Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors…

D’après ce que vous présentez la rentabilité est bonne même très bonne.

Deux chiffres a creuser, même si je ne peux pas vous aider la dessus,  le montant des travaux et le taux de remplissage.

Perso j’aurais compter 150k€ pour les 10 logements au quels rajouter les parties communes, la façade et la toiture (si toutefois ils sont a rénover ).

Bonne chance. Tenez nous au courant de l’avancement de ce beau projet.

Good …

Si votre immeuble ne tombe pas sur le coup de la loi Malraux, je foncerais aussi.
Par contre, l’expérience familiale des monuments historiques, c’est un dépassement assuré du budget travaux.

Merci à tous de vos réponses

Philippe, Merci de vos questions, je vais essayer d’y répondre

Qu’est-ce qu’il ont dans le 77 à investir tous à 20 ans ?
Entre Pumbadu77 et Cricri7700 , c’est un vrai club d’investisseur immobilier précoce.

et oui , c’est jeune qu’il faut commencer…

Beaucoup de studios dans cet immeuble , cela vous met une contrainte de remplir absolument en septembre , une forte probabilité de vacance locative en été.
Une bonne gestion de la trésorerie sera indispensable.

la rentabilité à été calculé sur 10 mois… je pense que 50% seront étudiant car de nombreuses personnes vivent dans du " vieux " à Cahors beaucoup touche le SMIC et donc vivent dans un studio. Dans ce projet, il y a des grands studios ainsi que un T2.

Si vous êtes du 77 comme le laisse penser votre pseudo , comment allez vous gérer 9 studios à distance ?

J’Habite à Cahors

La mairie paye pour la façade et les fenêtres dans un quartier historique , avez vous des contreparties en terme de loyer réduits ou de type de locataire pour cette aide ?

Justement, non, pas de convention avec l’ANAH par exemple

Visiblement vous semblez sur de louer facilement mais ce n’est pas parce que vous avez reçu 12 mails en 3 jours que ce sont des candidats sérieux à retenir.

J’ai aussi mon oncle qui loue 3 studios depuis 15 ans à cahors, jamais de problème , toujours louer au moins 10 mois par ans depuis 15 ans.

Je n’aime pas trop faire ce type de sondage , je préfère regarder les offres et demandes sur la ville n terme de location afin de cerner la concurrence présente.
Actuellement sur leboncoin , il y a 36 annonces de studios à louer et nous sommes dans la période ou rien ne se louera avant la fin de l’été.

A Cahors, 50% des personnes qui recherche un studio ne sont pas étudiants ( jeune infirmière, aide soignante ou autre par exemple… l’hôpital est à 800 mètre )

Rien que sur le boncoin pour des annonces de particulier alors soyez prudent sur trop d’optimisme à louer facilement.

Si vous avez regardez, avez vous pu constater que la plupart des locations proposées sont " vieux "
Au même prix, je propose du entièrement remis à neuf intérieur et extérieur et une vrai cuisine ( pas les kits 1er prix)  De plus mes studios sont plus grands

Grosse taxe foncière , l’équivalent de 10 mois de location pour 2 studios.

Pour sa Cahors c’est chère… une partie sera déduite pour les ordures ménagères.

Pour les locaux commerciaux , un bar génère du bruit et suivant sa fréquentation peut être rendre difficile la location à une étudiante.
Les cordonniers ont t’il un avenir à Cahors ?

Il est la depuis 4 ans, sa l’air plutôt de bien marcher…   

A la louche , vous allez emprunter 300 K€ donc avec les revenus locatifs vous avez une bonne rentabilité sur le papier , au bout de combien de temps pourrez vous louer car les travaux on sait quand ça commence mais pas quand ça finit ….

D’après mon beau frère, en 3 mois c’est bon.
Pour être sur, je compte 6 mois.


Les revenus locatifs seront  faiblement imposés du fait des travaux importants et des intérêts d’emprunt initiaux mais lorsque vous épuisez cette bouée de sauvetage alors attention de ne pas couler sous la fiscalité

Au bout de 8 ans, je perdrai environs 3% de rentabilité qui remontera petit à petit.
Cela restera une bonne rentabilité.

Je pense avoir penser à pas mal de paramètre,
J’ai quelques BOX en région parisienne en location, c’est mon premier gros achat immobilier.
Je voulais partir sur un immeuble plus petit mais celui la est vraiment bien placer…

Merci pour vos réponses , pas nécessaire de faire des rappels de mes questions.

Idem avec Range19, une rénovation d’immeuble ne prendra pas que 3 mois sauf à monopoliser plusieurs entreprises avec une coordination impeccable des interventions.

Visez plutôt une rénovation progressive de manière à pouvoir commencer à louer en Septembre puis poursuite des travaux.

Bon courage et n’hésitez à nous faire un suivi de l’avancement

Philippe

Bonjour Cricri

cricri77700 a écrit :

si je fais tout moi même, je confirme le délai des trois mois car c’est ma famille qui est artisan, donc la coordination sera parfaite.

Mais je rejoins l’idée des dossiers de subvention, qui la sera plus long, mais dans mon cas, ils peuvent prendre en charge 60/70% du montant des travaux.

.

Et bien écoutez Range19 car il a raison.. Et votre  famille artisan devrait le savoir, même si je doute pas de la coordination parfaite.

Je vous cite…

cricri77700 a écrit :

Un immeuble requière mon attention,

C’est un immeuble dans une rue ou les immeubles sont classés monument historique de cahors à 1min du centre ville. A proximité des commerces et des écoles.
Le bien comprend:

cordialement

alors au mieux, vous êtes dans un environnement protégé, au pire classé.

Donc rajouter à votre délais 3 mois de dépôt de permis de construire ET 6 mois d’instruction pour un immeuble en environnement protégé voir plus s’il est classé.
Plus 3 mois de travaux ce qui donne 1 an.

Tout cela si votre dossier est parfait, sinon rajoutez le temps que vous mettrez pour rendre un dossier parfait (couleur, choix des fenêtres, des portes, type de ravalement couleurs….)

Allez à l’urbanisme, demandez les préconisations et regardez l’ampleur de ce que vous aurez à réaliser comme travaux.

Immeuble classé, ce n’est pas vous qui décidez de ce qu’il faut faire, mais l’Architecte des ABF.

Tenez nous au courant.
Cdt

3 mois de travaux? je vous le souhaite mais attention à ne pas planifier vos remboursements  en fonction de ce timing: il est probable que cela vous réserve des surprises…

Cdt
K16

cricri77700 a écrit :

Concernant le secteur sauvegarder, la ville fait une opération façade avec 50% de remise sur le devis. Soit 15000 euros à la place de 30000.
…..

Bonjour,

Quand la Mairie subventionne les travaux il faut savoir qu’elle a un "droit de regard" sur ces travaux.
Donc dossier suivi par un ABF (Architecte des Bâtiments de France) .
Ne soyez pas modeste dans vos délais, vous verrez que discuter avec un ABF prend beaucoup de temps car inévitablement il y aura des manques dans votre dossier.

Donc n’hésitez pas à travailler en amont avec eux, et a leur montrer les devis, ils seront de bons conseils et vous éviterons des allers et retours.

50% c’est bien, en général c’est plutôt proche des 40%.

A bientôt

PS Pour contacter le SDAP de Cahors qui vous aidera dans vos démarches des ABF.

le Service départemental de l’Architecture et du Patrimoine du Lot  -> cliquez sur SDAP Pratique -> Notre Organisation
et la vous aurez tous les N° des techniciens et autres conseillés des ABF du Lot

Cdt

Dernière modification par bascarol (11/06/2014 07h08)

je note que le montant de vos travaux est passé de 160 k€ à 200 k€ ; et en effet le délai de 3 même 6 mois me semblait comme à beaucoup ici,  irréaliste
concernant la rentabilité, vue votre taxe foncière, il vaut mieux regarder le net : 37600 € de loyers moins TF de 5000 € = 32600 € loyers nets pour un achat estimé à 350 k€ (offre à 135 k€ + 200 k€ de travaux + notaire 10 k€ + agence ? ) soit 9,3 % net (même si c’est une belle rentabilité elle est à rapprocher du 12% brut initialement prévu ; avez vous regardé le cash afin de ne pas vous trouver coincer sans argent et ne plus pouvoir finir les travaux : voir rq de Philippe30 sur la progressivité des travaux ?
ce qui me gêne ce sont les commerces ; je ne suis pas certain et n’ai pas pris le temps de chercher sur le forum mais il n’y a pas à ma connaissance de GLI pour les commerces ; et, pour l’avoir vécu, en cas de dépôt de bilan et plan de redressement vous pouvez vous retrouver plusieurs mois sans loyer….un point à prendre peut-être en compte

@Vie au soleil

Un petit effort de mise en page permettrait de mieux apprécier vos interventions

Philippe

CRICRI : les F3 sont souvent non meublés car plus les surfaces augmentent plus les futurs locataires souhaitent mettre leurs mobiliers qu’ils ont déjà acquis (voir les post sur ce sujet) ; c’est assez logique n’est ce pas ?

Vous aurez donc en meublé sur du F3 beaucoup plus de turnover car c’est du meublé (mais cela n’est pas forcément un inconvénient pour tous d’après les post de Philippe30 qui en profite pour "donner un coup de peinture" entre 2 locataires) et surtout beaucoup moins de demandes ;

une piste, un peu "borderline" est de proposer vide ou meublé en imposant un bail meublé avec sur l’état des lieux "mobiliers x et y enlevés à la demande du locataire"….
Je ne pense pas que cela soit légal, mais je ne pense pas non plus que ce soit très "risqué" vis à vis du fisc (si certains peuvent confirmer ou infirmer cet avis non validé par l’expérience).

Le seul qui pourrait vous créer des soucis est je pense le locataire s’il décide de ne plus vous payer et de remettre en cause le bail meublé (le nu lui donnant plus de protection par rapport au risque d’expulsion)

peut-on avoir un F3 que l’on loue en non meublé et des studios que l’on loue en meublé?

Je pense que non il faut un régime pour les impots et non deux ?