LMNP : les déductions possibles en régime réel

La résiliation par le bailleur d’un bail de location nue (loi 1989), c’est 3 ans après la signature du bail, et seulement si on a un réel motif pour le résilier (et vouloir passer le bien en location meublé n’est PAS un motif valable) (et résilier pour vendre si on ne vend pas réellement n’en est pas un non plus). Voir par exemple Résiliation du bail :  les erreurs à ne pas faire

Djay a écrit :

Donc si le locataire actuel (location nue) accepte que son prochain bail (l’actuel finira quelques mois après la potentielle vente) devienne meublé, c’est bon.

Ca n’existe pas, un bail de location nue qui finit ! Le bail se renouvelle indéfiniment par tacite reconduction.

Les seules solutions sont :
que le bailleur donne congé à l’échéance. Seulement 3 causes sont acceptées :
- reprise pour vendre (mais le locataire est prioritaire à l’achat)
- reprise pour habiter (il faut vraiment y habiter ensuite)
- motif réel et sérieux (troubles répétés de voisinage par exemple).
Vu les délais et les conditions, rien ne s’applique dans votre cas.

Le locataire peut y mettre fin, avec 3 mois de préavis dans le cas général, 1 mois si licenciement ou équivalent. Mais s’il résilie pour ensuite signer un nouveau bail meublé, les impôts peuvent s’y intéresser… Le locataire peut aussi vous attaquer s’il finit par penser que ce n’est pas à son avantage.

Vous redécouvrez quelque chose de bien connu : on ne peut quasiment pas mettre dehors un locataire en location nue.

DDtee a écrit :

Djay a écrit :

Si la location meublée est faite dès l’achat de l’appartement ?

C’est ça, si le bien est loué en LMNP au premier bail qui suit son achat.

Je rebondit sur votre commentaire dont je cherche la réponse depuis plusieurs jours.

Je comprends donc que l’on peut déduire les frais de notaire et d’agence d’un appartement dont la 1ère location suivant son achat est meublé avec un délai respectable j’imagine ?

Je suis dans cette situation ou j’ai acheté un bien que j’ai meublé pour louer en LMNP.
Il faut donc que je fasse mon POi dans les 15 jours de la 1ère location pour pouvoir déduire les frais de notaire intervenu quelques semaines auparavant ?

Jo0505 a écrit :

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Je comprends donc que l’on peut déduire les frais de notaire et d’agence d’un appartement dont la 1ère location suivant son achat est meublé avec un délai respectable j’imagine ?

Je suis dans cette situation ou j’ai acheté un bien que j’ai meublé pour louer en LMNP.
Il faut donc que je fasse mon POi dans les 15 jours de la 1ère location pour pouvoir déduire les frais de notaire intervenu quelques semaines auparavant ?

Voilà, c’est ça, au régime réel pour la première question.

Pour la seconde, la déclaration POi n’a aucun rapport avec le notaire, mais il faut la faire dans les 15j pour respecter la loi cela correspond à une date de départ pour la CFE. Il vous faudra ensuite faire déclaration sur le site des impôts pour cette même CFE.

robby77 a écrit :

- frais de déplacement : à mettre en charges déductibles sur le BIC pour les frais réellement engagés

Juste sur ce point, attention de compter les frais de carburant BAREME - RSA - BA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomètre - Barèmes applicables pour l’année 2015 beaucoup moins intéressant que les indemnités kilométriques BAREME - RSA - BNC - Barèmes d’évaluation forfaitaire du prix de revient kilométrique applicables aux automobiles et aux deux-roues motorisés Il semble que cet élément devient sensible pour le fisc.

Pour les meubles, il faut impérativement une facture (d’un particulier possible si achat petites annonces) à l’adresse du bien.

oui les 20€ c’est juste pour le foncier. Après déduire une imprimante en tant que tel pour son activité je trouve cela un peu limite, si le comptable accepte tant mieux. C’est un peu comme un outil, la limite passer les cartouches d’encres et le papiers seraient "plus facile".

Pour les meubles : ils ne sont peu être pas dans le bail mais peuvent être dans les états des lieux.
Si vous avez une estimation lors de la vente vous pouvez normalement amortir le montant pour ceux équipant les meublés.
Pour les meubles dans les locations nu vous pouvez seulement déduire que certains meubles (cuisine de mémoire).

en théorie cela peut poser problème. faites corriger l’adresse de facturation si vous pouvez ou produisez le ticket de caisse ou il n’y a pas d’adresse.

Il peut y avoir une tolérance préciser le dressing dans  l’état des lieux et prenez une photo, si vous avez un contrôle fiscal vous pourrez plaider la bonne fois.

Si en plus vous avez un compte dédié cela peut aider si vous avez payé avec le bon compte bien sur.

Bonjour, je n’ai pas dit qu’un simple ticket de caisse suffisait, la théorie c’est facture à l’adresse du bien.
Le ticket de caisse avec le débit sur compte dédié en parallèle pour une somme pas trop importante peut être accepté par le comptable. Il faut que se soit exceptionnelle.
Pour les matériaux c’est la même chose facture à l’adresse de travaux, avec photo avant/après pour montrer que les matériaux ont été utilisés.
Pour le compte il se rattache à l’activité, moi c’est la première chose que ma demandé la banque et le comptable. Cela permet à la banque de contrôler la pérennité et le cash-flow de l’activité et au banquier de simplifier sa déclaration avec un double contrôle facture débit plus facile à faire sur un compte dédié.

Bonjour je suis en cours d’achat de 2 studios pour 35 000e + 2000e de mobilier + environ 4200e de frais de notaires : Un total de 41200e je compte utiliser un crédit de 40 000e sur 20ans pour environ 210e par mois.

Sachant qu’un des studios est acheté loué pour 265e par mois CC et l’autre non loué mais ce loue 250e par mois ce qui me fais à l’année 6180e de revenus locatif.

Charges à l’année :

TF : 440e
Charges copro : 480e
PNO : 240e

Pas vraiment de travaux juste un coup de peinture et un changement de lino dans celui sans locataire.

Je voulais savoir du coup pour les travaux fait par nous même comme la peinture et les sols pouvons nous quand même le déduire en frais réel si on ne passe pas par une entreprise ? Et pareil si j’achète du nouveau mobilier et électroménager puis je le déduire en frais réel ?

Car sinon à ce que j’ai compris je me retrouverai à ne pas payer d’impôt la 1ère année grâce aux frais de notaire notamment mais pour les années suivantes je ne suis pas sur que le forfait de 50% ne soit pas plus intéressant pour moi… Pouvez vous m’éclairer ?

Merci d’avance

Bah j’ai déjà fais mes calculs avec ce que moi je connais en utilisant le simulateur de jedéclaremonmeublé.com mais je reste encore perplexe sur l’économie dans mon cas à part sur la 1ère année en déduisant les frais de notaires mais ça me fera qu’un petit déficit qui sera loin de me couvrir plusieurs années d’impôts à zéro euros ^^. Pour le frais réel vous utilisez des experts comptable en ligne ou plutot ceux de votre ville ? Si vous en connaissez des bons pas très cher sur internet je suis preneur

Excusez moi j’avais pas vu pour la présentation.

Dans les simulations que je fais malgré l’amortissement c’est pas assez visiblement… surement du au fait que mes 2 studios ont un taux de rentabilité élevé 6180e annuel pour 35000e + 2000e de mobilier et n’ayant que peu de frais de copro et pas d’énormes taxe foncières j’ai bien l’impression qu’à part les 2 premières années pour la suite il me sera plus rentable de choisir l’abattement à moins que je fasse des travaux chaque année…

Bonjour,

Je souhaiterais savoir dans le cadre de la déclaration des charges réelles en LMNP (8 appts en gestion direct), dans quelles conditions l’usage de bien personnels, à des fins professionnelles, suivantes sont déductibles du bénéfice :

Utilisation dédiée d’une pièce de l’habitation principale
Taxe foncière, habitation, de cette pièce
eau, électricité, gaz, téléphone, internet, de cette pièce
assurance habitation, de cette pièce
mobilier de bureau, ordinateur
Utilisation du véhicule personnel

Merci

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