Où et comment acquérir des SCPI ?

servale · #1

Bonjour,

J’aimerais savoir ou est comment acquérir des parts de SCPI.

Merci pour votre aide.

Sky · #2

Rapprochez vous de la société de gestion de la SCPI que vous ciblez, ils vous fourniront un formulaire de souscription à compléter etc …

gunday · #3

Si vous souhaitez une étude de cas détaillé, un CGPI se fera un plaisir de vous la fournir!

fred · #4

Je suis également en pleine recherche pour acheter des SCPI à crédit.
J’ai fait une demande à HEDIOS (partenariat avec l’investisseur heureux) mais également avec PRIMALIANCE et récement avec le cabinet Guillaume Fonteneau.
Petit point de la situation:
- HEDIOS:Pour l’instant échange de mail et proposition sur le plan de financement (en fait il suit mon idée).2 SCPI seulement de rendement mais ils peuvent en avoir d’autres.
- PRIMALIANCE: échange téléphonique et différentes proposition sur le plan de financement. Force de proposition de la part de l’interlocuteur. Choix important de SCPI. Site qui en impose.
- Guillaume Fonteneau: Pas de retour pour l’instant. Plusieurs SCPI au programme.

Ceci n’est que mon avis (débutant dans les SCPI).

servale · #5

Merci pour votre lien.

J’ai vu dans le post "Achat actions Dirigeant 2011" la société ALTAREA.

Je crois qu’il s’agit d’une SCPI et j’aimerai avoir votre avis.

Merci

GoodbyLenine · #6

@servale : ce n’est pas une SCPI. un petit "google ALTAREA" devrait vous informer. Il y a aussi infogreffe et societe.com qui vous apprendront que c’est une SNC.

servale · #7

Merci pour la rectification.

fred · #8

Pour vous aider dans votre réflexion je vais essayer de faire passer le message du conseiller chez PRIMALIANCE (ce n’est peut etre pas comme cela qu’il faut procéder….à chacun son point de vue).
Tout d’abord il ne faut pas choisir la SCPI mais plutot le type (SCPI de rendement, fiscale ou de plus value). Ce choix va avec vos objectifs. Dans mon cas SCPI de rendement à crédit pour ma retraite.
Ensuite définnir un budget (10k€,50k€,100k€ ou bien plus). Cela dépend de votre épargne, de vos disponibilité et de votre répartition financière.
Ensuite établir un plan de financement qui répondra au mieux à vos objectif (avec ou sans apport,durée du pret, combinaison de plusieurs pret…)
Aprés essayer comme moi de faire des simulation excel. Ne pas oublier les impots et les prélèvement sociaux. Et si achat à crédit déduire les intéret d’emprunts.

Une fois arrivé là le choix des SCPI arrivent….

Voilà je me suis risqué à une explication.
Merci pour vos remarques et commentaires.

servale · #9

Je souhaite investir dans une SCPI de rendement comme vous.

Cependant je ne souhaite pas faire de crédit mais plutôt payer cash (En fonction de mon budget bien sur).

fred · #10

Vous pouvez dévelloper pourquoi vous souhaitez acheter au comptant. Vous avez l’air d’etre sur de votre choix.
Dans mon cas pour l’instant je pars avec une combinaison d’apport et un pret sur 20 ans…

GoodbyLenine · #11

servale a écrit :
Je souhaite investir dans une SCPI de rendement comme vous.

Cependant je ne souhaite pas faire de crédit mais plutôt payer cash (En fonction de mon budget bien sur).

Dans ce cas, étudiez s’il ne serait pas plus avantageux pour vous d’acheter seulement la nue-propriété, cf. les simulations sur SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI

fred · #12

Voici le montage financier et le choix de SCPI que PRIMALIANCE me propose:

1- EPARGNE FONCIERE pour 35 250€
2- PFO2 pour 7 654€
3- PIERRE PLUS pour 8 240€

Pour un total de 51 144€ avec 15 894€ d’apport (PFO2 et PIERRE PLUS au comptant) et 35 250€ d’emprunt à 4.05% + 0.46% d’assurance sur 20 ans (Epargne fonciere).
Les 3 SCPI ont un rendement instantané de 5.33%. Avec mon TMI à 14%, PS à 13.5% et sans revalorisation des loyers (cas extreme j’espère) cela me fait un effort de 43€ par mois sur 20 ans.

Que pensez vous du montage financier mais surtout du portefeuille des SCPI. Surtout pour le montant le plus fort EPARGNE FONCIERE.
Voilà mon resentit (guère d’expérience): SCPI à capital fixe (plus dur à la revente mais ce n’est pas le but) qui à versé de grosse dividentes en 2010 et qui ouvre son capital (cela me fait un peu peur). Immeuble veillissant.

Qu’en pensez vous.
Pour moi j’aurais préféré une SCPI mur et magasin pour la somme la plus forte comme par exemple BTP-IMMOBILIER, IMMORENTE ou NOVAPIERRE

GoodbyLenine · #13

J’imagine que si vous dites à Primalliance que vous préférer de l’Immorente ou Novapierre ou BTP Immo (toutes à K variable) à la place de Epargne Foncière (ou d’une partie de celle-ci), il n’auront rien contre…

Une "grosse" SCPI (comme Epargne Foncière) présente peut-être aussi moins d’aléas que de plus petites SCPI (toutes les autres, sauf Immorente), mais devrait aussi moins réserver de surprise positive.

Par contre, je crois que Pierre Plus vient de fermer sa SCPI à la souscription. Peut-être que Primalliance en a encore un peu, ou alors il faudra réviser cette partie de la proposition.
voir http://www.ciloger.fr/pierre-plus-veh-164-219-3.html

Ma seule remarque sur la proposition serait que les lignes sont petites (vous aurez un revenu trimestriel d’un peu plus de 100€ avec PFO2…), et que répartir ces 51 k€ sur 2 SCPI permettrait peut-être de simplifier votre suivi (sauf si vous prévoyez d’en racheter d’ici quelques temps, ou si vous n’envisagez pas de suivre, de lire les rapports, etc.). Sinon, ce sont de bonnes SCPI, et l’emprunt me semble intéressant.

Dernière modification par GoodbyLenine (14/09/2011 03h41)

fred · #14

Merci encore une fois GoodbyLenine.
Vous travaillez chez PRIMALIANCE (je blague) car son conseiller voulait me proposer seulement 2 lignes de SCPI et c’est moi qui est insisté pour avoir 3 lignes.
Je compte bien effectuer un suivi annuel mais je n’écarte pas l’idée de renouveler l’opératios d’ici quelques temps (on peut dire que je commence doucement pour voir comment cela fonctionne).
Vous me rassurez un peu sur EPARGNE FONCIERE (grosse SCPI). Le fait qu’il est distribué de grosses dividendes en 2010 et ouvre leur capital ne vous inquiète pas.

Maintenant 2 ou 3 lignes….

GoodbyLenine · #15

Pour Epargne Foncière, vous deviez lire les documents internes (rapports trimestriels, annuel, etc.) sur Accueil

On y lit que cette SCPI fait une AK après être restée fermée 20 ans, avec 8.97% TTC de commission de souscription (plutôt moins que d’habitude), jouissance 1er jour du 3ème mois (c’est du 3 ou 4ème selon les SCPI, 1 mois de gagné = 0.44% de gagné). En 2010, distribution de 46.08 (40.08 + 6.00 d’exceptionnel) faite en prélevant 9.53€ sur le RAN, qui est à fin 2010 de 2.73€/part seulement. Le résultat 2010 a été de 36.55€/part seulement. On peut donc s’attendre à ce que la distribution diminue en 2011 ou 2012 (3 premiers trimestres 2011 : 10.02+10.01+10.02€, rendement prévu 2011 de 5.30%, soit 39.75€, y compris 3.35€ de quote-part de plus-value distribuée au T2).

Cette SCPI prévoit 5.30% de rendement en 2011 (dans la bonne moyenne des autres SCPI) avec un taux d’occupation financier de 89% (qui pourrait éventuellement s’améliorer d’ici qqs temps), a déjà provisionné pas mal pour les travaux à venir (comme les autres SCPI en général), et aussi déjà arbitré (=vendu) pas mal d’actifs anciens.

fred · #16

Pour etre tout a fait transparent j’ai fait part de la proposition de PRIMALIANCE à HEDIOS (partenatiat avec l’investisseur heureux) en disant que c’était mon idée (je ne sais pas encore si je vais les mettre en concurance direct; pour l’instant aucun des 2 conseillers saient qu’ils sont en concurance; ils doivent bien s’imaginer que c’est le cas). Voici la réponse de HEDIOS:

"Je constate que dans votre sélection se trouvent 2 SCPI sur 3 qui sont dans la notre. Comme je vous l’expliquais, nous distribuons plusieurs SCPI mais ne les affichons toutes pas car nous faisons une vraie sélection pour nos clients.
Je pense que pour un montant d’environ 50.000 euros, il vaudrait mieux se concentrer sr 2 SCPI et non pas 3 car plus vous souscrivez à des SCPI, plus vous avez derrière un travail de suivi.
Il me semble donc plus raisonnable de diviser en 2 votre investissement :
- 34 parts d’Epargne foncière pour un montant de 25.500 euros + 141 parts de PFO2 pour un montant de 25.098 euros.
Si vous préférez une SCPI "murs de magasins", je peux vous proposer NOVAPIERRE de Paref Gestion qui offre de bons rendements aussi :
- 60 part de NOVAPIERRE (au lieu de la ligne épargne foncière) pour un montant de 25.200 euros.
Epargne Foncière vient sécuriser le portefeuille car c’est une grosse SCPI qui verse de bons rendements réguliers depuis près de 40 ans.
Effectivement c’est une SCPI à capital fixe donc un peu moins facile à revendre mais comme vous le dîtes, les SCPI sont un investissement à moyen/long terme.
NOVAPIERRE peut être intéressant pour diversifier encore plus votre portefeuille sur la classe d’actif sous gestion."

Pour résumé:
1- Pour un investissement de 50 000€ tout le monde est d’accord (PRIMALIANCE, HEDIOS et GoodbyLenine) qu’il vaut mieux répartir sur 2 SCPI que sur 3. Je me range à l’avis général.
2- HEDIOS et PRIMALIANCE me conseille les 2 memes SCPI (EPARGNE FONCIERE et PFO2) avec le meme but sécuriser le montage financier avec EPARGNE FONCIERE.
3- HEDIOS pense également à NOVAPIERRE en remplacement d’EPARGNE FONCIERE. Il faut que je me renseigne.
4- Au sujet de la répartition PRIMALIANCE propose 70% por EPARGNE FONCIERE et 30% pour PFO2 alors qu’HEDIOS me propose du 50-50.
5- Pour PRIMALIANCE il faut absolument que le montant du pret (35 000€) soit sur une seule SCPI (c’est pour ça qu’on a 70-30). A l’inverse cela ne gène pas HEDIOS (répartition 50-50).
6- Je vais demander un nouveau plan de financement à HEDIOS avec 15 000€ d’apport et 35 000€ d’emprunt à l’identique de PRIMALIANCE.

Merci pour vos commentaires

InvestisseurHeureux · #17

fred a écrit :
pour l’instant aucun des 2 conseillers saient qu’ils sont en concurance; ils doivent bien s’imaginer que c’est le cas)

C’est même sûr, étant donné qu’ils peuvent lire ce forum et donc l’ensemble des messages.

fred a écrit :
Je vais demander un nouveau plan de financement

En tout cas, on ne pourra pas reprocher au partenaire un manque de patience !

fred a écrit :
A l’inverse cela ne gène pas HEDIOS (répartition 50-50).

C’est un atout car effectivement, très souvent à un investissement SCPI correspond un prêt et donc il faut multiplier les prêts pour obtenir une diversification sur plusieurs SCPI.

fred · #18

Gros béta que je suis…
Effectivement s’ils lisent le forum ils vont faire le rapprochement.
Donc je pense leur dire en direct que PRIMALIANCE et HEDIOS sont en concurance sur ce dossier.
Pour moi personne n’a pris l’avantage..pour l’instant
Suite au prochaine épisodes….

Azzoz · #19

Bonsoir,

J’ai la même reflexion que Fred quant à l’investissement de SCPI et compte bien déclencher cet investissement prochainement.
Cependant j’ai une question concernant le prêt et la garantie demandée par Hedios ou Primaliance (ou par l’organisme financier qui effectuera le prêt). Y’a t’il une garantie demandée (par ex. un nantissement d’une AV)?

Dans mon cas je souhaite emprunter l’intégralité par un prêt et consentir un effort d’épargne plus important.

D’avance merci pour vos réponses.
Azzoz

stephane · #20

Il est parfaitement possible de trouver une banque qui accepte le seul nantissement des parts, sans garantie supplémentaire. Cela ne devrait pas poser de problème particulier.

En ce qui concerne Novapierre 1, je viens d’apprendre que les volumes seront rationnés à 20.000 euros par foyer fiscal à partir du 3 octobre 2011.

InvestisseurHeureux · #21

Azzoz a écrit :
Cependant j’ai une question concernant le prêt et la garantie demandée par Hedios ou Primaliance (ou par l’organisme financier qui effectuera le prêt). [b]Y’a t’il une garantie demandée (par ex. un nantissement d’une AV)?

Bonjour,

Posez la question directement par email à Benjamin ([email][email protected][/email]).

fred · #22

Azzoz au niveau des frais de garantie PRIMALANCE et HEDIOS sont au meme niveau (1.1% contre 1.2% du montant emprunté).
Mais comme le dit InvestisseurHeureux prenez directement contact avec Benjamin (réponses rapides,précises…) pour votre montage financier et faites en nous part dans ce forum..

fred · #23

Pour mon projet de SCPI 50 000€ sur EPARGNE FONCIERE et PFO2 je me pose la question de la répartition:
1- 50-50 avec 25 000€ sur chaque SCPI.
2- 70-30 avec 35 000€ sur EPARGNE FONCIERE et 15 000€ sur PFO2

Sachant qu’EPARGNE FONCIERE est à capital fixe (ouverture du capital jusqu’à fin d’année) et PFO2 à capital variable. Mon objectif final étant d’acquérir entre 100 et 120 000€ en SCPI à moyen terme.

Merci de pour vos suggestions et commentaires.

InvestisseurHeureux · #24

Comme l’avenir n’est pas écrit, 50/50 ne parait-il pas préférable ?

Avec le changement de fiscalité sur les +Value immobilières, il n’est pas idiot d’avoir de la SCPI à capital variable, car les nouvelles mesures pourraient avoir un impact sur la liquidité des SCPI à capital fixe (même si on se dit tjs que c’est un achat à vie).

rentierpeutetre · #25

Bonsoir à tous,
J’avais quelques éléments de réflexion à soumettre à la communauté du forum.
L’investissement en SCPI pour obtenir un complément de revenu (donc dès maintenant, ou au 1° jour du trimestre suivant l’investissement!) ne me semble pas compatible avec un crédit (revenu en + d’un côté, remboursement du crédit de l’autre!).
de plus il faut tenir compte de l’âge et du niveau d’endettement.
Prenons un exemple que je connais un peu (mais se connait-on vraiment!): moi!
A 57 ans, avec quelques problèmes de santé et avec près de 2600.00 euros de crédit à rembourser chaque mois actuellement, je ne me vois pas reprendre un crédit ( et ce, en dehors de tout point de vue financier).
Enfin, Mes problèmes de santé risqueraient fort de "plomber" la prime d’assurance liée à ce crédit.
D’ailleurs, à ma connaissance, le problème de primes d’assurance n’est pas abordé et autant il s’agit d’une question "subsidiaire" à moins de 40-50 ans, autant cette question revêt une réelle importance dans ma tranche d’âge.
Mise à part l’achat "cash" (capital à investir dispo: 60000.00euros), je ne vois pas d’autre solution!
Merci de vos réflexions

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