Anthony651 : étude de cas immobilier (immeuble 6 studios, 1 T3 et local commercial)

Bonjour,

Pour vos travaux il convient de vous rapprocher des services de l’ABF ; à voir si en contre partie des contraintes techniques qui vous seront peut être imposées des aides financières ne sont pas possibles.
Tant que possible, évitez absolument de modifier l’aspect extérieur.

Travaux sur un monument historique ou aux abords d’un monument historique - professionnels | service-public.fr

Donc forcément ce sont bien des travaux sur la façade avec à minima Déclaration Préalable et avis ABF sur les matériaux.

Si vos devis ne sont pas basés sur ces impératifs (sans doute du bois ou de l’alu couleur bois pour les ouvrants par ex) : vous êtes dans les choux.
Pour la devanture évidemment c’est bien plus conséquent…

Effectivement ca sent le RSI… Pas le choix, j’ai lu qu’il fallait déclarer le moindre euro perçu via la plateforme AIRBNB.
Ne peut-on pas déduire l’électricté, l’eau, le ménage? ect ect?
Il me semble que la législation est encore un peu floue sur le sujet.
Qui paye la Taxe d’habitation dans ce cas? Etant donné que personne n’est déclaré, celle-ci s’annule?

Concernant la boucherie, le local sera vide. De l’agencement sera bien sur nécessaire, mais il est quasiment systématique lors de l’arrivée d’un nouveau commerce. Et étant propriétaire des murs, l’agencement intérieur, travaux, ect n’est pas à la charge du commerçant?

L’idéal étant de louer à une grande chaine, gros budget…  à plusieurs centaines de mètres, une agence d’intérim qui loue le L. commercial en RDC à même effectué un ravalement de façade complet! Jackpot pour le propriétaire!

Niveau rentabilité je suis plus de 12% brut, je n’ai pas encore le net étant donné que je ne sais pas encore quel régime fiscal prendre…
Mais ce qui m’intéresse c’est le cash-flow, ici plus de 2500€ avant imposition et charges.

Régime fiscal, ce n’est pas vous qui choisissez. Ca dépend de ce que vous louez.
- Si location nue : revenus fonciers.
- Si location meublée : BIC. Peu importe que ça soit saisonnier ou non, c’est du BIC pareil. Si vous respectez les 3 critères du LMP, vous êtes LMP, sinon vous restez LMNP. Il est généralement plus avantageux de rester LMNP, ce qu’on peut obtenir, même en dépassant les seuils, en ne s’inscrivant pas au RCS, cf cet exemple : DamienYo : achat d’un immeuble de rapport (bonne affaire ?)
Le LMNP au réel est généralement le plus avantageux. Mais vous évoquez la possibilité d’obtenir la classification de meublé de tourisme pour avoir 71 % d’abattement, ce qui peut être intéressant aussi.

Notez que la location d’un local commercial est forcément imposée en revenus fonciers. Vous aurez donc deux régimes fiscaux différents : revenus fonciers pour le local commercial, et BIC pour les meublés. Vous ne précisez d’ailleurs pas si tous les logements seront loués meublés. Si vous avez des logements loués non meublés, ils seront aux revenus fonciers comme le local commercial.

Prévoyez-donc de bien différencier les travaux réalisés sur les locaux qui seront loués en meublés et ceux qui seront loués en revenus fonciers (local commercial ; éventuellement location nue sur des appartements). Idéalement, il faut des factures différentes pour les locaux en revenus fonciers et pour ceux loués meublés. Pour les travaux sur les parties communes, il faudra les répartir au pro-rata des surfaces.

Notez qu’en revenus fonciers au réel, sur le local commercial, seuls les travaux de réparation et d’entretien sont éligibles. Les travaux d’amélioration, déductibles pour un logement, ne le sont pas pour un local commercial (à l’exception des travaux de désamiantage et d’accessibilité handicapés). Attention donc à ne pas tout déduire sans distinction, ce serait prendre le risque d’un redressement. Attention donc au fait que, dans votre négociation avec le futur preneur du local commercial, accepter de faire à vos frais des travaux d’amélioration risque de se retrouver en perte sèche pour votre compte, car vous ne pourrez même pas les déduire en charges. Cf. RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux

Pour les meublés en revanche, vous n’avez pas ce problème : tous les travaux portant sur les locaux loués meublés peuvent être pris en charge dans une comptabilité LMNP au réel. Il n’y a pas cette distinction réparation/entretien/amélioration sur les locaux meublés.

La fiscalité est importante pour la rentabilité d’un immeuble et pour savoir quoi déclarer. Prenez le temps de bien étudier le sujet.

Par ailleurs, la cotisation RSI n’est pas une imposition, mais elle compte. Cela pourrait être un argument en faveur de laisser suffisamment d’appartements en location à l’année pour éviter de dépasser ce seuil ; ça se calcule.

Quelques remarques encore :
- les loyers que vous envisagez (hors location saisonnière) semblent assez élevés. Ce sont des loyers CC ? Vous comptez sur le fait que ça soit refait à neuf + meublé pour louer relativement cher ?
- en location saisonnière, il n’y a pas que Airbnb. Cf la réponse de Surin ici : (7/7) Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? Diversifier les plateformes pourrait vous permettre d’augmenter votre taux de remplissage.
- la location saisonnière est prenante et coûteuse. Vous raisonnez en recettes brutes, presque double d’une location norlame, mais n’oubliez pas de prendre en compte les frais supplémentaires d’une location de ce type. Pour le moment, c’est peut-être vous qui faites les réservations, remise des clés, EDL d’entrée et de sortie. Dans ce cas-là ce n’est pas une dépense mais votre temps de travail. Si vous déviez déléguer cela un jour, cela coûte. Sans oublier les charges diverses (eau, électricité, etc.) qui sont presque toujours incluses dans le prix de la location saisonnière mais peuvent représenter une dépense considérable pour le bailleur.

Au total, il faut bien mettre en regard la rentabilité attendue (charges et fiscalité déduite), et le temps de travail et les soucis. Faire 120 k€ de travaux puis gérer 3 biens en location saisonnière, c’est du boulot. Si vous vous sentez de le faire, tant mieux !

PS : s’agissant d’un immeuble mixte (avec local commercial), vous ne disposez pas de 10 jours de rétraction après la signature du compromis. Réfléchissez donc bien avant de signer !

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2017 12h59)