Rachat d'une SCI à l'IR par une SCI à l'IS ?

Imaginons que la SCI IR vaille 1 million.

L’idée est donc que la SCI IS rachète la SCI IR (coût 1.05 million) auprès des parents qui voit leur patrimoine faire -1 million + 1 million = pas de changement (à la taxation de PV près).

Sur l’objectif ISF, ca n’a pas trop d’effet, du coup. Pire, si les parents sont en partie propriétaire de la SCI IS, elle viendra s’ajouter au patrimoine.

Au niveau de l’IR, l’effet est plus évident : les revenus étant "coincés" dans la SCI, ils ne sont pas imposés auprès des associés, ce qui est un peu le but d’une structure IS soit dit en passant.

La SCI IR dispose-t-elle d’une comptabilité propre et formelle, ou est-elle gérée via un compte non dédié ? Une comptabilité propre est un must pour ce genre de montage, parce qu’en cas de controle, la comptabilité permettra de justifier la valorisation de la SCI, la valorisation de la plus value, la valorisatio des rachats de comptes courants, etc, etc, etc

"la valeur de depart serait 0 car achat d’immobilier compense par la dette"

Attention, la SCI IS génèrera-t-elle du cash ? Le fisc peut contester la valorisation de la société sujette à l’IS sur la base de son résultat d’exploitation, une entreprise profitable, fut-elle endettée, ne valant pas 0 !

"Pour l’ISF, ca baissera si le cash est reinvesti dans une enveloppe moins fiscalise. "

?

L’ISF s’attache à la valeur du patrimoine. Pour baisser l’ISF, il n’y a que deux solutions : utiliser les niches imputables (investissement dans des PME par exemple, avec les risques liés), ou baisser la valeur du patrimoine. Ici, vous considérez que le cash vaudra moins que la SCI vendue ? non, donc le patrimoine ne baissera pas, à moins de manger une partie de ce cash.

"Pas de taxation des plus values a prendre en compte dans notre cas."

Pouvez-vous préciser ? On parle bien de la vente des parts de SCI. Du coup, on est dans le cadre de l’arrêt Quemener : la PV se calcule sur la base  vente - (acquisition + benefice imposé - bénéfice distribué + déficit financé - déficit déduit fiscalement).

Pour reprendre mon exemple, imaginons une SCI montée sur la base d’un apport de 1000 euros initialement, il faudrait alors que le cash restant dans la SCI soit aux alentours de 1 million pour que la PV soit nulle.

Ou si le cash est investi dans de la nu propriété de SCPI …

Dernière modification par Chtirentier (23/06/2016 07h42)

On ne peut pas vendre complétement car il y a une partie qui est en nantissement pour le paiement des droits de succession. c’est pour cela que seul la moitié sera transférer a la SCI a l’IS.

Effectivement en terme de structure, les status de la société seront prévus pour être large type holding patrimoniale pour pouvoir investir dans d’autres supports que l’immobilier.

oui les SCPI en nu propriété sont une solution mais on fera sans doute un mix entre un peu de cash dispo et de la donation voire de l’assurance si olbigé pour obtenir le financement bancaire.

ca serait mieux si vous donniez TOUTES les conditions de votre idée au départ, parce que partir à la peche aux infos, c’est plutôt usant

+1

Ce fil est potentiellement intéressant, mais je trouve qu’il est incompréhensible. Les informations ne sont données qu’au compte-goutte, et de façon pas claire.

Par exemple, au début "Augmenter le niveau de liquidite actuellement trop faible". Le niveau de liquidité de qui ?

Ca serait quand même tellement plus clair de savoir combien vaut le bien immobilier de la SCI IR, par qui elle est détenue, et qui sont les futurs associés de la SCI IS. Non pas qu’on veuille des infos indiscrètes (de toute façon le forum est anonyme), mais vous parlez de transmission par exemple, et la taxation de la transmission dépend beaucoup du degré de parenté.

Sinon, si j’essaie de regarder cela de façon très profane :
Actuellement, il y a un bien immobilier qui vaut cher, mais qui ne rapporte peut-être pas énormément et qui coûte en imposition (IR + ISF). De plus, des droits de mutation restent dus dessus, donc le bien est entaché d’une dette fiscale.

- Pour ce qui est d’alléger le fardeau fiscal, passer la SCI à l’IS pourrait suffire, mais ne répondrait pas aux autres besoins.

- Vendre le bien à un tiers résoudrait tous les problèmes d’un coup : récupérer le cash, supprimer la cause d’imposition, et payer les droits de mutation. Mais évidemment, on n’a plus le bien (avec peut-être des attaches sentimentales) ni ses revenus.

- Le fait de vendre les parts de la SCI IR à une SCI IS permet de :
- faire rentrer le cash aux associés de la SCI IR. Potentiellement imposable sur la PV, mais il n’y a pas de PV car sera revendue à la valeur chiffrée dans la succession.
- faire sortir ce bien de l’IR et de l’ISF des associés actuels.
- financer cet achat par un emprunt bancaire.

A supposer que la SCI IR vaille 1 million d’euros. A l’heure actuelle, ce million d’euro est immobilisé, il coûte des impôts, il ne rapporte peut-être pas énormément, et on doit des droits de mutation dessus qu’on n’arrive pas à payer.

Si les banques sont prêtes à prêter 1 million d’euros à la SCI IS, c’est assez fabuleux comme montage : on récupère 1 million d’euros en cash, on garde la maîtrise du bien, on sort les revenus et le patrimoine de la base imposable (mais ils ne sont pas perdus), et on peut payer les droits de mutation dus.

Ca paraît tellement fabuleux qu’il ne faut pas s’étonner s’il y a quelques inconvénients, comme par exemple le fait que les banques demandent une garantie pour prêter 1 million d’euros.

C’est bien ça ?

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2016 09h17)

gorn a écrit :

Ce n’est pas un faux problème, car en raison de la succession de mes grands- parents, succession compliquée, nous sommes coresponsables avec un autre membre de la famille face aux impôts pour les frais de succession. Donc si on vend l’immeuble pour récupérer le cash, on ne pourra pas solder la situation de la succession.

1) normal, c’est la solidarité fiscale applicable dans le cadre de la succession.
2) que vous vendiez l’immeuble ou la SCI, il faudra régler les droits de succession. Donc, désolé, je persiste : c’est un faux problème. Dans les deux cas, les droits sont à payer.

gorn a écrit :

Les biens sont supérieurs à 1M plutôt dans 3M d’euros

Donc, en supposant que cela constitue l’essentiel de la succession, la dette fiscale est de l’ordre de 1.1 million, qu’il faudra verser en tout ou partie au fisc en cas de vente de l’immeuble ou de la SCI. Attention, l’apport des parts de SCI à une autre structure reste, fiscalement, une vente, même sans échange de fonds, et fait tomber le différé de paiement des droits de succession.

gorn a écrit :

La moitié du bien sera racheté par la SCI avec un financement bancaire pour la moitié (d’où des liquidités)et une créance de la SCI envers ma mère pour l’autre moitié.

Et pan, encore un nouveau truc non dit initialement.

La SCI IS va acheter 1/3 de la SCI IR en cash, via emprunt, et 2/3 via crédit vendeur de votre mère, afin de disposer juridiquemet de 100% de la SCI IR ? Ou alors votre mère va apporter les 2/3 restants personnellement, ce qui mécaniquement fera croitre sa part dans la SCI IS (et donc vous ne serez plus à 50 / 50, mais au mieux à 67 / 33 voire 75 /25) ? Ou alors un engagement à "acheter" les parts de la SCI IR au fil de l’eau selon les capacités de la SCI IS  (mais dans ce cas, la SCI IS ne possède qu’une partie du bien)?

Si la SCI IS n’obtient pas la propriété intégrale de la SCI, elle ne disposera pas des revenus complets non plus, ce qui peut poser des soucis pour le plan de financement. Pour votre  mère, les parts non cédées restent dans son patrimoine, ce qui lui donne de facto des revenus taxés  à la tranche maximal + un ISF. Enfin, dans le cas d’un crédit vendeur, la créance que détient votre mère sur la SCI IS EST un patrimoine déclarable à l’ISF, même si ce patrimoine n’est pas encore matérialisé par du cash sonnant et trébuchant. Dans ce cas, votre mère récupère donc 3 millions en cash + créance, dont elle restitue une partie au fisc pour paiement des droits de succession, et la moitié d’une SCI dont l’actif net sera proche de 0, au détail près qu’elle devrait générer des revenus, ce qui pour le fisc lui donne une valeur taxable.

Continuons sur la voie de cette créance envers votre mère. Imaginons que votre mère décède après la mise en place de ce montage.

Vous êtes bien conscient que dans la masse successoral, la créance en question sera prise en compte (donc 2 millions si ca arrive rapidement la mise en place du montage), et que les parts de la SCI seront valorisées par rapport au compte de résultat et à l’existence ou non d’un bénéfice ? et que donc ce montage peut vous couter, en succession, des droits sur des sommes théoriques non encore échues ?

gorn a écrit :

Oui nous avons contacté quelques banques, pour le montant ok sur le principe de prêter quasi 1M en échange de diverses garanties

Compte tenu du montage, j’imagine que les banques vont vous demander de nantir une bonne partie du million sous forme d’AV préexistantes, ou alors de nantir le bien acquis.

Attention à un détail : les banques peuvent demander le nantissement d’une partie du million ainsi transféré à votre mère, sans réfléchir aux conséquences fiscales de la vente. Or si la banque attend ce nantissement, et que le fisc exige le paiement des droits, vous pourriez vous retrouver dans une situation épineuse : ne plus avoir le cash prévu dans le montage pour le nantissement, ce qui pourrait induire l’exigilité immédiate du capital restant dû + pénalités.

Les banquiers sont parfois peu attentifs à ces détails, donc pensez à bien vérifier 2 fois avec le fisc les impacts de ce transfert de parts, qui normalement induit le paiement immédiat des droits de succession.

La moitie des parts de la SCI a l’IR sont nantis aupres du fisc pour garantir le paiement des frais de succession. Cela ne va pas changer, les frais de succession sont payer sur 10ans avec un taux d’interet a 0. Donc le statu quo nous convient et convient au fisc.

C’est un point important, tant que l’on ne touche pas a ces 50%, il n’est pas ncecessaire de payer les droits immediatement.

Ce sont donc les 50% restants a ma mere qui seront rachetes par la SCI a l’IS (moitie credit vendeur, moitie emprunt). Avant pour ma mere: 100% des parts de la SCI a l’IR. Apres: 50% des parts de la SCi a l’IR et 50% des parts de la SCI a l’IS.

On peut mettre l’ISF de cote car il va baisser un peu mais pas significativement.

Desole si cela peut sembler confus mais effectivement j’ai essaye de m’en tenir au minimum pour etre plus clair et en fait ca complique.

Edit: Bernard, j’espere que ce post sera plus clair.

"Donc si 0, j’imagine que la demande de fractionnement date de 2013 ou 2014 (peut être avec un différé en sus du fractionnement)."

C’est exact, il n’est plus possible d’obtenir un taux a 0 actuellement. On rembourse en faisant 2 paiemants par annee de meme que l’autre membre de ma famille qui est concerne.

Nous avons un cabinet qui nous aide et qui a discute du projet avec le fisc, pas de souci de ce cote la.
tout a ete mis sur la table avec eux mais c’est beaucoup d’inormation, difficile de faire de meme en postant ici.

Ce que je cherche c’est surtout d’echanger avec d’autres qui auraient eventuellement faits de meme.
A avoir un avis externe, le cabinet a interet a l’operation qui engendrera des frais en plus des frais d’etude deja regles.

De la meme facon, un retour (avis ou experience) sur les conditions bamcaires que l’on souhaite negocie serait apprecie.

Sur la mise en place du financement bancaire, je privilégierai une solution liée à la SCI plutôt qu’à une AV d’un seul des associés (votre mère en l’occurence, puisque c’est elle qui touche ce million), d’autant qu’un vrai nantissement d’une AV, interne ou externe (externe mieux la plupart du temps, pour une simple histoire de fonds possibles), empêche tout arbitrage hors accord formel de la banque (de sorte qu’elle soit assurée sur la durée du paiement du crédit).n

Si nantissement d’épargne, il faut négocier une certaine souplesse : utilisation d’une AV externe (je ne suis pas d’accord avec Bernard sur ce point, rare sont les AV bancaires efficientes, parce qu’elles ne proposent que des fonds "pas terribles", maintenant si on vous laisse partir avec des gérants externes de fonds reconnus, ca se discute … sur les frais de versement, de gestion etc …), possibilité d’arbitrer mais en conservant un seuil de sécurité raisonnable, du style xxx% en mode sécurisé, + yyy% en mode plus dynamique. Ca peut se négocier, avec un vrai banquier (comprenez pas le conseiller de l’agence du coin)

Je privilégierai néanmoins le nantissement de la SCI.

Ce qui pourrait être fait aussi, en fonction du plan de financement de la SCI IS, c’est de mettre en réserve une partie des liquidités générées par l’activité vers un support sécurisant la banque. Une sorte de nantissement partiel des bénéfices, pour assurer le paiement à venir des échéances. C’est relativement classique sur une activité avec un emprunt à amortissement différé : si la société fait des bénéfices, elle amortie le prêt ou elle sécurise une partie en nantissement pour remboursement à terme d’une partie du prêt.

Sachant que pas si simple puisque vous devrez assumer l’emprunt bancaire, mais aussi l’amortissement de la créance vis à vis de Maman (vous ne pouvez pas laisser une créance trainer 25 ans sans rien faire, sinon le fisc pourrait considérer cela comme un abandon, avec des conséquences fiscales sur le débiteur comme le créancier).

Or, même en lissant sur 25 ans, cela nécessite 40k annuel. Si vous empruntez le million auprès d’une banque, à un taux voisin de 1.5 sur la même durée, vous aurez dans les 48k par an.

La SCI IS reprend 50% de la SCI IR, pour assumer l’amortissement de la créance Maman + un tel emprunt, elle doit avoir au minimum 90k de revenus après imputation des charges liées à la possession de l’immeuble.

On part sur du 200k annuel pour un immeuble annoncé initialement à 3 millions en valeur de succession ? J’espère que ce niveau de rendement en plein Paris est post succession, sinon le fisc pourrait trouver que la valorisation initiale du bien est anormale (ou trouver que la valeur de transaction actuelle est anormale aussi, ce qui dans les deux cas signifie Aie).

Reste que l’opération nécessite dans les 200 à plus par an pour financer le fonctionnement du système.

Est-ce le cas ?

Si non, je serai curieux de comprendre le plan de financement envisagé par le cabinet en question.

Note : est-ce un simple cabinet de fiscaliste, ou avez vous contacté un family office ?

Je suis peut être idiot mais en quoi al SCI à l’IS impact l’ISF?
Ce n’est pas un outil professionnel?
Une décote de 10% 20% sur la valeur des biens imo peut être toléré par le fisc mais c’est tout ce que je vois.