Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits)

Est-ce que la photo correspond précisément à l’appartement que vous envisagez d’acheter, ou bien s’agit-il d’une illustration gaulée sur internet ?

Est-ce que l’appartement est occupé ?

Quel mode de chauffage ?

Clim ou non ?

Fenêtres toutes du même côté, ou appartement traversant ?

Année de réfection ?

Si la photo ne correspond pas, je ne peux rien vous dire. Déjà, une photo, c’est mince, mais si en plus ça ne correspond pas à l’immeuble… Ma boule de cristal avoue ses limites.

La meilleure façon de savoir, c’est d’interroger un ancien locataire. Deux types de questions :
- en hiver, vous dépensez beaucoup en chauffage ? Vous chauffiez à combien ? C’est difficile à chauffer quand il fait vraiment froid dehors ?
- et en été, ça monte à combien ? Vous crevez de chaud ou bien ? Vous faites quoi, vous ouvrez, vous mettez des ventilos ?

Après, ça n’est pas forcément un problème pour louer (surtout si le secteur est recherché) ; par contre, ça va faire du turn-over. Un appart glacial en hiver et trop chaud en été, on en part dès que possible.

On ne peut pas juger sur ces photos. Pour savoir s’il y a de l’isolation, quand on est dans l’appartement on regarde :
- l’épaisseur et l’apparence des cloisons. Si c’est du placo, il est relativement probable (mais pas certain) que c’est isolé derrière.
- l’époque (connue ou estimée) des travaux ; il était très rare d’isoler avant 1973.
- rechercher des taches de moisissures qui indiqueraient un défaut d’isolation (parois froides -> condensation -> moisissures). Notamment, sur des plafonds aussi pentus qui sont presque des murs, la laine de verre peut se tasser vers le bas. On peut avoir alors une bande de paroi tachée en haut, là où il n’y a plus d’isolant.

Après, il est impossible d’avoir des certitudes sur la présence d’une isolation sans ouvrir la cloison. On peut essayer d’ouvrir sans abîmer, par exemple en démontant une prise ou un interrupteur pour voir comment c’est derrière.

Pour mémoire, je mentionne une autre solution : commander une prestation de caméra thermique (en hiver, quand on chauffe). Certaines communes le prennent en charge financièrement. Mais ce n’est pas adapté à votre situation.

Dernière modification par Bernard2K (05/07/2016 09h40)

Je ne sais trop quoi penser de vos réponses …

Le point qui m’inquiétait avant tout est l’isolation des combles au dessus de l’appartement … Vous revenez tous sur les murs de l’appartement.
Là dessus, je pense que le diagnostic est relativement simple à réaliser et la remédiation également (chiffrage et réalisation) …
Donc pas insurmontable.

Vous trouverez ci-joint des photos de l’intérieur (qui n’avancent p-e pas mais on ne sait jamais …).
Je peux toujours demander à contre-visiter et établir un diagnostic sur cette isolation des murs.





Que pensez-vous de ce doute qui subsiste quant à l’isolation des combles car là je ne vois pas vraiment comment solutionner le problème ?
Puis-je laisse de coté ce point ou doit-il trouver réponse même si celui de l’isolation des murs est réglé ?

Antoine35 a écrit :

Que pensez-vous de ce doute qui subsiste quant à l’isolation des combles car là je ne vois pas vraiment comment solutionner le problème ?
Puis-je laisse de coté ce point ou doit-il trouver réponse même si celui de l’isolation des murs est réglé ?

Si ce sont des combles perdus (non aménagés), l’isolation est simple, déroulement de rouleau, ou projection d’isolant.

C’est le moins couteux à faire. Au pire, prenez le à votre charge et présentez le en AG, vous ne devriez pas avoir d’opposition.

Antoine35 a écrit :

De nouvelles idées me viennent :
- Puis-je exiger un DPE avant de tenter une offre afin que le problème soit quantifié de manière ferme ?
- Au dela de ça, pensez-vous qu’il puisse être réaliste de formuler une offre en provisionnant 2000 euros pour la résolution du problème ?
(L’appartement fait 45m2 et d’après ce que j’ai pu lire ce forum, une prise en compte de ça à ma charge reviendrait à peu près à ce montant … En sachant sinon que la personne évoquée plus haut est capable, et j’en suis sûr à 100% de m’aider dans la résolution de cette tâche par nous mêmes.)

Pour le DPE, sans problème, c’est même un document qui est obligatoire pour la vente, mais exigé le avant.
Par contre, j’ai jamais été convaincu par le contenu.
Sur 8 DPE que je possède, 3 sont vides car location et pas de facture fourni, 4 car durée d’occupation insuffisante pour établir un DPE, le dernier, mon ancien RP est juste n’importe quoi.
En gros entre la consommation réelle et la consommation du DPE, il est fait *2,5 pour le chauffage électrique, et au niveau de l’isolation aucun détail (je suis le seul avec mon père à connaitre à peu près l’isolation de la maison).

Pour l’offre, pourquoi ne pas demander un devis à un professionnel ?
Faites un devis par les combles, et en posant un faux plafonds.
Prenez le plus cher des 2 (probablement le faux plafonds) et présentez le au vendeur.

Pour l’isolation des murs, faites la vérification rapide. (c’est souvent visible au contour des fenêtres, derrières les prises, …)

Un DPE de 2012, sans aucune autre donnée…Oui en théorie c’est énorme, dans la pratique cela peut être bien différends pour des tas de raisons.

Désolé pour ce trait d’humour : on vous sent frileux sur cette histoire d’isolant…