Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice)

Visuellement, je trouve ça vraiment moche :
- le chauffe-eau apparent pour l’un, le bas du chauffe-eau pour l’autre.
- le rideau rose cache-misère sous l’évier, prétendûment accordé avec les placards (sauf que les placards sont rouge alors que le rideau n’est pas de la même couleur)
- idem pour l’autre appartement, le haut en gris et bois, mais le bas en blanc,
- la table avec une toile cirée et les chaises pliantes premier prix est horrible (l’autre est mieux)…

Je ne dis pas ça parce que mon goût a un quelconque intérêt, mais parce que les locataires risquent de penser pareil, et notamment pour la location saisonnière où les gens sont assez exigeants, et sensibles à l’impression générale.

Je vous conseille de prévoir un budget déco, avec le conseil d’une personne de bon goût. Par exemple, le fait d’avoir une ou deux couleurs qu’on retrouve dans l’appartement y compris dans les éléments de décoration (rideaux, fleurs séchées…), ça donne tout de suite un cachet, une harmonie…

Quant aux néons, voire si on peut les intégrer dans un style de déco (moi ça m’évoque seulement les environnements les plus cheaps), ou s’il faut prévoir un budget aussi sur les luminaires.

Suivant la localisation que vous indiquez bonne, il pourrait y avoir une grosse rentabilité en saisonnier, une grande partie de l’année… à condition de compenser absolument le défaut de l’emplacement en entresol par un intérieur impeccable, non seulement au premier coup d’oeil, mais aussi ensuite à l’usage, c’est à dire une déco de très bon goût et des équipements cosy, bien pensés, complets. Que les gens repartent de là en étant enchantés par leurs vacances. Et en ayant même peut-être, transformé la localisation en entre-sol en avantage (frais, calme…) parce que tout le reste était impeccable.
Il reste beaucoup de boulot sur ce chapitre !

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2016 20h05)

Bonjour, faites attention avec ce genre d’appartement, j’ai un exemple dans l’immeuble où je suis copropriétaire, une partie de la cave était aménagée en studio. Un locataire ayant pris la location, probablement car il en avait besoin de toute urgence et n’avait pas le choix, mais ensuite a voulu partir également dans la précipitation, sans avoir de préavis.  Il il a appelé les services sanitaires qui ont déclaré l’appartement "insalubre" car les ouvertures sur l’extérieur était trop petites et l’appartement manquait cruellement de luminosité.

Le locataire aurait du être relogé par le propriétaire indélicat.

Renseigniez vous bien sur les critères de salubrité et la taille des fenêtres correspondantes, pour ne pas vous retrouver avec des caves transformés en apparts et impossibles à louer car classées insalubres.

Sinon perso je trouve ca également très laid, j’irais pas vivre la dedans, ce qui me fait dire que vos locataire seront loin d’être des cadres sups, mais plutôt locataires à risques qui ne peuvent pas avoir de meilleurs logement pour ce même prix.

Ce n’est pas du "rénové" mais du "rafistolé".

Bon courage.

Obligé de vendre les deux studios ensemble : attention, cela signifie sans doute que la division n’a pas été fait correctement. Il manque peut-être l’accord de la copro ou de la mairie ou les deux…

Si ce n’est pas une ancienne cave ça y ressemble fortement - les voutes des plafond laissés apparentes, sans doute pour éviter de les doubler et de ne pas réduire ainsi la hsp déjà aux alentours de 220-230cm (certes certaines maisons alsaciennes sont encore habitées, mais on préfère quand même les raser et reconstruire à la place).

Pourquoi les logements sont vides, si ils soulent facilement et rapidement?

Merci pour toutes vos remarques.

Chaque logement possède sa propre boite aux lettres, son propre interphone, et son propre compteur Edf/compteur d’eau donc je pense que la division a été bien faite. Mais après il partage la même porte d’entrée avec un sas commun.
Je pense que la hauteur sous plafond est 2m30.

Ces appartements étaient loués auparavant (en 2012 je crois), il y a eu un changement de propriétaire et ce dernier a rénové les appartements (peut être sans trop de goût je vous le concois volontier).

Pour essayer de m’informer sur vos remarques, quels documents puis-je demander au notaire ?

Oui je me suis mélangé dans les photos , joli coup d’oeil.

Il y a effectivement une porte fenêtre inutilisable.
Les hôtes donnent toutes deux sur l’extérieur.

Je vois tout comme vous beaucoup de points négatifs. Mais ce que j’aimerai savoir c’est si ces points sont irrémédiables.
Si c’est une question de déco, verrou, détecteur de fumée, ce sont des problèmes qui se règlent facilement.

Après oui nous ne sommes pas sur du grand standing et c’est pour cela que je touche le lot à 2400 euros du mètre carré au lieu de 4 000 euros du mètre carré.

La même surface mais au 3ème étage de cet immeuble se loue 600 e cc par mois…
Ce qui m’intéresse c’est de savoir si je peux régler les points négatifs, éviter les mauvaises surprises et espérer les louer 475 e cc chacun (9,5% de renta brut).

Et vous savez, si je pouvais prendre le même lot mais pas en sous sol je le ferai… mais j’ai 24 ans, déjà un appartement en location et 120 000 euros c’est vraiment le max que je peux mettre…
Je sais que le turn over va être important, je comptais juste m’en occuper à fond 5 ans en limitant la vacance locative en étant bien réactif puis les revendre. Ce ne sont pas des beau biens je le concois, c’est pour cela que je serai intéressé pour les garder entre 5 et 10 ans max.

La hauteur sous plafond est 2m30 : c’est irrémédiable.
Eviter de louer aux grands …