Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

Réponse de l’agent :

agent immobilier a écrit :

Bonjour,

la taxe foncière n’est pas encore faite car il y avait une taxe globale pour l’immeuble. Mais il faut généralement compter 10€ du m2
soit de 160e à 170€.

Le bail est un bail d’habitation vide normal; Il reste 11mois avant les 3 ans .

comme je vous disais les communs, les boites au lettre la vmc et l’interphone sont neufs pas de travaux à prévoir.

bonne réception

Donc pas possible de passer en statut LMNP à priori… Concernant les 3 ans, de quoi parle -t- il ? Je peux renouvelé ou non le bail dans 11 mois ? De toute façon, si le locataire a toujours payé ses loyers et qu’il n’y a eu aucun souci de paiement, je peux continuer à lui louer et repartir pour 3 ans non ?

Concernant l’imposition d’une location nue, j’ai vu que les revenues étaient à déclaré en tant que revenu foncier… vu que je suis à 14% de TMI cela est il préjudiciable ou pas ?

Rossox a écrit :

Concernant les 3 ans, de quoi parle -t- il ? Je peux renouvelé ou non le bail dans 11 mois ?

Oui, bien sûr. De toute façons, c’est le locataire qui décide et non vous

Ne croyez jamais un agent immobilier, demandez tous les papiers pour vérifier, allez aux impôts de la ville etc

Rossox a écrit :

Donc pas possible de passer en statut LMNP à priori… Concernant les 3 ans, de quoi parle -t- il ? Je peux renouvelé ou non le bail dans 11 mois ?

Votre naïveté est désarmante. Durée d’un bail d’habitation en location nue, conditions de renouvellement, c’est le BABA. Je vous invite à lire la partie immobilier du forum en commençant par là Synthèse : pas à pas de l’investisseur immobilier heureux ! et à faire quelques recherches google (idem quand vous posiez la question sur les conséquences du décès d’un locataire, ça se trouve facilement).
Dans vos recherches google, vous avez notamment pap souvent très clair, service-public.fr incontournable, et droit-finances.commentcamarche.net presque toujours précis, clair et exact.

Apporter des conseils personnalisés sur des situations particulières, on le fait bien volontiers, autant vous allez vite lasser la patience des foreumeurs à poser des questions aussi basiques parce que vous n’avez pas fait vos devoirs.

Utilisez-nous à bon escient, c’est à dire sur des questions précises et particulières. Mais apprendre la base, c’est votre boulot.

Vous allez potentiellement vous engager pour 20 ans, une après midi de recherche ce n’est pas grand chose ! Tout comme pour la bourse, ça prend du temps pour engranger toutes les notions, comprendre les rouages et se former, ce n’est pas en 4-5h que vous ferez le tour du problème, on vous bouscule un peu pour votre bien

Avant de faire des calculs il faut déjà vérifier les hypothèses de départ !

Concernant votre prêt est-ce que vous êtes bien allé voir une banque ? Car sur 20 ans le baromètre meilleur taux indique 1.65% pour un bon taux, je ne connais pas le positionnement des banques face à un emprunt de ’seulement’ 30k€ sur 20 ans.

Il faut absolument aller voir la fiscalité, n’oubliez pas les PS de 15.5%, comme pour le PEA

Pour le calcul de rentabilité, généralement, on inclus pas l’emprunt, car la rentabilité d’un bien ne dépend pas de son financement.

Par contre on inclus les frais notarié (disons 8% pour être large), car là ils sont identiques pour tout les financements.

Je vais surement faire une visite de l’appartement courant de la semaine prochaine ! Je vous dirais ce qu’il en est

Bonsoir,

pour le coût réel d’un emprunt :
Tableau d’amortissement | Meilleurtaux ®

Pour savoir calculer une rentabilité en location nue :
(2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
et les nombreuses études de cas où les calculs sont justes (ou corrigés par les intervenants).

Bonjour Rossox,
Je ne vois pas bien votre résultat foncier d’une part, et votre flux de trésorerie d’autre part. J’ai l’impression que tout est un peu mélangé et cela risque de fausser votre rentabilité. Par exemple vous semblez intégrer les remboursements d’emprunts dans les charges. Il n’y a que la part intérêts qui vient dans les charges, le capital remboursé est un flux de trésorerie.

"En ajoutant ces 1920€ au différentes charges"

Désolé, mais j’ai l’impression que vous n’avez pas compris la remarque.

Au plan fiscal, donc des charges déductibles, vous déduisez les intérêts uniquement. Pour les 12 premières mensualités, cela doit faire dans les 520 euros pour ce taux là. C’est ce montant qui vient en charges déductibles.

Pour la trésorerie, vous devez en plus rembourser le capital auprès de l’établissement financier. C’est la part amortissement de crédit de votre mensualité. Cet amortissement mensuel + intérêts mensuels + assurance mensuelle = 160 euros / mois.

Donc vous pouvez parfaitement être positif fiscalement, et négatif en trésorerie.

Vous devez apprendre à séparer les deux notions :
1) revenus et charges, au plan fiscal
2) entrées  / sorties au plan trésorerie.

C’est comme dire qu’un virement vers votre PEA est une charge, non, vous capitalisez dans une enveloppe, ce n’est pas perdu. Ici c’est pareil, sur 160€ (chiffre au pif) admettons que vous remboursez 40€ d’intérêts, 10€ d’assurance et 100€ d’amortissement.

Ces 100€ ne sont pas perdu, cela paie votre appartement qui vous appartient bien à vous, ces 100€ ne se sont pas envolés mais vont dans votre patrimoine.

C’est bien pour cela qu’il faut différencier les deux calculs.

1) le calcul des revenus fonciers = loyer HC - charges déductibles (intérêts, charges de copro, …), ensuite les PS et les impôts qui dépendent de ce revenu foncier.

2) le calcul du cashflow = toutes les entrées (loyers + provisions de charges) - toutes les sorties (charges déductibles, impots, PS, charges non déductibles, amortissement du prêt)

En considérant la mensualité complète comme charge, vous risquez de considérer qu’elle est entièrement déductible de votre revenu foncier, donc diminue votre charge fiscale, ce qui est erroné.

C’est drôle ça. Pour avoir un revenu foncier négatif, il faudrait que vous donniez un loyer tous les mois à votre locataire. Si vous en cherchez un, je suis votre homme

Le plus cher dans les meubles sera l’électroménager. Pour le reste en effet en achetant de l’occasion le coût peut baisser. Encore que bon un matelas s’achète plutôt neuf mais on trouve parfois des clic-clac en bon état pas trop chers.

Rossox a écrit :

j’ai un CF négatif de -53.78€/mois. J’ai mis le crédit sur 25 ans, soit 1600€/an.

Or dans votre tableau je lis cash-flow annuel de -53.78€ et 1300€ de crédit.