Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

C’est un beau projet, votre présentation est complète et l’on sent que vous y avez vraiment réfléchi.

Cependant, AMHA c’est un trop gros projet pour commencer. Il serait sans doute préférable de vous faire la main sur 1 lot ou 2. Ce ne serait pas du temps perdu mais celui nécessaire à l’apprentissage.
Tout dans un immeuble, c’est aussi centraliser le risque contrairement à votre affirmation

Dans une zone aussi peu dynamique, il est indispensable que vous testiez réellement la demande du marché => annonce fictive sur lbc en étant attentif au nombre et surtout à la qualité des demandeurs.

Quels éléments vous font dire qu’il ni a pas de soucis pour trouver des locataires ? Le fait d’être en centre ville ne suffit pas forcément…
Compte tenu du secteur 7% net, c’est à mon gout un peu moyen même si beaucoup s’en contenterait.

Testez la possibilité du meublé, c’est peut-être un micro marché mais cela permettrait sur quelques lots de doper le rendement avec peut-être une offre attrayante et moins de frottement fiscal.

J’ai pas bien compris votre histoire concernant les intérêts intercalaires de l’épargne de précaution ?!?

@ Volthur :

Merci pour votre retour.

Volthur a écrit :

Pour le Borloo ancien c’est dommage l’intermédiaire aurait été très bon. Si vous ne voulez pas tout mettre en social vous pouvez toujours en mettre juste 1 voir 2. les barèmes sont très élevés et ça laisse tout de même un bon choix de locataires. ça effacera une partie de l’imposition.

Pour l’heure nous ne sommes que moyennement emballé par le borloo social car l’anah a donné un barème à 320 euros au lieu des 450 (selon superficie) même si nous y regagnons au niveau imposition, de plus j’ai peur de restreindre quand même le choix des locataires. Après ce sera peut être à envisager par la suite.

Volthur a écrit :

Concernant le décalage d’un an personnellement je ne le ferai pas. Vous allez faire baisser la rentabilité pour pas grand chose. Vous avez déjà 7000 euros, ça laisse de quoi venir, mais vous pouvez encore ajouter 500 + 325 soit 825€ / mois. Ça va monter vite. De plus vous n’allez pas payer d’impôts avant 1 an, donc l’argent "compté" pour les impôts va aussi venir grossir cette réserve.

En effet cela peut monter vite mais cela nous rassurerait aussi car nous pourrions séparer deux épargnes de précaution d’un montant relativement important. Mais c’est à réfléchir. Rien n’empêche de se limiter à 6 mois d’intérêts intercalaires au lieu de 12 également.

Pour le reste je vais donc surement laisser cette épargne sur un livret A, déplacer le PEA et ouvrir l’AV très rapidement.


@DDtee

Merci pour votre retour également.

DDtee a écrit :

Cependant, AMHA c’est un trop gros projet pour commencer. Il serait sans doute préférable de vous faire la main sur 1 lot ou 2. Ce ne serait pas du temps perdu mais celui nécessaire à l’apprentissage.
Tout dans un immeuble, c’est aussi centraliser le risque contrairement à votre affirmation smile

Tout à fait, l’idée première était de viser bien moins gros. J’avais même réduit ma recherche à des biens bien moins important mais il s’est avéré que nous sommes tombés sur celui là et qu’il semble correspondre à notre vision de premier investissement locatif (très bon emplacement, peu de travaux et locataires en place qui semblent sérieux dont 2 ouvriers généraux avec qui le contact a été très bon et qui s’occupent de rénover les biens du vendeur et dont nous avons pu voir le travail sur un autre bien)

Pour ce qui est des risques, en effet nous augmentons les probabilités qu’un risque survienne mais nous minimisons son impact sur l’investissement global. C’est comme cela que je vois les choses. Évidemment un mauvais payeur faisant le "bordel" et faisant fuir de potentiels locataires n’est pas à exclure. Mais nous partons sur une base correcte de 4 locataires, en resterait deux à trouver.

DDtee a écrit :

Quels éléments vous font dire qu’il ni a pas de soucis pour trouver des locataires ? Le fait d’être en centre ville ne suffit pas forcément…

Le premier élément pour nous est l’emplacement. Dans le cas précis proche de la gare, des commerces, de la place connue du centre (celle ou les gens se rendent quand elles vont en centre ville) et des transports en communs, les emplacements de parking qui sont gratuit sont plus éloignés mais un système de pass résident est en place.
     Pour les autres éléments, nous nous basons sur le fait que l’immeuble a été reloué très facilement, le vendeur nous tenant d’ailleurs au courant des différentes visites et de ses sélections (il voulait en louer 5/6 puis finalement en garde 2 en résidence principale pour les impôts).
     Nous sommes dans des tranches tout à fait correctes en terme de loyer et au vu de la proposition des appartements. Je dis cela après "analyse" des différentes propositions sur les sites comme LBC
     Enfin une annonce fictive avait été mise en ligne. Je me suis limité au "premier contact par mail" car je trouve difficile de répondre à des personnes alors que le bien ne nous appartient pas et que nous répondons "dans le vent". Nous avons eu plusieurs retours bien que limité au premier contact ce qui n’est pas forcément représentatif.

DDtee a écrit :

Compte tenu du secteur 7% net, c’est à mon gout un peu moyen même si beaucoup s’en contenterait.

En effet nous aurions peut être pu faire mieux en terme de rentabilité sur ce bien mais d’autres acheteurs étaient sur le coup. Donc négociation plus difficile.
    Nous voyons cet achat sur le long terme, c’est à dire un gros générateur une fois 20/21 ans passés et entre temps un boost d’épargne moyennant évidemment des efforts de gestion.
Choses qui nous rapproche fortement de nos métiers (infirmiers) bien que dans un domaine différent. (l’administratif, la gestion des flux, les relations sociales…)

    Je ne sais pas si nous devons raisonner comme ça mais avec un déficit foncier, son rendement sera augmenté. Le tout est évidemment de trouver un autre bien cash flow positif avec beaucoup de travaux en nus.

DDtee a écrit :

Testez la possibilité du meublé, c’est peut-être un micro marché mais cela permettrait sur quelques lots de doper le rendement avec peut-être une offre attrayante et moins de frottement fiscal.

Je pensais mettre une annonce fictive avec proposition en meublé pour tâter le terrain. Nous avons cette possibilité sur 2 appartements, peut être que cela sera intéressant.

DDtee a écrit :

J’ai pas bien compris votre histoire concernant les intérêts intercalaires de l’épargne de précaution ?!?

Comme l’a souligné Volthur dans son message suivant, c’est tout à fait l’idée : laisser pendant, admettons un an, 100 euros non debloqués sur le prêt pour ne pas déclencher l’amortissement et le remboursement du prêt.
Cela correspondrait a payer des frais intercalaires (environ 320 euros par mois dans le vent) mais nous permettrait de mettre la différence (entre les frais et les mensualités de prêt) de côté, soit environ 1000 euros.
Il semblerait également que les intérêts intercalaires soient déductibles des charges au meme titre que les autres intérêts d’emprunt (au dire de la banque mais non vérifié)

Dum5000 a écrit :

@Attention toutefois pour votre differe ,
certains banques ont des seuils de montant pour debloquer les fonds sans justificatifs quand la quasi totalite du pret est consomme .
(pour ma Rp il restait 5000 € ils me les ont vires pour faire debuter le credit)

Merci pour l’avertissement, vous faites bien de nous en parler.
Après l’idée ne vient pas de nous (même si elle m’avait traversé l’esprit) mais de notre conseillère à la CE (qui a vu avec son directeur d’agence) donc nous pouvons supposer que cela passe. Dans tous les cas nous verrons.

@Bernard2K

Merci pour votre retour !

Bernard2K a écrit :

avant tout, êtes-vous sûr que la banque vous suit ? Entre vos salaires pas mirobolants, votre statut de stagiaire de la fonction publique, votre endettement actuel (RP + voiture), ça ne fait pas un profil très favorable ! Avez-vous déjà eu une confirmation que vous aurez le prêt ?

Oui c’est la première chose que nous avons faite avant meme de démarrer les recherches d’investissement, nous sommes allés voir la banque pour savoir jusqu’à quel montant la banque nous suivait. La conseillère, qui fait également de l’investissement locatif, nous a dit que l’on pouvait monter a plus de 350 000 euros. La condition étant évidemment que le bien s’autofinance.
De plus nous l’avons prévenu avant de visiter ce bien puis par la suite pour vérifier leur accord.

Le statut stagiaire de la fonction publique m’établit comme fonctionnaire, de plus je suis sûr d’être titulaire au bout d’un an sauf grosse erreur (faute grave ou autre) et le CDI de ma femme (infirmière également) nous donne un très bon dossier car notre banque considère que nous n’aurons aucun mal à retrouver du travail.

Bernard2K a écrit :

- quelle isolation des murs ? Chauffage électrique et simple vitrage, ça semble indiquer que les murs n’ont jamais été isolés. Les locataires se méfient à juste titre du chauffage électrique sur des appartements non isolés.

- conséquence du point précédent : il serait probablement intéressant, pour les appartements que vous retapez, d’isoler les murs donnant sur l’extérieur. Lorsqu’on le fait juste après le changement de fenêtres et avant les finitions de l’ensemble des parois intérieures (peinture ou papier peint) ça permet de s’assurer que toutes les finitions sont bien propres et bien raccord. Ca peut être lo’ccasion d’ajouter quelques prises en passant l’électricité dans l’épaisseur de l’isolation ; les appartements anciens manquent souvent de prises par rapport aux besoin modernes. Mais ce sont des travaux plus chers qu’un simple changement des fenêtres.
Voir aussi s’il y a besoin d’isoler dans les combles. Si c’est seulement dérouler de l’isolant, ce n’est pas cher.

En effet l’isolation des murs pourrait être un point à creuser ou l’occasion de travaux futurs. Nous devons estimer ce potentiel.
Les combles ont été isolées.

Bernard2K a écrit :

- vous avez peu d’épargne de précaution, ça présente un risque si des travaux imprévus vous tombent dessus.

Tout à fait, d’où notre volonté d’utiliser les intérêts intercalaires (si possible) pour placer 12/15 000 euros d’épargne "immeuble" de précaution

Bernard2K a écrit :

prenez les précautions nécessaires pour ne pas avoir d’impayés de loyer : demandez une caution solidaire à vos nouveaux locataires, blindez bien les appels de loyer et les rappels en cas d’impayés (une main de fer dans un gant de velours). Eventuellement GLI plutôt que caution, mais c’est cher (3 % du loyer) et les conditions à remplir par le locataire sont nombreuses.

J’ai lu beaucoup d’interventions sur ce forum et suis parti du constat de demander une caution solidaire aux locataires à venir. La GLI ayant des conditions assez fortes je suis plus mitigé.

Bernard2K a écrit :

je ne vois pas votre TMI, probablement 14 % ? Attention au fait que déficit ou pas déficit fait une grosse différence sur la subvention fiscale des travaux.
Si pas déficit : les travaux viennent diminuer votre revenu foncier imposable, donc "subvention" de IR +PS évités, soit 29,5 %.
Si déficit : les travaux viennent diminuer votre revenu imposable, donc subvention de l’IR évité, de 14 % seulement.
Du point de vue fiscal, vous auriez donc intérêt à saupoudrer les travaux sur plusieurs années, même si vous êtes bien sûr obligé de faire au plus vite les travaux indispensables à la relocation.

Notre TMI est bien de 14%, j’en parle mais c’est noyé dans mon pavé. Nous allons avoir un 2ème enfant qui va nous fixer aux 14% pour le moment.
En l’état nos travaux seraient limités aux indispensables (les fenêtres double vitrage,la cuisine aménagée).
A voir pour les portes et pourquoi pas l’isolation mais nous devons  calculer l’intérêt immédiat et pourquoi pas les décaller dans le temps.

Bernard2K a écrit :

vous êtes un peu optimiste sur le montant des travaux annuels. En moyenne, l’entretien d’un bien coûte 0,5 à 1 % de sa valeur initiale, par an. Bien sûr, c’est à adapter à la situation réelle de cet immeuble, les travaux ne tombent pas du ciel. Et au coût réel des travaux, très différent selon qui les fait… Ils sont aussi irréguliers : les travaux peuvent être zéro ou quasi pendant des années, et puis vous vous retrouvez avec un gros montant quand vous voulez refaire à neuf au départ d’un locataire. Et, en principe en tout cas, plus vous faites de travaux initiaux, moins vous devriez à en avoir à faire en cours de location.

C’était un point à affiner en effet,  nous avons néanmoins une marge correcte pour ces travaux au fil du temps. De plus cela rejoint notre idée d’épargne de précaution réservée aux travaux.

Bernard2K a écrit :

PS : lisez bien les diags. Sur un immeuble ancien, il est fréquent d’avoir du plomb, de l’amiante, une électricité pas aux normes… Vérifiez aussi qu’il y a le tout à l’égoût.
Le tout est alors de bien voir si ça occasionne des travaux ou non. Le plomb et l’amiante, lorsqu’ils sont stables, peuvent rester pendant des années sans nécessiter de travaux, donc il faut bien regarder et chiffrer les conséquences réelles et non pas prendre peur à la première mention d’un risque sur ces sujets.

Nous avons déjà les diagnostics, il y a évidemment présence de plomb et "probable" d’amiante  mais tout en "non dégradé" ou "en état d’usage" donc à surveiller mais stable. Les parties à risque ont été refaite lors du transfert des deux précédents vendeurs. L’électricité a été refaite entièrement aussi. Il y a bien le tout à l’égout.

DDtee a écrit :

Quelle est la présence précise d’amiante ? Selon les cas cela va du dérisoire au problématique… c’est également un élément potentiel permettant une plus forte négociation du prix d’achat wink

La présence d’amiante serait au niveau du RDC des communs et d’une seule des deux parties communes.
C’est une présence "supposée" en contenir. Il est indiqué jugement personnel et matériaux "non dégradés".
D’après les diagnostics, il n’y a aucune trace d’amiante dans les autres locaux.

Ce sont des cimaises et plaques planes au niveau des murs.

Je vous remets les termes tels que décrits dans le diag.

Local : Entrée RDC
Elements : Cimaise - Plaques planes
Zone : Murs A, B, D
Materiaux : Amiante ciment
Methode : Jugement personnel
Etat de degradation : Matériaux non dégradé

De ce que je comprends, ce sont les parties des murs, faits en mélange amiante/ciment de l’époque.
Le diagnostiqueur aurait jugé qu’il y a de fortes chances qu’il y ait de l’amiante mais que les matériaux ne soient pas dégradés.
Cela me laisse penser qu’une surveillance et une interdiction formelle de "toucher" aux murs par les locataires serait suffisante pour l’heure (pour ne pas endommager les murs).
Voire peut être à terme recouvrir les murs d’un autre matériau pour ne pas risquer une dégradation ? Je ne sais pas si cela est possible.

Il y a bien une photo mais minuscule et peu représentative.

Il semblerait néanmoins que ce soit des plaques collées en effet.
Je pense que nous passerons par l’idée du recouvrement, dans tous les cas nous surveillerons la moindre dégradation.

Nous ferons bien attention à ce détail lors de notre prochaine visite du bien.

Merci à vous !

Merci, je comprends l’idée.

Nous allons voir cela lors de notre prochaine visite et évaluer en conséquence.

La prochaine fois, vous penserez à demander la preuve (relevés bancaires) des loyers avant de contacter le notaire pour éviter le pire

Bonnes recherches…

Bonjour, "Ritorak"autant tirer la situation a votre avantage, profité du fait est que la procédure soit "déjà" en cours pour demander une baisse du prix d’achat, et d’ici quelques mois il n’y aura plus ce locataire, vos autres locataires seront heureux et vous aurez peut être augmenté votre rentabilité avec un prix plus faible. il ne faut pas toujours voir Que les points négatif, il sont exploitable

Ritorak a écrit :

ce dernier doit faire partir le locataire ("peu importe" de quelle manière du moment que tout soit fait dans les règles au moment de notre achat)

Locataire parti n’est pas synonyme de bail résilié.

En effet, même si le logement est vide (départ effectif du locataire), si le bail n’a pas été résilié en bonne et due forme, le locataire peut revenir : d’après la loi, il est chez lui ! En effet, si le bail est encore valide au moment de la vente, ce bail se transfère forcément à l’acheteur !

Demandez donc à voir tous les documents relatifs à ce départ et faites-les vérifier par votre notaire : courrier de congé, état des lieux de sortie…