Scellier en direct : votre expérience

unpasenbourse a écrit :

Je regarde pour un projet Scellier. Mon idée est de me passer des intermédiaires (gestionnaire de patrimoine) pour monter le projet  et de négocier au mieux le prix avec les promoteurs et l’emprunt avec ma banque.

Le scellier n’est plus aussi intéressant qu’en 2010 , attention durcissement des conditions des appartements pour être éligible au scelleir ( BBC etc …) , baisse des plafonds de loyer
Je vous conseille de passer votre chemin
Le scellier est une niche fiscale dont nous ne connaissons pas forcement l’évolution et la survie en 2012 …..

Pour le reste , il faut négocier avec la banque , ne pas prendre de package tout prêt ( promoteur , crédit , assurance etc … )

Philippe

Vous ne pourrez pas calculer le rendement de ce genre d’opération de defiscalisation sans connaître le prix de revente du bien.

(sans évoquer tous les aléas locatifs)

Il faut avoir conscience que :
1/ vous surpayez le bien et
2/ il perd de la valeur, comme tout ce qui est neuf puis moins neuf, puis encore un peu moins neuf… bref on en reparle dans 9 ans.

Par exemple : il n’est pas rare que les porteurs de parts de SCPI-scellier réalisent des moins values (facialement) lors de la revente.

Bref, les promoteur s’engraissent sur le désir irrationnel des Français de payer moins d’IRPP à tout prix.

Bonjour à tous,

ATTENTION: ceci est une hypothèse personnelle !

BILAN:

Scellier à été une énorme réussite pour les promoteurs, ils ont vendu de la défiscalisation à tour de bras, et ont réussit le parie de vendre de l’immobilier à des messieurs et madames tous le monde.

En revendiquant la carotte fiscale ils ont convaincu des milliers de français de succomber.

Ils ont réussit à vendre des logements souvent hors de zone recherché, à des prix prohibitifs de 20 à 60% supérieur que les prix du marché.

EN COURS:

Demain les investisseurs risque d’avoir un réveil difficile et pour cause:

- les commerciaux leur ont placé un logement difficile à louer
- les simulations qui leur ont été faites été souvent très très très favorable
           - revalorisation des loyers 2/3% an
           - plus value de l’actif de 2/3% an également

- d’ici 7 à 9 ans le crédit d’impôt disparait pour laisser place au crédit et à l’impôt et beaucoup ne pourront plus assumer.

A PARTIR DE 2017:

Tout n’est pas morose, surtout pour nous les investisseurs.
En effet, à partir de 2017, les propriétaires vont tous mettre leurs biens en vente, et l’offre va se retrouver supérieure à la demande.
Dans certaine residences se seront des disaines de logements mis en vente en meme temps

Vive les négociations et les bonnes affaires pour nous !

je parle bien des gens ayant pris des crédits sur 20ans, qui s’en sorte tres bien les 9 premieres années car leur effort d’epargne est de 150 à 300 € /mois lissés sur l’année.

au bout de 9 ans, leur effort risque de passer à 600€ et plus et seront contraint de revendre.

Certaine residence seront alors de tres bonne affaire, les vendeurs devront s’alligner sur les prix de l’ancien et seront confrontés à une multitude d’autres vendeurs dans la meme zone et meme immeuble au meme moment.

Les mauvaises affaires des uns seront les bonnes affaires.

Les gens trop endettés et dans des situations difficiles (divorce, perte d’emploi…) qui vont devoir vendre dans les années à venir vont le faire à perte… De belles opportunités pour ceux qui ont du cash et qui seront à contre courant que ce soit dans l’immobilier en direct et quelques niches comme les SCPI Scellier (en restant exigeant sur la localisation des biens).