Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ?

Vos conseils me rassurent sur la marche à suivre. J’ne prends bonne note et vous en remercie.
Les devis sont au nom de l’agent immobilier. Agent immobilier qui gère l’ensemble du parc locatif de ce professionnel de l’immobilier.

Ce dernier m’avait signalé qu’il n’y avait pas d’accès sous la toiture. Et qu’il fallait monter sur le toit pour l’inspecter (nécessitait un télescopique)

J’attends le retour du locataire, pour qu’il me confirme que cela bien été repeint quelque temps avant.

J’espère vous faire un retour rapide de la situation.

Evolution de ce dossier:

Rappel il s’agit d’un immeuble de 2 appartements. J’ai donc la pleine propriété du bien, pas de copropriété.

Suite à RDV avec notaire et sur ces conseils, nous avons envoyé un courrier AR au marchand de bien, lui mentionnant les différents défauts et rappelant ses obligations en tant que marchand de bien.. La liste c’est d’ailleurs allongé.

Une énorme fissure est devenu visible sur un mur de séparation avec le voisin (mur ne faisant pas partie de l’habitation). Cette fissure n’était pas visible du fait d’une haie très épaisse que nous avons coupé.
Le mur menace de s’effondrer sous peu d’après plusieurs professionnels. Mur qui emporte au passage une partie d’un local.

Enfin, nous avons appris que le logement du rez de chaussé était rarement loué du fait d’une infiltration d’eau récurrente, lié à un fissure non visible sur le coté de la maison.

L’ensemble des éléments étaient connu du professionnel, nous avons heureusement des preuves.
Bien que, cela soit à lui de prouvé que nous avons bien été informé de ces éléments.

Je présente grossièrement les problématiques, les photos avant/après sur seulement 1 mois et demi sont parlantes.

Il va vous falloir votre propre notaire pour signer le compromis de toute façon, donc adressez-vous directement à lui. Il vous conseillera mieux que nous.

Il semble clair que le studio n’a pas été construit dans les règles, qu’en dit le propriétaire ?

Bonsoir,

Cache40 a écrit :

Le premier d’entre eux est l’incohérence du cadastre avec la réalité.
J’achète un terrain + une maison avec un studio mitoyen en dépendance (récent 5-10 ans), ce dernier n’apparaît pas sur le cadastre. La mairie ne semble pas au courant de son existence et n’a pas retrouvé de permis de construire de moins de 30 ans.

1 - L’incohérence est elle au niveau du cadastre ou du fichier immobilier ou les 2 ?

Cadastre  :
- les limites du bati telles qu’elles apparaissent sur le plan cadastral sont elles cohérentes avec la réalité (consultation libre) ?
- la description du bien qui sert de base à l’impot foncier est elle exacte (telle que décrite dans la fiche H1) ?

Fichier immobilier (ex conservation des hypothèques) : la description du bien telle qu’elle figure sur les actes successifs et la fiche relative au bien sont elles exactes ? Attention : la description est celle au moment de la dernière mutation à titre gratuit ou onéreux.

En tout état de cause, le notaire doit vérifier la cohérence entre la description qui va figurer à l’acte et celle figurant dans les actes précédents et dans le fichier immobilier et en cas d’incohérence demander au vendeur des justifications sauf à engager sa propre responsabilité.

2 - Un agrandissement de la surface bâtie est possible sans permis de construire en dessous de certaines limites. Une déclaration de travaux peut suffire. Le seuil est de 20 ou 40 m2 de surface de plancher. Voir les feuilles dédiées de Service public (PC - Déclaration)

Canyonneur

Bonjour Tikou,

Je ne me prononcerai pas votre affaire, n’ayant pas de compétences  en urbanisme, mais je suppose que vous allez revenir par le fond pour contraindre votre voisin à respecter votre tranquillité.

A la lecture du profil que vous décrivez, à votre place, je prendrai contact au téléphone avec le pôle solidarités familles de votre conseil départemental en expliquant ce que vous décrivez, Diogene, santé mentale altérée, etc… afin d’obtenir la venue d’une assistante sociale pour prendre soin de votre voisin qui a sans doute besoin d’aide même s’il n’en est pas conscient.

Si l’AS avalise votre analyse, le département prendra les mesures en vue de placer votre voisin sous sauvegarde de justice qui pourra déboucher par une tutelle par exemple.

Certains comportements pas pires que ce que vous décrivez en immeuble, avec du gaz de ville chez la personne, débouchent sur ce type de mesure au moins temporaires.

Bon courage en tous les cas

A mon avis, vous allez devoir faire preuve de résilience dans cette affaire afin de tourner la page .

La justice est très imparfaite et vous constatez à vos dépends que la forme l’emporte sur le fonds. Les juges ne sont pas des spécialistes dans tous les domaines et statuent en quelques minutes sur une multitudes de dossiers. Et c’est encore pire avec les avocats.

Il faut être très circonspect dans la saisie de la justice et ne pas s’exposer à mon avis au-delà des montants pris en charge par les assurances juridiques, car au delà c’est pile ou face.

Par exemple mes beaux parents sont passés par un architecte pour la construction de leur RP. Le chantier a pris 9 ans au lieu de 12 mois, le montant de départ a été dépassé de 30% et ils doivent encore traiter des malfaçons. Le préjudice moral et financier est énorme car ils ont du payer pendant cette période une location, un garde meuble en plus du crédit et ma belle mère a fait une dépression.
Contre toutes attentes ils ont perdu le procès contre l’architecte et ont du payer ses frais d’avocat !

Pour ma part j’ai dépensé inutilement 6.800€ d’avocat.
J’ai été assigné en justice par une personne qui contestait le montant d’une indemnité que je lui avais versé, montant pourtant validé par un document signé d’un commun accord au départ.

Procès gagné en première instance (2800 euros d’avocat)
Le plaignant bénéficiant de l’aide juridictionnelle (gratuite) fait appel.
Deuxième jugement incompréhensible ou le plaignant doit me rembourser son indemnité, mais ou je suis condamné à lui en verser une autre du même montant ! (2800 euros d’avocat supplémentaire)
Le jugement rendu étant particulièrement abscons, le plaignant trouve un huissier qui me harcèle pour le versement de cette deuxième indemnité. (sans remboursement de la première)

Donc 1.200 euros d’avocat supplémentaire pour expliciter le jugement à tout le monde et mettre fin à cette histoire absurde qui a duré plusieurs années …

Merci pour vos retours.

@serenitis, effectivement la question d’aller au fond se pose mais concernant les vues le phrasé du juge du référé est le suivant :

Les vues décrites ne peuvent pas être appréciées, d’une part, par un autre juge que le juge du fond, et, d’autre part, en l’état, les travaux des époux xxxxx n’étant pas achevés.

Sachant que le permis de construire a 10 ans, qu’il n’y a eu aucun travaux pendant au moins 5 ans, que des devis ont été produits à l’audience mais rien n’a été fait depuis et que quelques travaux ont été réalisés - factures produites (mais rien à voir avec le litige) après la notification de l’assignation en référé..

Donc sur la base de simples devis, le juge accepte le fait que des "travaux" "ne sont pas achevés"… on peut difficilement faire plus flou pour éviter que cette affaire aille au fond. Je m’interroge sur la raison pour laquelle le juge du référé qui se dit non compétent, se revendique toutefois compétent pour dire que les travaux sont en cours.

concernant le "pôle solidarités familles" j’y penserai ; je pense qu’il est déjà suivi en partie

@Bernard2K,

concernant la non compétence pour du juge du référé pour les vues oui je pense que l’avocat a été léger. Je n’ai pas compris pourquoi il n’avait pas été au fond vu que sur les vues le rapport d’expertise judiciaire était assez clair en ma faveur. Son principal argument était qu’au fond il y a un délai de 2-3 ans alors qu’en référé en 6 mois c’est bouclé. Et pourtant il se déclare spécialiste en immobilier et il semble plutôt avoir de l’expérience. En tout cas avec la décision qu’il a obtenue il n’a pas arrangé mes affaires. La question se pose maintenant de garder le même avocat ou d’en changer mais ce n’est pas simple comme décision.

concernant le dol/vice caché et les vendeurs, l’avocat n’a jamais semblé très à l’aise au vu du dossier.
Il semblerait que
- mon problème n’est pas assez grave (en gros, le problème n’empêche pas la maison d’être habitée) pour pouvoir entrer dans la qualification de dol
- la seule preuve écrite dont je dispose est une copie d’un LRAR entre le vendeur et le voisin, en rapport à le problème de dégât des eaux 1 an 1/2 avant la vente. Le délai serait trop long pour assurer le lien causal entre ce problème et mon problème. En tout cas suffisamment éloigné pour que le vendeur puisse inventer des arguments pour se dédouaner et dire qu’il ne s’agit pas du même problème. Il peut tout à fait dire qu’à sa connaissance son problème était réglé.
- pour les autres problèmes (permis de construire, vues notamment) je n’ai que de l’oral dont autant dire rien du tout.

D’ailleurs, j’ai retenu aussi qu’il vaut mieux poser toutes les questions à l’agence immobilière par email et forcer une réponse par email. Ce n’est que comme çà que des traces écrites peuvent être créées.

Je reste zen ;-)