Agence immobilière pour déléguer la location meublée en LMNP ?

Bonjour,

Nous avons mis un de nos premiers biens meublés en gérance.

L’agence ne faisait que relayer les demandes du locataire.
Pas de prise d’initiative pour proposer du remplacement de mobilier ou autres travaux.

Outre les frais, qui sont légitimes mais qui grèvent la rentabilité, ce qui nous a surtout gêné est que nous étions fortement incités à baisser le prix de la locataire.
En fait, le principe de cette agence était de louer en dessous du prix du marché, pour trouver facilement un locataire et donc ne pas trop s’embêter.

C’est donc très bien pour la tranquillité quand vous êtes un rentier tranquille, mais moins bien quand vous avez encore besoin du maximum de rentabilité !

Je voudrais reprendre cette discussion sans la contrainte du meublé.

En effet les retours sur la gestion assurée par un AI sont mitigés.

Malgré le nombre d’appartements que j’ai (bientôt 10) je sais tjr pas répondre clairement s’il faut passer par une agence ou pas pour la gestion.

Je distingue 2 choses: gestion de la re-location  (annonce, visites etc) ici je passe quasi tjr par les agences et, sauf le prix élevé, je suis content.
Gestion courante c’est autre chose…..
J’ai essayé plusieurs agences dans des régions différentes et globalement tjr lea même histoire:

Si tout va bien on les entend pas parler et ils encaissent leurs primes pour la gestion qui est finalement juste une édition des quittances et virements.

S’il y a des problèmes alors ils t’appellent tout le temps (souvent avec un retard donc le locataire est déjà fâché) => cela retombe sur ma tête.

S’il y a des travaux ils n’ont aucune valeur ajoutée car c’est pas leur métier => cela retombe sur ma tête. Parfois ils ont des bons artisants mais parfois c’est tout l’envers.

Heureusement j’ai pas eu des impayés (touche le bois) peut être là ils sont parfait, mais je doute.

Seul avantage réel est que cela permet de se débarrasser de la CAF et des APL si les locataires les touchent (je parle de versement directe). Mais même si c’est pénible c’est pas la mort non plus.

Alors d’après mon expérience l’agence ne fait pas gagner beaucoup de temps. La gestion locative reste consommatrice du temps avec ou sans l’AI.

je voudrais avoir vos expériences sur le sujet svp, car je suis un peu perdu sur cette question. Mes biens ne sont pas au même endroit et parfois loin de mon domicile. L’AI est censé de me décharger des ennuis de la gestion (comme on le dit partout) mais c’est pas vraiment le cas.

Merci beaucoup pour votre réponse. En effet c’est un retour qui ne m’étonne pas du tout et déjà entendu à plusieurs reprises des locataires.
J’ai eu des exceptions (seule en fait) mais généralement leur gestion des problèmes revient quasi tjr au propriétaire au stade quand le conflit est déjà là. Souvent le locataire me contacte en directe pour faire part de la réalité de la "gestion".

Bonjour,
C’est dommage car nous, les propriétaires-bailleurs, n’avons pas beaucoup de choix. A partir de certains nombre de biens immobiliers la gestion est indispensable.
Les agences ne font pas leur boulot de gestion, c’est assez évident donc la formule « si vous ne voulez pas gérer alors - déléguez » ne marche pas vraiment. Toute en restant super chères par rapport à leur valeur ajoutée, elles font leurs boulots lors de la remise en location. Mais la gestion – c’est une catastrophe.
Je suis dans une phase ou j’ai trop de biens pour gérer moi-même et pas assez pour embaucher quelqu’un (en plus mes bien ne sont pas tous dans la même région).
Il me semble que c’est une niche économique qui n’est pas rempli et j’espère qu’on aura un jour un start-up du style « économie collaborative » qui permettra de mettre en correspondance les gestionnaires « à leurs compte » et les propriétaires. Je crois qu’il y a déjà des idée dans ce sens.

Bonsoir,

Je me permet de partager mon expérience dans la gestion des locations non meublés et meublées.

Pour la location des mes 3 F2 (non meublés)
Je passe par une agence pour trouver un locataire. Ils me proposent les candidats avec toutes les pièces justificatives et je le sélectionne.
Ils font l’état des lieux entrant et sortant.
N’étant pas sur place, ça m’évite des frais de route, des pertes de temps pour faire visiter un locataire à qui l’appartement ne plaira pas par exemple.
A l’issue du choix, l’agence m’envoie un livre relié format A4 avec toutes les pièces (bail, justificatifs, etc). Passant régulièrement par eux, ils ont déjà la plupart des documents, ce qui simplifie encore la démarche.
Cela me coûte environ 75% d’un loyer.
Pour le reste, c’est moi qui gère avec le locataire (apurement annuel des charges, etc).
Les premières fois n’étaient pas parfaites, comme avec tout prestataire, mais ils ont tenu compte de mes remarques et je suis satisfait de la prestation.

Pour la location de mon appartement à la montagne
Je gère tout en direct, je ne loue qu’à la semaine en saison hivernale (c’est une très grande station, la demande est soutenue).
Je ne suis pas sur place et j’envoie les clés par courrier environ 3 semaines avant le séjour. Nous fonctionnons (mes parents puis moi) comme ça depuis 1999 sans souci jusqu’à présent. J’ai la chance d’avoir un frère qui y va environ 5 fois dans la saison pour son plaisir personnel et remettre un peu d’ordre dans l’appartement. En cas de souci, nous connaissons beaucoup de professionnel sur place.
Aussi, j’ai passé 2 saisons d’hiver là bas, chaque samedi des étudiants (enfants de la vallée) faisaient des check in/out toute la journée, donc je pense que vous pouvez trouver un tiers de confiance sur place pour ce genre de prestation.

Ca fait quand même 900 * 12 = 10800 € annuel minimum
Plus les frais d’entrée , de sortie et les états des lieux.

Je ne connais pas votre structure familiale et la structure de patrimoniale de vos biens mais il serait possible d’envisager de faire une délégation auprès d’une personne si certains de vos biens sont en SCI et que cette personne y soit associé.

Sinon pourquoi pas envisager de monter une structure d’agence immobilière dans laquelle vous seriez parti prenante ?

Franchement vous devez tourner à + 12.000 € par an pour l’agence je trouve ça énorme

La charge de travail vaste sujet
Tout dépend, comme toujours, du turn over / type de bien

si c’est de la location de vacances à la semaine
(Je laisse volontiers les arrivées le samedi à 22h, les ménages le WE et etc..)
bien spécifique au saisonnier et confie la gestion en agence

Si c’est du T3 T4, avec des familles, ça roule pendant quelques années sans grosses activitées
(si locataire réglo)

Aprés, selon l’agence..
un bon pro d’ agence immobilière  veillera à sélectionner des dossiers pour assurer un bon turn over et de facto les frais classiques frais recherche de locatires,  EDLE, EDLS
bref le revenu de l’agence

Un bon gestionnaire veillera AU contraire à sélectionner les profils plus sédentaires
moins de turn over: moins de temps au téléphone, moins de visite, moins de petits travaux
bref SON revenu

Je vais étudier l’achat d’un ensemble de 4 logements étudiants à 150 km de chez moi.
Je compte me renseigner sur les 3 packs suivants proposés par Foncia :

- Mise en location (recherche en mise en place du locataire)
- Gestion technique et entretien (les locataires contactent l’agence en cas de problème)
- Gestion administrative et financière  (rédaction des baux, gestion entrée et sortie des locataires)

L’idée est de déléguer à 100% la gestion du bien et de ne pas être déranger directement par les locataires, de ne pas avoir à gérer les entrées et sorties etc.

Quelqu’un a-t-il un retour à faire sur ces packs proposés par Foncia et plus particulièrement par Foncia Dijon ?

titoux a écrit :

Je vais étudier l’achat d’un ensemble de 4 logements étudiants à 150 km de chez moi.
Je compte me renseigner sur les 3 packs suivants proposés par Foncia :

- Mise en location (recherche en mise en place du locataire)
- Gestion technique et entretien (les locataires contactent l’agence en cas de problème)
- Gestion administrative et financière  (rédaction des baux, gestion entrée et sortie des locataires)

L’idée est de déléguer à 100% la gestion du bien et de ne pas être déranger directement par les locataires, de ne pas avoir à gérer les entrées et sorties etc.

Quelqu’un a-t-il un retour à faire sur ces packs proposés par Foncia et plus particulièrement par Foncia Dijon ?

Il faut démystifier le travail de l’agence. Ils demandent en général 1 mois pour la recherche d’un locataire, 1/2 mois pour l’état des lieux et la rédaction du bail, 6/7/8 % pour la gestion.

Sur le marché étudiant, j’ai un taux de rotation de 25 à 35% des locataires par an donc cela correspondrait à 1 à 2 baux par an pour vous. Je choisis des jeunes qui sortent du bac en priorité. Si vous prenez des bac+3, ils resteront 1 an ou 2 au maximum.

Idem, si vos appartements sont en bon état et que vous n’avez pas de souci de fiabilité de cuisine, salle de bains, il n’y a pas de raison d’être dérangé. Avec un peu d’expérience, vous serez peu dérangé.

A votre place, j’essaierai de trouver une société qui s’occupe de l’entretien des résidences et vous gardez la gestion des locataires.

Bonjour,

Je note les désagréments vécus par les uns et les autres. Je fais gérer mes 2 biens parisiens par foncia. Mes frais de gestion négociés s’élèvent à 4.5%+assurance loyers impayés 2.5%, mais j’ai aussi des frais fixes en plus.

Le deuxième bien est loué depuis 2016 en LMNP micro BIC. Je voudrais passer au réel. Dans ce cas si je passe par une agence, est-ce qu’elle peut se substituer à un comptable ? Pour être franc, je suis sceptique, mais j’admets ne pas m’y connaitre tant que ça sur le sujet.

Si oui, est-ce que quelqu’un a eu une bonne ou une mauvaise expérience ?

Merci pour vos retours.