Achat de SCPI à crédit dans une assurance-vie ?

SylvainV · #1

Bonjour,

J’ai lu pas mal de discussions et d’articles sur internet concernant les SCPI mais a chaque fois l’achat via AV se fait au comptant et non a credit.

Je suis en contact avec ma banque (credit mutuel) qui me propose un emprunt immo sur 10 ans a 1,5% pour loger des SCPI dans mon assurance vie.

Qu’en pensez vous?

Merci

Mots-clés : assurance-vie, crédit, scpi (société civile de placement immobilier)

johntur · #2

Je ne connaissais pas de banque qui octroyait des prêts pour acheter des SCPI dans une AV.
Cela est très intéressant, il faut juste vérifier:-
1/ Les frais de cette AV et tous les frais associés
2/ Les frais de l’emprunt évidemment et la délégation d’assurance prêt associée,
3/ La qualité des SCPI proposées,
4/ Les conditions globales qui vous lient à votre banque dans un tel contrat
Merci de nous donner plus d’information.

Dernière modification par johntur (07/05/2017 12h18)

SylvainV · #3

Bonjour

J’ai le choix entre primovie primopierre immorente epargne fonciere et eurofonciere 2.

Ils versent 87% des dividendes percus.

Par contre je ne peux acheter que des SCPI via leur assurance vie.

Mais vu le taux propose (ils me proposent un taux immo a 1.98%) pour achat NP je me dis que ca vaut le coup d’utiliser mon AV pour obtenir un meilleur rendement meme si je perds 13% de revenus pour leur frais de gestion.

Est ce rare d’avoir une banque qui propose ce genre d’emprunt? Quelle en est la raison?

Merci

Isild · #4

Bonjour Sylvain V,

Quels sont les autres frais de l’AV de votre banque ?
Parce qu’il n’y a pas que les 13% prélevés sur les loyers des SCPI. Il y a des frais annuels et en général, les banques sont plus gourmandes que les courtiers en ligne.

Attention à bien tout regarder dans les plus petites lignes. Le diable se cache dans les détails !

Pourquoi tenez-vous à acheter des SCPI à crédit par le biais d’une AV et pas en direct ? Si votre taux d’imposition est faible, c’est plus intéressant en direct.

Dans votre premier message, vous parlez d’un taux d’emprunt de 1,50% et ensuite de 1,98%. Veuillez m’excuser mais du coup, je n’ai pas bien compris quel est le taux proposé par votre banque.

Edit : je viens de voir dans votre présentation que vous avez déjà une AV avec fonds en euros. Je suppose que c’est sur celle-ci (Crédit Mutuel) que vous voulez acheter des SCPI pour réorienter une part de votre épargne.

sm94 · #5

Vous ne pourrez déduire les frais de l’emprunt de vos revenus fonciers ni pour un achat dans une AV, ni pour un achat de nu-propriété, dans le premier cas car il n’y a pas de revenus fonciers imposables, dans le second car ce n’est pas autorisé.

SylvainV · #6

@sm94

Meme si je ne peux pas deduire les interets je trouve le taux attractif et cela me permet de laisser mon epargne sur une AV qui remunere plus.

@ Isild

Etant non resident je ne suis pour le moment pas impose en France. Mais pour tout revenu foncier je devrai payer TMI 20% +csg/rds.
Je vais regarder de plus pres les frais annuels qui sont pris je vous redis ca, merci pour l’info!

Je regardai juste pour comparer achat en direct ou par emprunt et il me semble plus profitable d’emprunter vu la faiblesses des taux. Qu’en pensez vous?
Le taux pour achat de SCPI interne est de 1,5% contre 1,98% pour achat en externe assurances comprises.
Merci

johntur · #7

Rebjr,

Vérifiez bien les frais de gestions annuels pris par votre banque et également les frais d’entrées. Regarder si votre assurance de prêt n’est pas trop chère. Bref regardez tout ce qui peut réduire l’écart entre le taux d’intérêt de votre scpi et le taux bancaire.

Gérard,

Isild · #8

Ah, désolée, j’avais zappé que vous étiez en Irlande (la chance !).

Acheter à crédit des SCPI, c’est le top, ça permet de bénéficier de l’effet de levier. Si je pouvais, je le ferais, mais je ne peux pas.

Vous pouvez acheter des SCPI en direct ET à crédit, sans passer par l’AV. Mais d’après ce que vous écrivez, le taux proposé par votre banque pour souscire à des SCPI dans une AV est plus intéressant qu’en direct (1,50 contre 1,98).
La différence n’est pas énorme.

Le nerf de la guerre, c’est quand même ce contrat d’AV qu’il faut éplucher. Frais éventuels sur versement, frais annuels, etc…

SylvainV · #9

C’est vrai que c’est sympa l’Irlande!

Pour les frais je viens de revoir et le taux annuel est de .68%.
Au niveau des frais de souscription je suis generalement a .5%

Je regardais egalement pour la Nu propriete je voulais comparer les differents rendements et surtout le fait que je n’ai pas acces aux memes SCPI dans le cadre de mon AV

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