Eric068 : étude de cas immobilier (F2 ou F3 risque de vacances locatives ?)

Bonjour,

Le bâtiment date des années 1970, les charges propriétaires concernant le F3  sont de 1422 euros de quote part au propriétaire dont 1024 à l’année de récupérable ( elles comprennent, l’assurance multirisque pour le garage, l’entretiens des espaces vert, le nettoyage des cages d’escalier, et l’eau froide).

La taxe foncière est de 550 euros. Je pense pouvoir un taux fixe aux alentours de 2,5 ou 2,3. Concernant les derniers PV des AG pas de travaux de prévu prochainement.

Le bâtiments dates des années 1950, les charges concernant le F2 sont en moyenne de 650 euros à l’année. Elle comprennent l’entretient des cages d’escalier et l’eau.

La taxe foncière d’environ 450 euros à l’année. Pas de travaux prévu prochainement concernant les derniers PV AG

L’apport pour cet appartement serait de 4500 euros au moins

Je pense faire un apport personnel pour justement avoir un cash flow positif. Je calcule le cash flow sur le site de rendementlocatif.com.

Bonjour,

oui j’ai aussi pensé que sur le F3 il y aurait moins d’annonces mais ce n’est pas vraiment le cas. Il y a autant d’annonces voir un tout petit peu plus d’annonces sur les F3 que sur les F2 mais cela se joue à pas grand chose. En fait j’ai encore du mal à me décider entre ses 2 types de bien sachant que le F2 est un peu plus rentable niveau cash flow de quelques euros… J’ai reçu le compromis de vente qui a été signé à l’agence par mail, les 10 jours de rétractation démarre à partir de l’envoie du mail ou du recommandé ?

Merci de vos réponses.

J’ai signé le compromis à l’agence Nexity, ont m’a envoyé le compromis par mail le lendemain. Donc si j’ai bien compris le délais de 10 jours à commencé à partir de l’envoie par mail.

merci pour votre réponse, j’ai un garage avec le F3, les charges sont de l’ordre de 71 euros à l’année, je dois également payer la taxe foncière à Mulhouse sur le garage. J’ai peur que cela plombe mon rendement avec le F3… En ce qui concerne le F2 il y a une dalle béton au couloir, salle de bain, wc et cuisine car il y a du carrelage et dans le salon et dans la chambre on dirait du plancher. l’immeuble date des années 1960 environs. On m’a parlé de plancher semi liquide où il y a le carrelage… Pensez vous que sur ce type d’immeuble il y a plus de risque par rapport à un immeuble des année 1970 avec dalle béton au sol ?

Au vu des données:  Les deux appartements dans le même quartier et pas de travaux sont à prévoir prochainement.

Prix d’acquisition: F2 35000 euros, 54M2, 2ème étage,  charge annuel environs 650 euros, taxe foncière 450 euros, avec un grenier et une cave, immeuble des années 1960 avec plancher bois et chape semi liquide, loyer possible de 350 à 390 hors charges.

Comparé au F3 prix d’acquisition: 45000 euros, 57m2, 1er étage, avec garage, balcon, immeuble des années 1970 avec dalle béton, cave, charges annuels environs 1300 euros, taxe foncière 550 euros, loyer possible de 420 à 450 max hors charges, location du garage de 20 à 50 euros max

Entre le F2 ou le F3 à votre avis qu’elle est la meilleure affaire ?

Bonjour,

toujours à l’étude pour cet appartement du F3 (45000 FAI, 2000 euros de travaux,  avec garage, taxe foncière 580 €, loyer possible : 460hors charges,  charges révisées de 1298 à l’année et de 985 de récupérables). Mon tmi est de 14%  je suis pas loin de la tranche  des 30%. Je me trouve confronté à un problème de cash-flow.   Mon emprunt se ferait sur 20 ans  apportant en apport les frais de notaire. Après avoir lu pas mal de discussion sur ce forum, on dit qu’il faut avoir un rendement brut d’au moins 10 % pour avoir ce fameux cash-flow positif, or pour ma part il est d’un peu plus de 10 % 10,3 brut à 10,6 environ.  Le souci c’est que j’ai un cash-flow positif que sur les cinq premières années ensuite pour tout le reste de la durée de l’emprunt c’est-à-dire 20 ans, j’ai un cash-flow négatif sur les 15 dernières années.  Du coup, j’hésite vraiment à me rétracter du compromis de vente car la rentabilité n’est pas assez bonne .  Je me tournerai donc plutôt vers le F2 qui a une rentabilité meilleurs.

Qu’en pensez-vous niveau cash-flow?  On dit que le but n’est pas de dépenser un seul euro de sa poche  donc là, ça me laisse perplexe :-(

Bonjour Eric068,
Je comprends votre hésitation. Elle est normale et preuve que votre bon sens est en éveil.
Une 1ère affaire est rarement la panacée.
Néanmoins, elle participe de votre expérience…et cela n’a pas de prix.
Certes, aucune des 2 que vous proposez ne m’apparaît extraordinaire. Mais aucune des 2 ne m’apparaît mauvaise pour autant.
Ce n’est pas sur cette affaire-là que vous allez obtenir, c’est vrai, le cash flow que vous espérez.
Mais l’expérience que vous allez acquérir vous servira dans vos projets à venir.
Vous commettrez des erreurs, des oublis… et vous les paierez, parfois au prix fort.
Le cash flow viendra ultérieurement, quand vous aurez saisi les subtilités des mécanismes (nombreux) de la matière immobilière.
Que celui qui n’a réalisé que des acquisitions miraculeuses sans connaître aucun problème lève le doigt !
En dernier lieu, si vous êtes vraiment certain que votre banque vous suivra dans votre acquisition, vous pouvez toujours vous rétracter de votre compromis dans le délai légal, et faire une proposition hyper négociée sur le T2 en signant SANS CONDITION SUSPENSIVE d’obtention de prêt.
Si le vendeur est certain, avec vous, de céder son bien, il acceptera peut-être de faire un ultime effort. C’est ça, pour lui, ou attendre un client futur qu’il ne connait pas encore (qu’il n’est d’ailleurs pas sûr de trouver)…et qui n’aura peut-être pas son prêt…
Et là, vous pourriez l’avoir, votre cash flow positif.
N-B: si le vendeur du T2 refuse la baisse que vous aimeriez lui imposer, vous pouvez toujours le laisser mariner …imaginons que dans quelques mois il n’ait trouver personne pour acheter son lot… le temps que vous aurez perdu au départ, vous le gagneriez avec un emprunt moindre à rembourser chaque mois…

Bonjour,

Alors le LMNP pourquoi pas pour le F2 si j’arrive encore à négocier le prix…Mais c’est un grand F2 de 54 m2 c’est pas aussi simple que cela à meubler… Après il faut voir la demande concernant le meublé en F2… Pour le cash flow c’est vraiment pas facile d’arriver à du positif sur toute une période de 20 ans car les impôts augmentent au fil des années. Je sais pas comment vous faite à part acheter des studios ou des ruines pour faire du cash flow sur toute la durée du credit… Avec le F3 pourtant j’ai trouvé le prix correct en plus avec le garage,mais cela suffit pas en location nue . J’ai juste du cash flow sur les premières années… Vraiment pas facile…

Décidément, les intervenants sur ce forum paraissent être de bons conseils.
Ostrog est de ceux-là.

Je ne connais aucun investissement qui, hormis peut-être la SCI à l’IS, permet sur la durée du prêt (ou quasiment)de ne pas payer d’impôts. Tout en sachant que la double imposition existera par la suite, sur toutes les sommes distribuées par la société.
Il existe une possibilité de sortir de l’argent sans être imposé dessus, dans le cadre de la SCI à l’IS: les frais de déplacement. A condition qu’ils soient justifiés, et en rapport avec l’activité de la société.
Au barème fixé par l’administration (qui était l’an dernier d’environ 0,54 cts/km pour un véhicule 5 cv, jusqu’à 5000 kms parcourus. Dégressif ensuite).

Je ne sais pas si le statut LMNP ou LMP permet d’en sortir.
A vous de me le faire savoir.

Comme Ostrog vous l’a indiqué, le seul moyen que je connaisse aussi non pas pour ne jamais payer d’impôts mais pour en limiter l’impact, reste la continuité de l’investissement.
Ce n’est pas une course en avant, et prévoir la fiscalité à terme est important, pour éviter le "fameux effet de ciseaux". Sachant qu’il faudra un jour certainement céder une partie de son patrimoine pour payer impôts et emprunt en simultanés.

Par ailleurs, il est bon à savoir: Vous achetez un bien avec travaux importants. Vous le mettez en location nue. Vous vous créez du déficit foncier les 1ères années. Tant que vous reportez (jusqu’à concurrence de 10700 € par an) votre déficit foncier sur vos "autres revenus", vous devez faire attention à ne pas revendre l’actif qui vous a permis cela avant le 31 décembre de la 3è année qui suit votre dernier report, sous peine de remettre en cause l’avantage que vous avez organisé…

Merci pour les réponses Ostrog et Belli79.

Donc visiblement il faut que je revois ma stratégie car je voulais d’abord investir avec un appart ou deux en location nue pour me faire la main,  puis ensuite voir plus grand si cela se passe bien. Pour investir, il vaut mieux jeter son dévolu sur le meublé visiblement. Je vais voir pour ce fameux F3 si je vais jusqu’au bout car j’ai vraiment pas envie de me planter. Mon but est de réussir mon premier investissement pour enchainer des opérations. Vos rentrées locatives sont de 7 fois supérieures c’est vraiment impressionnant, moi j’arrive très difficilement à les doubler concernant la location nue en faisant mes calculs sur 20 ans… Le soucis Belli79 c’est que le F3 n’a pas beaucoup de travaux, mettre une cuisine équipé et faire du rafraichissement en peinture partout et un meuble pour la salle de bain. Heureusement que les travaux ne sont pas énormes car sinon le cash flow serait négatif tout le long du crédit, pareil pour le F2 il n’y a pas beaucoup de travaux à part mettre une cuisine et refaire un petit rafraichissement, ça passe encore. Faire des travaux pour le déficit foncier d’accord, mais pour obtenir du cash flow sur des biens de (45000 F3) et (35000 F2) quasi impossible… En fait quand on se lance en immobilier pour acheter un appartement sans trop de travaux en location nue c’est compliqué.

Pour le calcul de rentabilité je compte: 460*12/52554 (Prix FAI+Notaire+frais bancaires). Rendement de 10,5 brut pour le F3.  Et pour le F2 je compte: 390*12/42603 (Prix FAI+Notaire+frais bancaires). Rendement pour le F2 10,99 brut. Je préfère ne pas demander un gros loyer pour être sûr que le bien se loue. Pour la déduction je compte la taxe foncière, la pno, la gli, les vacances locative 1mois tous les 2 ans, les impôts, les prélèvements sociaux, l’assurance du prêt et le prêt lui-même. La seule façons que j’ai trouvé c’est le Boorlo intermédiaire pour le moment mais cela ne dure que 6 ans. Je me base sur le site rendementlocatif. 

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

côté rentabilité brute, on compte habituellement loyer HCx12 / prix total FAI et FNI
Vous parliez initialement de 450 + 30 € pour le garage. Voire 50 à 60 € pour le garage si loué séparément.
Ca fait plutôt dans les 12 %, pas les 10,3 % que vous indiquez.

Ensuite, pour la rentabilité nette, ça dépend du mode d’imposition. Si je compte bien, entre la taxe foncière, les charges non récupérables, les intérêts de l’emprunt et l’assurance PNO, ça vous fait au moins 2000 € de charges par an, soit plus de 30 % des revenus par an. (ne pas oublier les 20 €/an forfaitaires de charges de gestion). Vous auriez donc intérêt à le déclarer au réel, et ce d’autant plus avec les travaux prévus (et d’autres qui ne manqueront pas d’arriver…).

Si vous conventionnez en Borloo ancien, ça vous diminue encore cette imposition. Faites bien les calculs.

Il me semble que c’est quand même un bon projet et que vous devez désormais chercher à optimiser l’imposition.

belli79 a écrit :

C’est pourquoi nous préférons des (quasi) taudis afin de cumuler prix net vendeur faible au départ  et déficit foncier important. Le tout générant du cash flow.
Je suis également impressionné par du x 7/mensualité. Jamais arrivé en 25 ans d’immobilier. Bravo.

Détrompez vous, je ne rentre pas de tels loyers. Je suis en cours d’acquisition de l’immeuble. Cependant, je prévois une telle rentrée. En soit, tout le monde peut atteindre cet objectif, ça demande juste plus de travaille qu’un investissement classique.

Sur le chiffrage des travaux : la meilleure solution est de retourner visiter avec un électricien qui vous fera un devis.

Le risque d’accident, et votre responsabilité en cas d’accident, sont bien réels. Le défaut de mise à la terre et le manque de disjoncteur différentiel, ça veut dire un risque bien réel d’électrocution.