Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

@roudoudou

La CSG déductible est bien de 5.1 % des revenus.
Ainsi, le pourcentage de CSG réellement payée est de 15.5 - 5.1 = 10.4 .
Dans le cas d’IH, on obtient un rendement net approximatif de 6.5 %.
Et s’il est possible de réinvestir les dividendes dans les mêmes conditions pendant 5 ans, le rendement annuel explose à 12 % !

Biskeo a écrit :

La CSG déductible est bien de 5.1 % des revenus.
Ainsi, le pourcentage de CSG réellement payée est de 15.5 - 5.1 = 10.4 .
Dans le cas d’IH, on obtient un rendement net approximatif de 6.5 %.

C’est pas tout à fait ça. 5,1% est déductible des revenus de l’année suivante. Donc la CSG réellement payée est de 15,5%-5.1%*TMI   (soit 15.5%-5.1%*14% = 14.79% pour IH plutôt que 10.4%).

Et donc pour un rendement brut de 8%, un rendement net de 8*(1-0.85*14.79%)*(1-14%*60%) = 6.41%.

Le coefficient de 0.85 vient du fait que le crédit d’impôt lié au prélèvement à la source étranger ne supporte pas en pratique de CSG…

Dernière modification par julien (18/04/2014 17h00)

@julien
J’ai relu mon avis d’impôt : effectivement, c’est déduit du revenu brut global et non de l’impôt…

Biskeo a écrit :

Pour la dispense de l’acompte de 21%, c’est trop tard pour 2013 : il faut le faire avant le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement du dividende.
Pour l’application de la convention bilatérale avec le Canada (retenue à la source de 15 % au lieu de 25 %), on peut le faire à tout moment pour les dividendes à venir.

Pour la dispense binck ne l’accepte qu’en année n-1 pour l’année n on ne peut pas la faire n’importe quand (ou du moins vous ne l’avez pas avant l’année suivante…)

vous pouvez consulter l’aide : Error 500 en tapant dans la fenetre "dispense acompte"

le formulaire se trouve en ligne ici :
    Formulaires clients
dans la rubrique fiscalité

@roudoudou
Vous aviez raison sur la CSG.
J’étais persuadé que c’était déduit de l’impôt, ce qui serait logique.
Mais c’est déduit du revenu brut global.
La somme récupérée est donc : dividendes x taux marginal x 5.1% .

Pour l’application de la convention bilétérale, Binck demande de renvoyer le formulaire avant le 20 décembre.
Mais, le formulaire de l’agence du revenu du Canada n’indique pas de date limite.
Vous pouvez scanner les formulaires et les envoyer par courriel.
Ça ne coûte rien et ça marchera peut-être !

Une question à IH et aux autres investisseurs en REIT :

Le nombre d’actions Cominar a beaucoup augmenté ces dernières années (surtout en 2012). Je ne pense pas que ce soit lié au DRIP. Connaissez-vous la raison ?
J’observe également cette tendance chez pas mal d’autres REIT (US ou Européennes).
Cette augmentation est moins marquée chez les entreprises "classiques" (=non-REIT) qui pour certaines rachètent même leurs actions.

J’imagine que c’est un des moyens de financement des REIT, mais cela dilue in fine la valeur de chaque action.

Cela ne vous pose pas de problème avant d’investir ?

Cher Chlorate

chlorate a écrit :

Pouvez-vous expliquer le calcul en détail ? Je ne retrouve pas les 6.19%.

8% * (1-15.5%) * (1-14%*0.6) = 6.19% effectivement (pour resident francais avec TMI de 14%, comme notre cher IH)

chlorate a écrit :

Par ailleurs, pour un non-résident francais dans un pays sans convention fiscale, avec un compte-titre en Belgique, (est-ce que cela joue ?) ni les PS ni l’IR ne s’appliquent, uniquement les retenus à la source de 30%? Ce qui ferait donc un rendement net de 8% - 30% = 5.6% ?

Tout a fait correct, 8% * (1-30%)= 5.6%. Je suis dans le meme cas que vous.

@thomz > Il n’y a aucun modèle dans votre analyse. Si les taux montent, les baux monteront avec décalage. Cela impactera la NAV certes via le taux de capitalisation. M’enfin ce n’est pas pire qu’investir dans du T-Bond. D’autant plus intéressant que vous êtes fort bull sur une actions qui a justement finis avec une grosse augmentation de capital et qui ne génère toujours aucun cash flow. Notez que cela semble vous réussir, donc peut-être qu’à IH aussi.

PS : Je n’ai pas de Cominar, et mon analyse ne m’avais pas donné envie d’en avoir.

Je reconnais volontiers que si les taux montent le taux de capitalisation monte, la NAV descend … mais les cash flows restent les mêmes. J’admet ne pas avoir trop étudié la question étant bear immobilier en général, notamment pour des questions de taux d’intérêt.

Mais en l’occurence Cominar est à 5%, je ne vois pas cela monter à 8% (il faudrait étudier l’histoire). Je pense que la hausse des taux sans risques sera compensé en grande partie par la réduction du spread.

thomz a écrit :

Lui, ce n’est pas du vent…

[…]

Vous ne pourrez pas dire que vous ne saviez pas.

IH a écrit :

Ce qui me ferait plaisir, c’est que l’on m’apporte la contraction sur le fonds (graphique de la situation économique au Québec par exemple, impact dilutif du paiement en actions quand Cominar décote de 15% sur sa NAV, etc)

Cher camarade, j’espère vous faire plaisir…

Bof, j’ai déjà répondu à ces arguments plus haut dans la file ou dans la newsletter dédiée à Cominar.

1) Dette à taux fixe pour l’essentiel, donc aucun impact à court terme sur le montant des intérêts versés

2) Maturité moyenne de 5 ans, inférieure à la durée moyenne résiduelle des baux

3) Taux de capitalisation des immeubles existants plutôt élevé à 6,7%, qui pâtira moins d’une hausse des taux que d’autres actifs (je pense à l’immobilier résidentiel ou commercial prime où on est sur du 5%)

4) Le spread actuel entre le taux de capitalisation de l’immobilier canadien et les emprunts d’État est élevé et peut donc se réduire. En gros +200 pts de hausse des taux longs ne se traduira pas par 200 pts de hausse des taux de capitalisation, spécialement pour les actifs détenus par Cominar - cf. mon point 3)

5) Historiquement, une remontée des taux d’intérêt est concomitante avec une amélioration de l’économie et donc une augmentation des loyers et diminution des taux de vacances. Par conséquent, compte tenu du point 2), Cominar pourra compenser une hausse de ses taux de financement par une hausse de ses rentrées.

Notez que l’ensemble des points vaut pour la plupart des foncières. Si une hausse (hyper attendue) des taux longs détruisait leur modèle économique, à moins que l’ensemble des acteurs de marché soit complètement idiot, nous n’aurions pas les valorisations actuelles, plutôt élevées, sur le secteur…

Bref, le fonds de votre message, Thomz, n’est pas à la hauteur de ce que je perçois comme de la condescendance.

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A titre personnel, mais ce n’est pas cela qui a motivé mon choix, je ne crois pas à une hausse massive des taux longs et un retour à 4-5%. La situation économique, même aux US, n’est pas suffisamment bonne pour cela (cf. le taux d’emploi).

IH a écrit :

Bref, le fonds de votre message, Thomz, n’est pas à la hauteur de ce que je perçois comme de la condescendance.

Ne vous meprénez surtout pas! (condescendance,etc.)

Je remplis mon rôle de vilain petit canard, un peu comme le téméraire qui vient présenter sa short thesis aux assemblées Berkshire.

Il en faut bien au moins un.