Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ?

Bonsoir Cricri
Voici mon expérience dans l’immobilier.
J’ai deux apparemment un F4 et un F2.
Il fut une époque où je croyais dur comme fer à l’immobilier et à ses rendements, une époque où on trouvé facilement du 10% de rentabilité.
Aujourd’hui pour trouver du 10% c’est super super chaud.
Dans la ville ou je suis il a poussé 1700 logements cette année.
Quand je pense à tous ceux qui ont acheté dans l’espoir de louer certains vont avoir très très mal….
Au vu des taux les gens préfèrent aujourd’hui acheter… tout au moins dans ma ville et ce que j’en vois.
Pour moi aujourd’hui entre les mauvais payeurs, les assurances qui traînent la patte en cas de problèmes, le temps investi, et les impôts , je préfère me concentrer sur les marchés financiers.
Nicolas

Surin , et si vous étiez resté en France, auriez -vous pu être indépendant financièrement grâce à l’immobilier ?

Après, cela dépend du train de vie de chacun, personnellement avec 2000 euros net j’ai un train de vie très satisfaisant ( propriétaire sans credit de ma RP ce qui facilite cela également ) mais d’autre souhaite le double car il on un train de vie plus grand.
C’est pour cela que personnellement je souhaite 3000 euros de cash flow ( lorsque je serai le plus imposable possible donc lorsque mes amortissements / charges seront au plus bas )

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2016 13h19) :
- si vous "étiez resté" (et pas "seriez rester")

Bonjour Surin,
Êtes vous résident fiscal de quel pays ?
Ca peut changer drôlement les choses….
En France sur un loyer "Brut"  une fois enlevé toutes les charges, impôts, assurances etc… Il ne reste pas/plus grand chose….
Bref comme vous l’aurez compris actuellement je suis un peu refroidi par l’immobilier.
Nicolas

Je ne suis pas sûr que cela changerait grand chose d’être résident fiscal ailleurs, les revenus de France restent imposés en France de toute façon…
En fait quand on arrête de travailler, on réalise que, sur le plan fiscal, on se retire une grosse épine du pied.

Cricri, comme tjs votre gestion est impeccable.
Juste pour information la majorité de vos biens sont sur quel département?
Je suis tjs intrigué (positivement!) par cette rentabilité et le prix des immeubles.
Même dans le secteur le plus pauvre de l’Isère ,je n’ai encore rien trouvé d’équivalent!

Sinon bon courage pour votre Master 2, j’ai fait celui de l’IAE de Grenoble.

En tout cas dans mon cas perso, l’effet ciseau sera une augmentation d’impôt de 25000 euros … Donc un cash flow qui passera de 5000 à 3000 euros environs ( et encore je n’applique pas d’augmentation de loyer Sur cette période ) donc si c’est pour avoir une tmi à 30 ou 41 et travailler en plus pour donner la moitié de mon salaire à l’état ne sert à rien à mon sens…

Après en parallèle, une grosse partie du cash flow ( que se soit 5000 ou 3000 par mois, j’aurai une capacité d’épargne de 3500 ou 1500 euros par mois ) donc une stratégie passive qui comblera le surplus d’impôt pendant la période effet ciseau ( c’est pour cela que optimiser le pea+scpi en nu propriété est une bonne chose … )

Tssm , par contre vous allez vous faire rattraper par la fiscalité lors de la vente….

Après votre idée sur les enseignes nationales , j’ai déjà creusé mais que des échecs pour le moment…

Et pour contrer l’effet ciseau, j’ai 3 solutions :
- arrêter de travailler pour baisser les revenus annuels
- continuer à acheter avec beaucoup de travaux en in fine ( car forcément si on arrête de travailler, pour avoir un prêt, le nantissement semble la meilleur des solutions, de plus , on contre l’effet ciseau doublement car les intérêts sont lisses )
- calculer le cash flow avec le plus de scénario catastrophe possible mais rationnel quand même. .. Je sais il y a des météorites, risque de 3eme guerre mondiale mais bon …

cricri77700 a écrit :

Surin, cela correspond donc à mes calculs … Le fait de travailler lorsqu’on a beaucoup de revenus locatif n’est pas pertinent .

Vaut mieux prendre du temps pour gérer son patrimoine au mieux et cela passe donc à être indépendant financièrement.

Ne pas oublier la protection sociale. Le statut d’ayant droit ayant disparu depuis le 1er Janvier 2016, si vous n’exercez plus aucune activité hormis la gestion de votre parc immobilier/patrimoine, vous restez redevable des cotisations (CMU) à hauteur de 8% de vos revenus au dessus de 9654€. De quoi bouffer encore un peu de rentabilité.

Reste à se pencher vers le statut de LMP, mais pas sur que ce soit + rentable (mais permet la couverture maladie et cotisation retraite).

Je sors un peu du sujet initial mais pour ma part,  je pense que garder une activité salarié à hauteur de 600 heures par an (qui permettent de valider les 4 trimestres de retraite) permet de garder un pied dans le monde du travail (cela représente 50 heures par mois soit grosso-modo un 0.32 ETP ou pour un professionnel de santé travaillant en journées de 10h,l’équivalent de 5 jours de travail par mois), d’avoir une couverture sociale et de cotiser pour sa retraite afin que toutes les années de cotisation précédentes ne soient pas complètement perdues. Et cela en laissant bien assez de temps pour s’occuper de son parc immobilier et bien entendu avoir du temps pour soi-même et ses proches (et en profitant en + des CP, CE, jours pour enfant malades etc…)

@ Bernard. ..
" du grand art" merci du compliment .. mais je pense pas être plus intelligent qu’un autre mais faut savoir tout simplement prendre le temps de faire les choses sans se cacher derrière les phrases du genre j’ai pas le temps, j’ai des enfants et blabla … j’aime bien la file de discution de l’IH sur " les gens sont fenéant c’est affligeant " qui résume bien cela … Et tant mieux car sa nous laisse plus de place à nous investisseurs sur le marché pour entreprendre les choses.

Stinky et oui mais sa change tellement… J’aviserai à ce moment voir ce qui est le plus rentable bien entendu .mais j’ai prévu cela dans mes scénarios…
Sachant que ma femme travaille et continuera à travailler…

En plus pour le LMP sa se trouve sur du moyen terme se sera une OBLIGATION lorsqu’on dépasse 23000 euros de recette…

Bref beaucoup d’imprévus qu’il faut prendre en compte … mais faut pas oublier qu’on rembourse du capital tout les mois…Donc on s’enrichie toujours…

Je voudrai apporter ma pierre à l’édifice.

Si on observe les meilleures expériences immo du forum, on se rend compte qu’on est toujours sur du 10% de rentabilité brut minimum. J’essaye aussi de me fixer ce seuil de 10% brut.

Quand je dis 10% brut c’est loyer annuel divisé par (prix FAI + notaire + travaux). (inclure aussi frais bancaire et garantie…)

10% pourquoi ? parce que 10% de rentabilité brut permet en règle général (ce que j’ai observé) de faire correspondre le loyer percu avec la mensualité du crédit sur 15 ans (crédit à 110% avec notaire), les charges, et la taxe foncière.
Grossomodo, 10% de renta brut équilibre votre cash flow percu versus votre cash flow qui sort en règle général (financement via crédit à 110% sur 15 ans avec taux < 2%).
Si vous avez du 8% de rentabilité brut ou si vous voulez avoir un cash flow positif après charge et TF, partez sur 20 ans.

On est ainsi sur de l’autofinancement complet , hors IR bien sur. Voila pourquoi ce seuil de 10% de renta brut est intéressant (attention ce raisonnement tient avec le niveau des taux actuel c’est à dire <2% et un amortissement sur 15 ans, que l’on retrouve bien souvent).

Autofinancement , cela signifie pas d’effort d’épargne, mais cela veut dire que le "jeu du monopoly" continue, on peut partir très rapidement sur un nouveau projet, la banque nous suivra (en dessous d’un certain seuil bien sur comme on a pu le voir , généralement 2M de patrimoine immo?).

Tout l’enjeu est donc de réussi à avoir ce 10% de rentabilité.

Pour cela , pas le choix, on ne peut pas faire ce que l’on veut avec les loyers sous peine de ne pas trouver de locataire, l’optimisation du processus revient donc à minimiser (prix FAI + travaux).

La majorité des membres de ce forum arrivent à minimiser ce montant en achetant des bien à rénover très en dessous du prix du marché et en les rénovant eux mêmes ou via des artisan qu’ils connaissent.
C’est la première possibilité, on minimise le prix FAI en augmentant les travaux, mais ceci sont fait en réalité à coup réduit grâce à un bon réseau d’artisan ou des qualités manuelles.

Habitant dans le sud, je me suis rendu compte d’un autre moyen d’accéder à ce 10% de rentabilité brut sans avoir à passer par la case travaux (personellement je ne m’y connais pas tant que ça…).

C’est d’avoir un bon réseau dans l’immobilier et d’accéder à des biens qui ne sont pas sur le marchés en profitant de la dissymétrie de l’information.
Je connais des personnes qui ont eu des biens sans travaux à faire avec un prix très en dessous du prix du marché en filant une envellope de liquide à un agent immo ou même à un avocat dans le cadre d’une cessation de bien public.

Ce deuxième versant n’est pas très glorieux, mais plus ça va, et plus j’ai l’impression qu’il faut en passer par là pour des grosse opérations avec des grosses rentabilité à la clef…

Par exemple ne vous est il jamais arrivé de voir une annonce bien juteuse paraitre à l’aide de vos alertes mail, d’appeler l’agent immobilier dans l’heure qui suit et qu’il vous réponde qu’il a déjà une offre au prix ?

Cela m’est arrivé 3 ou 4 fois avant de comprendre qu’il fallait que je dévelloppe mon réseau dans ce milieu.

Vu les réponses, on note donc des avantages et inconvénients :

Avantage :
-création de patrimoine
-cash flow lorsque c’est bien optimisé.
- effet boule de neige +++ ( exemple du cash flow et/où revente d’un bien après l’avoir remboursé en bourse par exemple )

Inconvénient :
- effet ciseau ( et pas que à cause du crédit mais aussi lorsque les charges et amortissement/déficit foncier sont épuisé ) donc augmentation de la fiscalité.

On peut constater qu’à ce moment certain se brûle les ailes et d’autre ont toujours du cash flow … Donc on note l’importance d’avoir de bonne connaissance en fiscalité et surtout d’inclure un scénario pessimiste pour voir si on peut réellement devenir indépendant financièrement.

NE PAS OUBLIER LES AUTRES INCONVÉNIENT DU A L’IMMOBILIER.

- chronophage en temps ( mais on a pas rien sans rien hein ? )
- dangerosité de l’effet de levier .
- locataire indélicat ect ect

C’est pas le monde des bisounours loin de la…

Après chacun a sa technique…

Après je pense que sur le long terme on peut vachement diversifié et se créer un très jolie patrimoine.

Dans mon cas, pendant 5 ans si j’ai 5000 euros de cash flow ( et 1000e de salaire pendant encore 1 ans ( congé parental 50%) et 2 ans de chômage a 1400 ) cela fait 6000 à 6400 net d’impôt pendant 3 ans et 5000 pendant 2 ans supplémentaire avant de tombe à 3000 euros ( effet ciseau )

Avec 1000 euros mensuelle je vie plutôt bien ( la campagne c’est pas chère ) donc si je calcule ma capacité d’épargne sur 10 ans net d’impôt car le cash flow est toujours net d’impôt car il prend en compte se paramétre cela donne  ( 5000×12)+ ( 5400×24) +(4000 × 24 ) + ( 2000×60 )  soit environs 410000 euros … même si on retire de la vacance locative, des travaux c’est énorme de plus pendant ses 10 ans le capital rembourse est énorme.

Magnetov, bien résumé, mais on voit que vous n’êtes toujours pas à l’aise avec les implications de la fiscalité. Les deux points à rajouter sont :

- en location nue (revenus fonciers au réel), fort intérêt d’avoir des travaux pour les déduire du revenu  et, si déficit de plus de 10700 €, le reporter les années suivantes. D’où les serial-déficiteurs qui rachètent un nouveau bien dès que le déficit foncier du précédent est épuisé. Dans ce cas, acheter un bien 80 k + 80 k de travaux n’est pas du tout pareil que d’acheter un bien sans travaux à 160 k€.

- en LMNP au réel, on peut amortir dans tous les cas le coût initial. Donc acheter un bien de 80 k + 80 k de travaux est quasiment équivalent à acheter un bien sans travaux à 160 k€ du point de vue de la fiscalité (enfin, la fiscalité pendant la détention ; sans parler de la fiscalité sur la PV sinon ça devient trop compliqué).
Dans ce cas, les premières années, on va avoir un BIC imposable nul ou quasi nul, donc on pourrait théoriquement avoir du 8% brut qui donne du 6-7 % nets (donc il y a généralement moins de différence entre brut et net en meublé, par rapport aux revenus fonciers (hors effet du déficit foncier), donc on a aussi plus facilement un cashflow positif en meublé). Sauf que, quand les amortissements sont finis, là on prend l’imposition plein pot. Donc, il ne faut de toute façon pas abaisser le taux de rentabilité brute acceptable.
Notez que même dans le cas du meublé, les travaux deviennent intéressants s’ils permettent d’abaisser le prix global, c’est à dire de payer 80 k€ d’achat et 80 k€ de travaux, au lieu de 200 k€ pour le même bien en état impeccable. Mais, avec le meublé au réel, il n’y a pas de raison fiscale à rechercher un bien avec travaux, contrairement à la location nue.

Enfin, une lapalissade : si 10 % de rentabilité brute est un minimum, si on trouve plus élevé, c’est encore mieux… pourvu que cette rentabilité plus élevée ne corresponde pas à un défaut rédhibitoire.