Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion)

Bonjour,

je suis loin d’être un spécialiste, mais je pense que la solution envisagée comporte de nombreux inconvénients :
- caractère difficilement réversible de la mise en commun du patrimoine. Quid en cas de séparation ? Après avoir été essoré par un divorce, j’ai du mal à comprendre votre choix. Vous êtes certain que cette fois-ci c’est "jusqu’à ce que la mort vous sépare" ?
- il me semble qu’il y a imposition de la PV lors de l’apport pur et simple des immeubles à la SCI.
- formalisme : statuts, AG annuelles, etc.
- Une SCI qui comporte la résidence principale de ses sociétaires peut facilement être suspectée d’abus de droit (=opération dans le seul but d’éviter l’impôt)

L’IS apporte son lot de problèmes :
- déjà, l’option est irrévocable
- coût et complexité de la tenue d’une comptabilité de type entreprise
- droits de mutation de 5 % sur l’apport d’un immeuble d’un particulier à une SCI IS. Rien que ça… Vos biens doivent valoir entre 1 et 2M € au total, donc des droits de mutation entre 50 et 100 k€. Avez-vous cette somme et êtes-vous disposé à la donner à l’Etat ?
- si vous utilisez à titre gratuit la RP et la résidence secondaire, il semble que "L’avantage en nature que constitue la mise à disposition gratuite du bien géré doit être évalué, imposé chez l’associé qui occupe ce bien dans la catégorie des revenus mobiliers et comptabilisé par la SCI comme un produit imposable. En contrepartie, les charges de cette SCI sont déductibles." Source :
Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI
- imposition très importante sur la PV en cas de revente de l’immeuble (à cause de la déduction des amortissements déjà comptabilisés). Oubliez la PV du particulier, que ce soit sur le terrain ou autre, c’est la PV des sociétés IS qui s’applique.
- j’ai un gros doute sur l’éxo de PV de cession de la RP lorsqu’elle est détenue par une SCI IS.

Il me semble que vous devriez étudier très attentivement les conséquences de votre projet :
- coût à la création (frais de formalités, de conseil, droit de mutation sur l’apport des immeubles, etc)
- frais de fonctionnement (coût de la compta,..) ; fiscalité en fonctionnement : CFE peut-être, imposition IS, imposition des dividendes.
- droits de mutation et imposition sur la PV lors de la donation de parts à vos enfants puis lors de l’héritage.
- imposition si vous ou vos enfants décidez de revendre un bien appartenant à la SCI (notamment imposition sur la PV).

Attention au fait que les spécialistes qui maîtrisent l’ensemble de ces sujets sont rares : les notaires connaissent bien les SCI IR et leurs conséquences sur la transmission ; sans doute nettement moins bien les SCI IS. Les experts-comptables savent faire la compta d’une structure IS mais risquent d’être assez dépourvus sur les sujets spécifiques "SCI" et patrimoniaux.

Vu la longue liste des inconvénients spécifiques à l’IS, vous devriez peut-être regarder aussi la SCI IR.

Je vous encourage à étudier également l’alternative nettement plus simple :
- vous restez chacun propriétaires de vos biens en propre
- vous faites chacun un testament léguant l’usufruit du ou des biens dont vous voulez qu’il reste au conjoint survivant, léguant aussi possiblement des biens ou une somme d’argent pourvu que cela respecte la réserve. Sachant que vous êtes pacsés, il n’y aura pas de droits de mutation sur ces transmissions (par rapport à des conjoints mariés : mêmes exonérations sur les droits de mutation, mais pas de droit automatique de transmission donc testament obligatoire).
- vous faites ensuite des donations chacun à vos enfants (en scindant les biens et en démembrant au besoin la propriété pour viser peu ou prou une valeur de 100 k€ par donation et par enfant).

Idéalement, il faudrait faire un tableau comparatif entre nom propre, SCI IR, SCI IS, en se projetant sur 30 ou 40 ans. Avec les conséquences pécunières mais pas seulement ; il conviendrait de noter aussi dans ce tableau : aliénation du patrimoine et caractère difficilement réversible des choix ; complexité de fonctionnement et temps passé à gérer ; probabilité d’un contrôle fiscal ; probabilité que cela cause une brouille familiale…

Après, je répète que je ne suis pas un spécialiste. Si quelqu’un de plus savant passe par là et veut vous faire profiter de ses lumières…

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2017 08h18)

Pour ma part, diverses vérifications faites, je maintiens tout ce que j’ai dit. Je ne vais pas polémiquer point par point. Je vous fais seulement part que je suis surpris de la rapidité avec laquelle vous balayez mes remarques sans les vérifier et parfois, me semble-t-il, sans les comprendre.

Deux exemples :
- j’écris "imposition de la PV lors de l’apport", vous répondez "L’apport en nature est exonéré à la constitution". Vous ne m’avez pas lu attentivement. Dans cette phrase, je ne parlais pas d’une imposition de l’apport ; je parlais du fait que le bien quitte votre patrimoine privé donc que vous, en tant que particulier, êtes imposable à la PV du particulier ; et ce n’est pas le seul cas où vous semblez ne pas avoir compris ce que je vous ai écrit.

- "Concernant l’avantage en nature, j’ai du mal à voir sachant que nous occuperons à titre gratuit en payant nous meme nos charges sans les passer en SCI évidement."
Sachant que je parlais d’une SCI IS, vous ne voyez pas le problème ?
Vous êtes gérant de SARL ?
Si votre SARL vous hébergeait gratuitement dans un logement qui lui appartient et qui vaut disons 2000 € de loyer/mois sur le marché normal, ça ne serait pas un avantage en nature ? Une SCI IS, c’est comme une entreprise.

C’est à vous de faire vos vérifications. C’est votre argent, et votre prise de risque si vous ne vérifiez pas suffisamment et continuez à croire ce que vous voulez. Je ne vais pas discuter plus avant, mais je renouvelle ma recommandation de bien tout vérifier, si possible en remontant aux sources indubitables (la loi, ou le Bofip, ou des ouvrages de référence).

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2017 12h49)

Fly57 : réponse très avisée mais je trouve qu’avec "Contrat mariage en séparation et clause préciput sur RP ou autre bien" vous allez un peu trop loin par rapport au besoin.

Chacun des biens immobiliers représente probablement une part importante du patrimoine de chaque membre du couple. Le mettre dans une clause de préciput pourrait être attaquable dans le sens où cela attaque le principe même de la réserve.

Indépendamment de ce côté "attaquable", du point de vue d’atteindre le but poursuivi de zhole et sa compagne, n’est-ce pas un peu excessif ? Zhole et sa compagne veulent sans doute que le conjoint survivant garde l’usage de tel ou tel bien, mais "déshériter" ses enfants par une clause de préciput qui met hors succession une part importante du patrimoine, n’est-ce pas au-delà du but poursuivi ?