Laeticiakitoko : étude de cas immobilier

Hello tout le monde,

Je me suis déjà presentée et je voulais soumettre 2 projet immobilier que j’ai.

1. Immeuble de rapport dans une commune au SUD de Bruxelles et assez bien coté.
295000 euros (prix affiché par l’AI) comme c’est en dehors de Bruxelles je compte quand même negocier au moins 10%
190 m2 au total compos d’un local commercial occupée actuellement et d’un triplex de 2 chambres
le loyer pour le LC 1100 euros : il y a une entreprise actuellement
pour le triplex: 1000 euros minimum

dc 2100 euros. Dc 8,5% de rendement qui est correct meme si pas exceptionnel

niveau pret 290.000 euros sur 25 ans ca fait 1300 de remboursement par mois  ou 1532 euros par mois sur 20 ans en prenant un taux d’interet de 2,5% pour les 2

2. Petit appartement dans un petit immeuble sans copro dans une commune sympa mais huppée de Bruxelles mais avec bcp de passage car pas loin des attractions touristiques et du quartier européen

PA: 120.000 1 chambres pour en faire de la location saisonnier
loyer : potentiel minimum 50euros par nuit, mais ca tourne entre 50-90 euros selon le nombre de personnes
en se basant sur 50euros et 75% de taux d’occupation (ce qui me semble raisonnable au vu de l’emplacement) : 1165 euros (mais c’est bcp plus si on prend 70 euros en moyenne par nuit pour 23 nuit donc 1610, mais je prefere etre pessimiste que trop optimiste)

niveau pret j’ai fait des simulations sur 20 ans 606 euros à du 2% ou 510 sur 25 ans

maintenant moi

27 ans travaillant comme conseillere commercial à une celebre banque franco-belge depuis 5 mois et faisant ses etudes à coté
salaire 1700 euros/mois (en réalité 1600 euros + 100euros de ticket restaurant), pas de voiture et vivant chez les parents ( je ne donne aucune participations mensuelle, mes parents veulent que je mette un max de coté et que j’investisse, mais je leur offre qd mm des petits trucs), ma seule charge obligatoire est mon abonnement téléphonique de 30 euros et mon abonnement de transport de 50 euros remboursé par mon employeur

-je bosse à la banque donc j’ai un taux preferentiel ( en moyenne 30% en dessous du taux du marché pour ce type de profil) et la possibilité d’emprunter 105% sans probleme ce qui est un sacré avantage parce que j’ai l’impression que c’est dure d’avoir des financements à 110% en belgique.

-8000euros d’epargne j’arrive à mettre de coté 1200 euros par mois (800 euros d’epargne auto en debut de mois l’equivalent d’un loyer + ce qu’il reste sur mon compte en fin du mois generalement 400-500 euros) sans avoir l’impression de me priver.
-j’ai parlé de mes études parce que je finis dans 6 mois et que je peux espérer voir mon salaire augmenter assez facilement à 2000 euros
-je vis chez mes parents et je compte y rester encore pour 1-2 ans sans problèmes, jusqu’ à max 30 ans qui est l’âge fatidique psychologiquement pour moi.

Qu’est ce que vous pensez de ses 2 projets?
le premier m’intéresse plus (cash flow de 800 euros en faisant moins d’effort qu’avec la location saisonniere et si on prend compte de 70% de mes revenus locatif 2100, donc 1470 je reste encore au dessus du cout du pret, donc ca n’abime pas ma capacité d’emprunt) mais sera plus difficile de trouver une banque qui me suive.

LE deuxième est plus viable financièrement pour moi et mm la banque où je bosse me suivra (33% des revenus ca fait 528 ou 561 euros donc au dessus des remboursement sur 25 ans, et j’ai un reste à vivre apres emprunt de 994 ou 1094 selon comment on le cacule donc bien au dessus des 750 que certaines banques utilisent, mais elle sera plus chronophage pour moi.
Il a proportionnellement un meilleur cash flow mais plus d’incertitude: quid de la location saisonnière à Bruxelles dans 2 ans ( après j’ai dejà pensé à ce scenario "catastrophe" et ce type d’appartement se loue 700 euros à Bruxelles, donc sans avoir un rendement mirobolant ca couvrirait au moins mes traites d’emprunts

Autre point important : la possibiité d’emprunter à >100% et donc les frais de notaire

Si on part sur les 105% de pret, je devrais sortir 14.500 euros de ma poche chez le notaire et dans le deuxième cas 6000 que j’ai.
Mais ca ne doit pas etre un frein, mes parents m’ont dit etre pret à me preter de l’argent pour chez le notaire s’il faut (mnt entre les promesses et la realité et j’aimerais dans la mesure du possible ne pas recourrir à cette option)
Donc pour le projet 1 il me faudrait en plus une banque qui me suive pour un financement à plus de 105%.

Vous en pensez quoi?
Pour etre honnete, j’ai un peu peur d’aller toqué à une banque ( et surtout chez ma responsable ou mes collegues qui ont plutot une vision " t-u es jeune profites en de t-o-n argent et après t-u feras t-e-s investissements" sans oublier le "achete d’abord t-a résidence principale") avec mon projet 1 et qu’on me rigole au nez

Les 2 appartements ont été renové récemment, donc pas de travaux à faire dans l’immédiat.
L’idée c’est d’utiliser l’excédent de cash flow pour provisionner les travaux futurs éventuels en tout cas les premières années, et utiliser mon epargne issu de mes revenus salariales pour me reconstituer des fonds pour repartir sur d’autres projets immobilier ou autres types di’nvestissements ( les cryptomonnaies m’intéressent aussi beaucoup )

Dernière modification par laeticiakitoko (03/08/2017 11h56)

Mots-clés : etude de cas, immeuble de rapport, location saisonier