Foncières cotées asiatiques : Hong Kong, Singapour…

InvestisseurHeureux · #1

Marc Faber disait récemment que 25% de son patrimoine était investi dans l’immobilier en Asie ou au travers de foncières asiatiques.

Avec Saxo Banque, nous avons accès à la bourse de Hong Kong et Singapour.

A Hong Kong, il y a un nombre importants de sociétés immobilières mais elles ont souvent une large part de promotion immobilière et à ce titre ne sont pas éligibles au statut H-REIT.

En effet, le statut H-REIT est assez contraignant, puisqu’il impose de tirer l’essentiel des revenus de location pure et un critère sur le LTV qui ne doit pas dépasser 45%.

Tout cela est très bien, car cela fait des H-REIT de purs véhicules de rendement, "sans surprise". Notons que c’est un peu la même chose avec les SICAFI Belge.

En terme de fiscalité, a priori il n’y aurait aucun prélèvement à la source sur les H-REIT, aussi bien pour les investisseurs locaux que étrangers. Une convention fiscale a été signée entre le France et Hong Kong en 2010, ce qui peut laisser supposer que les dividendes sont éligibles à l’abatement de 40%. A confirmer par un test réel.

Dans ce topic, je vais parler de quelques H-REIT que je suis en train de regarder une par une.

Ceux qui n’ont pas accès à ces marchés peuvent se rabattre sur le tracker iShares FTSE EPRA/NAREIT Asia Property Yield Fund (IASP), qui est cependant largement surpondéré en actions Australiennes et peu exposé de façon direct à Hong Kong.

Champion REIT

Source : Rapport semestriel 2011 Champion REIT

Cette REIT qui capitalise 1,5 MdEUR possède 2 gros ensembles immobiliers primes à Hong Kong (Citibank Plaza, Langham Place), à 80% des surfaces de bureaux, le reste en magasins et places de parking.

Cela rappelle un peu Cegereal en France, qui ne possède que quelques énormes immeubles primes à Paris, avec un management externalisé.

La gestion est donc externalisée, à Eagle Asset Management qui dans le même temps possède environ 60% des titres de Champion REIT.

On retrouve une structure proche de Selectirente, où Sofidy est à la fois gestionnaire et actionnaire.

Ici, la relation "incestueuse" va encore plus loin, puisque Eagle Asset Management loue une partie des bureaux. Cela dit, on a aussi exactement la même configuration avec Mercialys, possédé par Casino et qui loue à Casino.

D’après les derniers chiffres (juin 2011), le LTV est modeste à 25,7% et l’ANR à 7,420 $HKD / action tandis que l’action cote 3,130 $HKD.

Il y a donc au cours actuel une décote de 55%. L’action est sur son plus bas à 52 semaines en $HKD, et aussi en contre-valeur EUR.

Le rendement sur dividende est de 6,5% et versé semestriellement.

Sur les 6 premiers mois 2011, 950 MHKD de loyers ont été perçu. Si on part sur une base de 1900 MHKD de loyers annuel et un patrimoine de 53 522 MHKD on arrive à un taux de capitalisation très faible de 3,5%.

Une petite recherche montre que le taux de capitalisation à Hong Kong pour le marché de bureau est de 3,25%.
Source : Cap Rate Qualifiers | Commercial Real Estate Glossary | Real Capital Analytics

A priori nous pouvons donc en déduire que l’estimation des immeubles de Champion REIT est en phase avec le marché, voir conservatrice.

Le rendement de 6,5% n’est donc du qu’à la forte décote de l’action (que je n’explique pas trop, autrement que par une anticipation d’un éclatement de la bulle immobilière à Hong Kong et par le fait que le H-REIT soit contrôlé majoritairement par son gestionnaire). Autrement le rendement serait plus proche des 3%.

Au niveau des coûts du management externalisé, on est sur du 10,5% du loyer annuel. C’est donc très similaire avec ce que l’on trouve pour les SCPI en France, mais plus cher que ce que j’ai pu voir pour d’autres foncières avec un management externalisé (Deutsche Euroshop était sur du 6% de mémoire).

En définitive, avec sa décote actuelle et sous-réserve de mauvaise surprise dans la fiscalité des dividendes Hong Kongais, Champion REIT me parait une bonne opportunité pour diversifier à l’immobilier asiatique.

Mots-clés : reit asiatique

InvestisseurHeureux · #2

Bon plutôt que de faire un post plus ou moins inutile pour chaque foncière cotée asiatique, j’ai mis à jour le :

Tableau des foncières cotées asiatiques d’après leur ANR et LTV

On remarquera que dans l’ensemble, les ratios d’endettement sont moins élevés que les foncières européennes (notamment parce que les foncières ont des contraintes légales sur l’endettement, cf. mon premier post).

D’une manière générale, les foncières australiennes investissent en Australie, les foncières hongkongaises investissent à Hong Kong et les foncières singapouriennes investissent à Singapour.

Trois exceptions :

Saizen REIT qui cote à Singapour investi dans le résidentiel japonnais.

CapitaRetail China Trust qui cote à Singapour investi dans les centres commerciaux chinois.

Lippo Malls Indonesia Retail Trust qui cote à Singapour investi dans les centres commerciaux indonésiens.

Comme d’habitude, les "meilleures" foncières se payent cheres. L’équivalent d’Unibail-Rodamco (gros centre commerciaux, flottant élevé, grosse capitalisation boursière) à Hong Kong est Link REIT qui surcote de 3%.

En général les foncières qui décôtent ont un flottant plus étroit et sont plutôt investies dans les bureaux ou entrepôts.

lector · #3

ça vaut ce que ça vaut, mais j’étais en Chine cet été (Pékin, Xi’an et alentours respectifs). A pekin, hormis dans l’hypercentre, à mon avis bulle sur l’immo commercial, notamment bureaux et surtout centres commerciaux "luxe" complètement déserts, sans boutiques ni clients. Assez frappant car comme ils font tout dans la démesure, les conséquences sont à la hauteur : nombreux locaux non loués, placardés de pancartes à louer manifestement anciennes, ou alors étages supposés être de fashion de luxe utilisés pour des restos pas chers où n’accourent pas les clients. Dans les "petites" villes de campagne, idem.. Je n’ai pas par contre pas eu cette impression ni à Shanghai, ni à HK.

InvestisseurHeureux · #4

lector a écrit :
ça vaut ce que ça vaut, mais j’étais en Chine cet été (Pékin, Xi’an et alentours respectifs). A pekin, hormis dans l’hypercentre, à mon avis bulle sur l’immo commercial, notamment bureaux et surtout centres commerciaux "luxe" complètement déserts, sans boutiques ni clients.

C’est donc vrai !

Le point que vous levez a déjà été mentionné par le gérant de hedge fund Hugh Hendry:

Ou même dans ce documentaire (China’s Ghost Cities and Malls) :

Mais parmi les foncières présentées, seules quelques unes sont exposées directement à la Chine.

InvestisseurHeureux · #5

Je ne m’expliquais pas la décote de Champion REIT de près de 60%.

En dehors du fait que Great Eagle est actionnaire majoritaire à plus de 50% (et nous savons que ça n’est jamais bon pour le cours de bourse d’avoir un actionnaire trop important, cf mon article Actionnaire minoritaire et décote de la valeur), le ratio d’endettement est faible et il n’y a pas d’histoire de refinancement de la dette comme pour Gagfah.

Une explication peut-être :

Rapport annuel Champion REIT a écrit :
It consists of two office towers, which are intelligent buildings that are capable of meeting the demanding technical specifications of global financial institutions,

Les locataires de l’actif principal sont des banques et institutions financières, donc peut-être est-il anticipé des difficultés lors des prochaines renégociations de loyer.

Qui m’est venue en lisant ce papier :
An analysis of Hong Kong REIT: current and future opportunities for investors

Rodolphe · #6

Puisque personne ne relance, et que j’ai une petite experience sur le sujet, au travers des investissements effectués par la passé, je me permets les reflexions suivantes :

1/ je n’ai jamais été vraiment tenté par les foncières chinoises cotées à Hong Kong : elles ont souvent une partie promotion immobilière qui me fait peur : procedures opaques, intimidations des expulsés recalcitrants, corruption galopante etc…..

2/ on retrouve souvent au capital de ses sociétés des villes ou des regions dont les dirigeants font partie su système politique chinois, que je ne cautionne pas.

3/ elles sont souvent investies 100% en Chine, ce qui les expose de plein fouet au risque d’eclatement de la bulle immobilière domestique…..Je ne suis pas sur que le marché immo chinois va continuer longtemps comme cela…….Mais je ne suis pas sur place, et je ne me pretends pas specialiste.

J’ai donc preferé acheter des REIT cotées à Singapour. Elles sont en general peu endettées, ont des dividendes plutôt sympa (7 à 8%) du niveau de REIT européenes largement plus endettées. Elles ont bien resistées à la crise de cet été, et les dividendes sont versés 2 à 4 fois par an. Les ratios ROA et ROE sont excellents. Elles ne surcotent pas leur ANR, voire même ont une décote sympa. Enfin elles sont souvent valorisées à moins de 100% de leur fonds propres……

NB : je suis actionnaire de Lippo malls, First real, Cambridge Industrial, Ascendas India.

InvestisseurHeureux · #7

Rodolphe a écrit :
1/ je n’ai jamais été vraiment tenté par les foncières chinoises cotées à Hong Kong : elles ont souvent une partie promotion immobilière qui me fait peur : procedures opaques, intimidations des expulsés recalcitrants, corruption galopante etc…..

Absolument, c’est pourquoi je me suis limité à la dizaine de H-REIT qui ne sont pas des promoteurs/foncièrs chinoises cotant à Hong Kong, mais des foncières hongkongaises, cotant à Hong Kong et investies généralement à Hong Kong (sur l’ile ou le petit bout de terre sur le continent selon les foncières).

Rodolphe a écrit :
2/ on retrouve souvent au capital de ses sociétés des villes ou des regions dont les dirigeants font partie su système politique chinois, que je ne cautionne pas.

Donc pour les H-REIT, souvent l’actionnaire majoritaire et aussi souvent le manager, c’est une autre forme de collusion…

Rodolphe a écrit :
J’ai donc preferé acheter des REIT cotées à Singapour. Elles sont en general peu endettées, ont des dividendes plutôt sympa (7 à 8%) du niveau de REIT européenes largement plus endettées. Elles ont bien resistées à la crise de cet été, et les dividendes sont versés 2 à 4 fois par an.

Oui j’ai vu. Par contre les S-REIT supportent 10-20% de prélèvement à la source (a priori récupérable ?) contre 0% pour Hong Kong.

Mais dans les deux cas c’est vraiment une chance de pouvoir investir dans l’immobilier là-bas en quelques clics.

VerbalKint · #8

Rodolphe a écrit :
NB : je suis actionnaire de Lippo malls, First real, Cambridge Industrial, Ascendas India.

Par qui passez-vous pour acheter ces titres ? Saxo ?

InvestisseurHeureux · #9

Oui Saxo Banque donne accès à Singapour.

sissi · #10

Quelqu’un deja investi dans des reits d’Asie du Sud Est?

Je commence la recherche…

2 angles : le rendement du reit lui-meme et potentiel en gain de capital
la devise locale du reit et gain de valeur du a la montee de la devise

1. Singapour: article interessant du 19 oct 2012

-recommendations d’achat pour Suntec reit, Fraser’s commercial trust et Far East hospitality trust

-top yield pick: Hutchison Port Holdings 8.3% yield

-acheter: Keppel

towardsfinancialfreedom88.blogspot.com/2012/10/dbsv-spored-wired-daily-19-october-2012.html

2. Malaisie

www.mreit.reitdata.com
www.theedgemalaysia.com/insider-asia/21 … chase.html

3. Coree du Sud ?

4. Indonesie: Lippo malls Indonesia

Mapple Tree logistics trust

5. Hong Kong ?

6. Chine :Hui Xian reit , liste a HK en RMB

Un blog interessant sur les reits: s-reitinvestmentblog.blogspot.com avec analyses de FCOT, AIMSAMP, SABANA(yield 8%), KEPPEL, LMIR, Ipos…

Dernière modification par sissi (02/11/2012 00h38)

faguoren · #11

Pour des REIT cote a Singapore, j’avais regarde les valeurs de la galaxie Capitaland, essentiellement investi en Chine continentale:
- CapitMall Asia (JS8)
- CapitaRetail China (AU8U)
- CapitaMall (C38U)
- CapitaCommercial (C61U)

J’ai eu du CapitaRetail pendant qq mois. Ce REIT etait investi dans des malls proche de chez moi. J’ai vendu car la valeur avait beaucoup monte et affichait une sur-cote sur la valeur d’actif trop importante. Je n’ai pas regarde depuis.

Pour Hong Kong, les REIT ont pris cher cette semaine. Un changement dans la reglementation va apparemment impacte les REITs: plus de taxes pour freiner la hausse des prix

FT a écrit :
The Hong Kong government on Friday said non-permanent residents and corporate buyers must pay a 15 per cent stamp duty, effective immediately – the first property tax to be targeted at non-local investors. The government also raised the stamp duty on the sale of property held by any owner for less than three years, in an effort to discourage short-term speculation.

Article complet: Subscribe to read

sissi · #12

Faguoren, merci

Avez vous eu une retenue sur la distribution en tant qu’expat? ou rien comme sur les obligs?

faguoren · #13

Je n’avais pas eu de retenu car ce n’etait pas un dividende qui etait paye, mais un remboursement du capital.
Pas d’experience sur la fiscalite des dividendes dans cette region.

Robdream · #14

Sissi,

J’ai des REITS a Singapour et en Australie. suis egalement expat en Chine.

17% de retenue a la source pour Singapour (pas toujours appliquees, n’ai pas le recul necessaire pour comprendre. il y aura sans doute une regularisation a posteriori) et 0% en Australie.

Les rendements bruts sont aujourd’hui en general de 4.8-5.5% a Singapour (excepte Lippo Mall au dessus de 6% car l’immo est en Indonesie) et 7% en Australie.

Mon portefeuille:
CAPITAL TRT UNITS SG1M51904654
ASCINDAS REAL ESTATE SG1M77906915
STARHILL SG1S18926810
FRASERS CENTER SG1T60930966
PARKWAY LIFE SG1V52937132
LIPPO MALLS SG1W27938677
CFS RETAIL PRPERTY TRUST AU000000CFX0

sissi · #15

Merci pour le partage

Il y a du 8 % au Canada: rmm.un ….moins 15% de retenue a la source pour les non-residents
Il y a du 10/11% dans les mreits USA moins 15% idem

Faut admettre qu’on peut degager plus en obligs - ordinaires- entre le rendement et la plus value …avec moins de complications…

C’est juste que les marches asiatiques ne sont pas accessibles a bien des gens au niveau obligations vu le min de 100k…et donc les reits -en monnaie locale surtout- permettent une diversification interessante

Evidemment un etf actif permettrait meme une meilleure diversification….mais faut trouver le bon! Ils ont tendance a etre en plusieurs monnaies locales reconverties sur USD ce qui n’est pas l’ideal.

Restent les etfs a dividendes actions …

Du "pain sur la planche" on dit ? pour decortiquer puis choisir.

Dernière modification par sissi (02/11/2012 20h18)

sissi · #16

IH

Je viens de voir que vous avez transfere mon sujet sous un autre sujet

C’est ok vu la bonne info que vous y avez mise sur les H reits…analyses/tableaux etc

MAIS ca restreint aussi le "topic" a Hong Kong …or il me semble que d’autres pays asiatiques comme la Malaisie, l’Indonesie voir la Coree du Sud ont des reits interessants…

De plus je cherche a acheter en devises locales plutot qu’en usd

Pourriez vous elargir le titre s’il vous plait? Merci

Betcour · #17

Les REIT de Singapour et Malaisie ont beaucoup augmentés depuis le début de l’année, pas mal se traitent maintenant au dessus de l’actif net, et les rendements se sont comprimés (même si on trouve encore aisément du 7 voire 8% brut). Tout ceci est sans doute le fruit de la faiblesse des taux très bas qui détournent des placements obligataires et de l’afflux de liquidités des USA.

Il est peut être sage d’attendre un retour vers des valorisations plus raisonnables.

sissi · #18

Oui tout a augmente et donc les rendements ont baisse…

Il reste des opportunites de bon rendement dans les obligations…mais surtout dans les tranches min de 100k, voir 200k

L’idee est de faire un tri et une liste de reits a suivre …et trouver a acheter une petite position ou 2 pour le gain supplementaire de la devise….et comme diversification.

Vu les liquidites qui inondent les marches , comme vous le dites bien, a travers les nouveaux etfs et fonds… on pourrait attendre longtemps que ca baisse (a moins d’un crash comme en octobre passe)

Des obligs d’immo chinois qui etaient descendues a 60%ou meme 50% se traitent au-dessus du pair , certaines meme a 112 a cause de ce meme phenomene… alors que le marche ne s’est pas ameliore tant que ca,on peut dire qu’il s’est stabilise peut etre en Chine

Les nouvelles emissions ex Yuzhou properties11.75 %, Fantasia 13.5% - 200k minimum- se vendent comme des petits pains chauds!

Reste le marche secondaire et les decotes dues au risque ou a la degradation de la note…ex Berau Coal, Bumi Resources, Thomas Cook, certaines hybrides de banques et assurances…

Restent les etfs cibles sur des pays emergents qui ont de la croissance devant eux le MIST Mexique, Indonesie , South Korea, Turquie plus que les pays BRIC ?

www.seekingalpha.com/article/860641-fro … ket-growth

Dernière modification par sissi (04/11/2012 06h03)

Robdream · #19

Betcour a écrit :
Les REIT de Singapour et Malaisie ont beaucoup augmentés depuis le début de l’année, pas mal se traitent maintenant au dessus de l’actif net, et les rendements se sont comprimés (même si on trouve encore aisément du 7 voire 8% brut). Tout ceci est sans doute le fruit de la faiblesse des taux très bas qui détournent des placements obligataires et de l’afflux de liquidités des USA.

Il est peut être sage d’attendre un retour vers des valorisations plus raisonnables.

Mes REITS a Singapour ont effectivement beaucoup augmente et je pense qu’il ne serait pas raisonnable de renforcer fortement aujourd’hui.
Un investisseur en Euro qui croit dans la resolution de la crise en Europe prendrait deux risques:
1. Risque de Change: L’Euro s’appreciera vs le SGD
2. Perte sur la valeur: Les investisseurs en Euros qui ont pu investir dans les REITS asiatiques pour se premunir du risque Europeen auront tendance a rapatrier des fonds.

InvestisseurHeureux · #20

Notez que Link REIT, la plus grosse foncière Hongkongaise, décote sur sa NAV suite à la légère correction récente :

NAV : HK$38,04 contre un cours à $36,25.

Capitalisation : 8 Md€
Rdt sur dividende : 4,3%

Tx d’occupation : 94,1%
Endettement : 11% des actifs

Link REIT détient exclusivement des centres commerciaux et parkings à Hong Kong.

Habituellement Link REIT surcote car :
1) son portefeuille immobilier est défensif
2) sa structure bilancielle est hyper conservatrice
3) 100% de ses revenus sont distribués en dividende

L’immobilier Hongkongais est un marché hyper mature sans véritable opportunité, c’est pourquoi Link REIT ne cherche pas à croitre, mais a une gestion plutôt passive, en améliorant ses actifs existants.

Il est toutefois question de s’étendre avec des actifs en Chine (pas sûr que ce soit une bonne nouvelle…).

AVANTAGES
+ Foncière bien gérée
+ Légère décote sur actif
+ On profite du $Hongkongais qui est bas par rapport à l’€ (le $HKD suite le $Américain)
+ Décorrélation des marchés immobiliers Européen
+ Prélèvement à la source normalement de 0% sur le dividende (mais non testé en situation réelle)

INCONVENIENTS
- L’immobilier Hongkongais est cher, en cas de retournement, la NAV pourrait baisser
- Faible rendement pour une foncière, spécialement si elle distribue tous ses profits
- Accessible uniquement via Saxo Banque ou autres courtiers exotiques
- Pourquoi aller se diversifier sur la Chine au lieu de rester un pur player ?

JesterInvest · #21

Ayant étudié la question des actions Hong Kong, deux petites infos pour ceux qui pourraient vouloir faire l’aventure dans Link REIT :
- Il faut acheter cette action par paquet de 500
- Il y a un timbre à payer de 0.1% du prix d’achat

Je n’ai pas encore vécus les dividendes.

Sinon dans le domaine Hong Kong Land est peut-être à étudier. D’ailleurs cela cote à Londres (Hong Kong n’étant chinois que depuis peu), donc plus simple d’accès. C’est un incontournable à Hong Kong.

Ce n’est pas mon intérêt donc je n’ai pas étudié plus en détail, mais il y a beaucoup de conglomérat qui sont à plus de 80% immobilier et la décote sur ANR est assez sensible. Entre 40 et 50% d’après le screener google finance.

SerialTrader · #22

Si vous cherchez de la decote sur NAV a HK, c’est du cote des developpeurs immos qu’il faut se pencher, plutot que sur les REITs: Cheung Kong, SHKP, etc. Champion REIT traite a 50% de decote car les investisseurs exigent plus que les 3.5% de cap rate en dividend yield pour remunerer le risque. Les leaders sont tres peu endettes (ils ont compris la lecon de la crise asiatique). En revanche, mon point de vue personnel est que l’immo a HK est un niveau stratospherique. Ca peut se maintenir, mais guere monter plus haut. De plus les grands developeurs HK font leur croissance en Chine (meme HK Land) due au manque cruel de reserves foncieres a HK. Enfin, les developpeurs HK sont aussi des "landlords" contrairement a la plupart de leurs homologues chinois. Ils gardent en portif des actifs commerciaux "prime" qui assurent un revenu locatif recurrent (la encore, lecon de la crise asiatique).

Pour les plus casse-cou, certains developpeurs chinois offrent d’enormes discount sur book value (NAV non publiee en Chine, mais estimee par les brokers). Mais bon la, c’est vraiment risque, meme leurs obligs HY sont pour ceux qui n’ont pas froid aux yeux.

Pour ma part, je n’ai rien trouve d’interessant en stock/ REIT immo a HK pour l’instant. J’attends que le marche physique corrige.

kiwijuice · #23

Je regarde rapidement 163HK.
Emperor international.

Ils possèdent un portefeuille de murs commerciaux sur les meilleures rues de Hk, ainsi que d’autres projets moins attrayants comme des malls en Chine et une pose dans un opérateur de casinos de Macao.

Le discompte sur NAV publiée est de plus de 70% et l’endettement semble faible.

La recherche est fine sur le dossier (brokers chinois avec des targets 200% au-dessus) tandis que la société communique peu.

Ceux basés sur place, quid de la galaxie Emperor?

sissi · #24

Serial trader

Certaines cies chinoises ont aussi du revenu locatif récurrent. Ce sont celles qui sont moins risquées niveau obligations dont powerlong par ex. mais 200k de minimum, China south city

I shares Singapour O9P est un bon etf avec 7% approx de yield, distribuant. Je le consulte pour leurs choix de positions…
Terms & Conditions - BlackRock

Il y a probablement des etfs actions intéressants aussi

SerialTrader · #25

Merci Sissi
O9P SP est a priori interessant, je vais creuser. Evidemment, Barclays se fait son petit indice maison, s’ils suivaient le JACI, il y aurait plus d’expo sur l’Indo et les Indes. A premiere vue, c’est un gros pari sur le HY chinois, cad sur l’immobilier, mais pas sur les signatures les plus "scary". Je vais approfondir.

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Foncières cotées asiatiques : Hong Kong, Singapour…

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#2 28/09/2011 08h18

#3 28/09/2011 17h45

#4 28/09/2011 21h01

lector a écrit :

#5 29/09/2011 12h35

Rapport annuel Champion REIT a écrit :

1 #6 30/09/2011 16h45

#7 30/09/2011 17h43

Rodolphe a écrit :

Rodolphe a écrit :

Rodolphe a écrit :

#8 20/05/2012 12h56

Rodolphe a écrit :

#9 21/05/2012 07h35

#10 01/11/2012 17h07

#11 02/11/2012 00h57

FT a écrit :

#12 02/11/2012 01h24

#13 02/11/2012 02h42

#14 02/11/2012 05h16

#15 02/11/2012 19h59

#16 02/11/2012 20h13

#17 04/11/2012 04h31

#18 04/11/2012 05h47

#19 05/11/2012 05h09

Betcour a écrit :

#20 20/02/2014 16h16

#21 20/02/2014 21h08

#22 24/04/2014 08h09

#23 19/07/2014 12h47

#24 19/07/2014 13h09

#25 19/07/2014 17h37

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