne fait pas exception…

Nouvel article L131-6, modifié par LOI n°2011-1906 du 21 décembre 2011 – art.37

Auparavant, les plus values à court terme exonérées fiscalement au titre des articles 151 septies (exonération des plus-values des petites entreprises) et 238 quindecies (exonération des plus-values en cas de transmission d’une branche complète d’activité de moins de 300 000 euros) du CGI n’entraient pas dans la base de calcul des cotisations sociales ; elles en étaient expressément exclues dans l’article L 131-6 du code de la sécurité sociale.

L’article 37 a été modifié le 21/12/2011 lors de la dernière loi de financement de la sécurité sociale.

Désormais, elles seront prises en compte pour l’assiette des cotisations sociales !

Qu’entend-on par plus-value à court terme ?

Elles sont dégagées lors de la vente, de l’apport ou reprise dans le patrimoine personnel de matériel, de véhicule ou du local par exemple. Le calcul s’effectue en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’achat - amortissements) et non entre prix de vente et prix d’achat.

Les plus-values professionnelles à long terme exonérées fiscalement (cession de clientèle par exemple) restent exclues de l’assiette des cotisations sociales.

En conclusion

Même si vous êtes exonérés fiscalement des plus-values à court terme, vous devrez déclarer leur montant dans la déclaration de revenus destinée au calcul des cotisations sociales (assurance maladie, maternité, vieillesse, allocations familiales et CSG).

vieausoleil · #24

Les conditions pour être LMP (23k€ de revenus et plus de 100% des autres revenus) peuvent être vite remplies avec quelques biens ; y a t il obligation à avoir ce statut plutôt que de rester en LMNP (je n’ai pas besoin de cotiser et le régime des plus values n’est pas avantageux le calcul se faisant sur la valeur nette comptable) ? En achetant par d’autres structures y a t il un moyen de rester LMNP ?

GoodbyLenine · #25

Lisez ceci pour les conditions pour être LMP. Il doit suffire de ne pas satisfaire l’autre condition, à savoir de ne pas vous immatriculer au R.C.S., pour ne pas être LMP.

PS: Attention à ne pas confondre les notions "RECETTES" de l’activité de location meublée, et de "revenus". Ce n’est pas la même chose…

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GoodbyLenine a écrit :

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GoodbyLenine a écrit :

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