Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial)

Jolie projet.
Une bonne nouvelle que ce taux de taxe fonciere qui me semble bien peu elevé par rapport à la taille de l’immeuble.
En revanche il est vrai que cela peut faire peur au banquier que 60% des revenus locatifs repose sur le seul resto. (Professionnel pour le moins "sensible"  a de multiples facteurs risquant de mettre en péril son fonctionnement ou sa rentabilité)
Comment trouvez vous une crl à 428 euros?
D’après mes calculs (2.5% des loyers annuels HC) celle ci devrait être de 930 euros …

Oui la CRL doit être prise à 50 % par le commerce, sauf clause contraire dans le bail.

Votre incertitude sur les revenus vient de la capacité du commerçant à céder son affaire.

Soit il arrive à vendre le commerce… Soit il finit par renoncer et vend seulement le "droit au bail". Ca peut prendre du temps. A terme, il ne devrait pas y avoir de difficulté pour retrouver un locataire, puisqu’il y a d’autres commerces sur la place. Est-ce que le loyer du local commercial est dans les normes, ou plutôt haut, ou plutôt bas ? C’est important pour mesurer si le fonds va facilement se vendre ou, en cas d’impossibilité de vendre le fonds, si ça va facilement se relouer.

A part ça, c’est un projet à 12 % de rentabilité brute, et vous mettez suffisamment d’éléments pour le retrouver assez facilement. A votre place, j’éditerais le premier message (en supprimant notamment la nature du commerce) pour éviter d’avoir des concurrents à l’achat qui seraient des lecteurs du présent forum. Les lecteurs ne sont pas tous des enfants de chœur.

@Bernard2K merci pour le conseil. Aucun paragraphe du bail ne mentionne la CRL (actuellement le propriétaire est une SCI à l’IR donc non soumise à la CRL) donc en cas de transfert vers un propriétaire à l’IS, cette contribution pourra être demandée dans les charges du local commercial ?

J’ai réalisé un tableau synthétique des quelques locaux commerciaux à louer dans la ville et le loyer actuellement pratiqué est vraiment dans la norme, peut être même pas très cher par rapport à des locaux libres de même superficie nécessitant un certain nombre de travaux.

Il y a une clause qui me chagrine sur le bail cependant, il semblerait le locataire peut prétendre à ses droits pour la retraite et dans ce cas précis il peut avoir un préavis de 6 mois. Je ne pense pas que ce soit dans l’esprit des locataires actuels, il ne voudront pas plaquer leur "bébé" subitement et voudront trouver un repreneur, d’autant plus que la mise en vente du bien est très récente, je suppose que la vente du fond aussi…

En théorie, un local comme celui-ci devrait retrouver preneur d’une façon ou d’une autre. Après discutions avec des investisseurs dans le domaine des locaux commerciaux, il s’avère que sur le long terme, ce type d’investissement est plus serein qu’un local à usage d’habitation (départ d’un locataire en situation d’impayés plus gérable, turn-over moindre, prise en charge des travaux et de certaines charges…)

@Iqce merci également pour les précisions. L’immeuble dispose de certains angles "morts" depuis la rue et possède un local technique fermé à clé, ce dispositif pourrait voir le jour peut être assez facilement. Maintenant, est-ce qu’un locataire "pro" (local commercial) pourrait me porter préjudice du fait d’avoir les 3 ou 4 ampoules des parties communes (dont il emprunte lui aussi le RDC) reliées à son compteur ? Pour un locataire particulier récalcitrant, je n’en doute pas mais pour un professionnel ? A noter que si ce local venait à être vacant, je devrait provisoirement prendre le relais de l’abonnement électrique.

Bonjour, l’offre d’achat a t’elle été acceptée? y avait il une date butoire? apparement personne n’a l’air préssé dans cette histoire
Cela fait 2 mois que l’offre a été formulée…

Bonjour @pasdequoi !

l’offre d’achat a été acceptée (bien que je ne dispose d’aucune preuve écrite de mon côté) et la date butoir a été indiquée par prudence au 15/10/2017. Il est vrai que acheteur comme vendeur avons un peu fait traîné les choses avec la période estivale…

L’une des raisons était que le fait qu’un des appartements était en fin de rénovation (pris en charge par le vendeur) et qu’il était réservé pour un futur locataire, un salarié du local commercial. Le notaire était aussi en l’attente du bail qui va être signé sous peu.

Toujours est-il que cette durée longue m’a permis de cogiter (voir un peu trop). Du coup j’ai tenté le diable en rabotant un peu le pris juste avant d’obtenir le projet du compromis de vente sachant que le défaut d’amiante était facilement justifiable et ça a passé. Un RDV est proposé prochainement pour le compromis.

J’ai lu attentivement ce projet de compromis de vente. Tout est clair pour moi, à valider maintenant par mon notaire.

A noter qu’il est indiqué que j’aurais tout de même un délai de rétractation de 10 jours (!) malgré la présence du local commercial. Le notaire ne serait-il pas informé de cette loi Macron ?

Bref… A suivre et j’essaierais de faire un communiqué de l’après-vente si elle se conclue.

La loi Macron a seulement fait passer le délai de 7 à 10 jours. Elle n’a pas changé le reste de la rédaction de l’article L271-1 du CCH. Aussi, le délai de rétractation applicable (ou non) dans votre cas, ça ne vient pas de la loi Macron mais de la jurisprudence :

Immeuble mixte : l’immeuble "mixte" n’étant pas strictement à usage d’habitation, la CC a jugé en 2008 que le délai de rétractation ne s’appliquait pas. Or, malgré les différentes lois qui l’ont modifié, l’article du CCH dit toujours "immeubles à usage d’habitation" ce qui exclut donc les immeubles mixtes (et les terrains à bâtir d’ailleurs).

Par ailleurs, une autre jurisprudence de 2012 considère qu’une SCI étant un acheteur professionnel, le délai de rétractation prévu pour l’acheteur non professionnel ne s’applique pas lorsque le compromis est signé par une SCI. D’où une nuance importante pour l’achat par une SCI :
- compromis signé par une personne physique, avec faculté de substitution (pour permettre que l’acte authentique soit au nom de la SCI ) : délai de rétractation applicable
- compromis signé directement par la SCI : pas de délai de rétractation

Cf. : Droit de rétractation de l?acquéreur immobilier : quelles nouveautés ? - Marine PARMENTIER Avocat Paris

Dans votre cas, s’agissant d’un immeuble mixte, le délai de rétractation ne devrait pas s’appliquer. Maintenant, s’il est prévu au compromis, et que les deux parties signent le compromis, il est probable qu’il soit valable. En effet, le vendeur n’a pas d’obligation légale d’accorder le délai ; mais s’il est écrit au compromis et que le vendeur signe en bas, ça devient un contrat et les contrats "tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" selon le code civil.

En l’occurrence, mon interprétation est que le notaire du vendeur est de mauvais conseil envers son client en lui faisant vous accorder contractuellement un droit qu’il n’a pas l’obligation de vous accorder.

Bonjour,

Bravo, belle réalisation!

Je fais aussi un projet équivalent, avec une SCI a l’IS.
Ma conseillère m’a bien spécifiée que le compte était un compte normal. Le compte devrait être ouvert d’ici quelques semaines, je pourrais en dire plus a ce moment la.
Mais plusieurs banques contactées m’ont dit la même chose, seule la BRED parlait de compte pro, je suis donc allé voir ailleurs.

Dans quelle banque êtes-vous?

A+

Ohe

La banque m’a réduit la cotisation de l’assurance emprunteur, j’ai économisé sur 20 ans plus de 4 200 € en l’espace d’à peine 1/2 h, le temps d’envoyer un devis venant de la concurrence…

La délégation d’assurance m’aurait peut être fait gagner encore 50 % du prix, je n’ai pas voulu m’engager dans cette voie, tout du moins pour le moment…

Initialement à 44 €, elle passe à 29 €/mois (et gratuité de celle-ci au cours des 2 dernières années d’emprunt).

Mon cashflow prévisionnel avant l’achat était de 967 €/mois, il passe maintenant avec l’ensemble de ces éléments à 1 121 €/mois.

Je viens aussi d’obtenir une gratuité pendant 3 ans du compte courant avec la possibilité de faire des virements externes sur internet, la révolution du 21ème siècle ! (sarcasme)

A ce rythme, j’envisage d’engager une partie de la trésorerie dans un CTO (DeGiro) sur des ETF capitalisants. Le soucis sera la souscription d’un n° de LEI (150 €…).

Sinon le fond (restaurant) du local commercial (en vente par les gérants) a peut être une touche pour un repreneur :
- avantage : le repreneur qui est du coin vient de vendre son fond en 2017 et dispose de plus de 20 ans d’expérience dans une franchise de restauration
- inconvénient : il souhaiterait négocier à la baisse le montant du loyer qui est actuellement, avec la prise en charge d’une partie de la TF+TOM, à 7 € du m²/mois, vu la capacité du local de 250 m² au total avec droit d’exploiter la terrasse et sa qualité d’agencement (accès handicapé, devanture neuve…), j’avais consulté plusieurs sources qui m’avaient annoncé que le prix était cohérent…

Par ailleurs, comme il dispose de sa structure, le repreneur potentiel ne souhaite pas racheter les parts de la SAS actuelle et par conséquent voudrait que je lui refasse un bail 3/6/9, j’attends la réponse d’un juriste à ce sujet. Qu’en pensez-vous ?

A creuser, il ne s’agit là que de conditionnel mais le cas échéant, un autre repreneur pourrait avoir cette même stratégie.

Bonsoir Gamma76,

Gamma76 a écrit :

Par ailleurs, comme il dispose de sa structure, le repreneur potentiel ne souhaite pas racheter les parts de la SAS actuelle et par conséquent voudrait que je lui refasse un bail 3/6/9, j’attends la réponse d’un juriste à ce sujet. Qu’en pensez-vous ?

L’histoire des parts de SAS, amha, c’est du bluff pour renégocier un bail 3/6/9 à la baisse. L’exploitant actuel peut très bien vendre son fonds de commerce et cette cession entraînera la cession du droit au bail. Ensuite, l’exploitant actuel est libre d’aller aux greffes pour radier sa société. La SAS et le fonds de commerce sont deux choses distinctes.

De plus, certes, ce contrat est protecteur pour le commerçant mais pour vous aussi. En effet, le locataire est autorisé à donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit à l’issue de la 3e année, de la 6e ou de la 9e, d’où l’expression courante de « bail 3-6-9 ». En plus, un restaurant nécessite des investissements importants et il s’est créer une clientèle à cet endroit précis: votre locataire est sur un vélo et n’a d’autre choix que de pédaler…

Vous êtes en position de force (sous réserve que le restaurateur actuel ait une activité viable)! 

Bien à vous,

Bonne question.

En principe, il y a vente dès qu’il y a "accord sur la chose et le prix". Donc, théoriquement, dès lors que vous faites un offre qui est claire sur la chose et le prix, et que le vendeur la signe "bon pour accord", la vente est faite ; le compromis puis l’acte authentique ne font qu’entériner cette vente qui, juridiquement, a déjà eu lieu. L’offre contresignée n’est pas considérée comme un compromis, comme vous le dites, mais comme la vente proprement dite. Du moins, elle peut être considérée comme telle par un tribunal. Tribunal qui peut vous contraindre à acheter ou, à tout le moins, vous condamner au paiement une indemnité de rupture abusive des pourparlers, généralement de 10 %.

Lors de l’achat d’un immeuble d’habitation, les acheteurs se sentent libres de faire des offres à tire-larigot car ils ont deux portes de sortie, un les 10 jours de rétractation, deux la non-obtention du crédit. Un apprenti-gourou se ventait même d’avoir envoyé des dizaines d’offres à -40%, sans visiter, d’avoir obtenu l’accord d’un vendeur, et d’avoir donc "négocié" du -40 % avec succès sans même se déplacer.

Notez que, lorsque le souscripteur du prêt est un particulier, la condition suspensive d’un mois est obligatoire lorsque l’achat porte sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte.

La seconde porte de sortie vous est donc ouverte. Néanmoins, vu que vous avez une très bonne situation professionnelle, votre courrier de refus de prêt paraîtra éminemment suspect, et le vendeur peut vous attaquer au tribunal (il me semble avoir lu au moins une jurisprudence sur ce point).

Par ailleurs, un vendeur habile peut vous faire produire une offre de prêt très tôt dans la négociation (il vous dira qu’il a déjà été échaudé à ce sujet, qu’il a besoin d’être rassuré sur ce point, et vous, très fier d’être très solvable, vous allez lui communiquer votre offre de prêt) ; après, vous ne pourrez plus prétendre n’avoir reçu que des réponses négatives.

Au total, oui, une offre d’achat émise par une personne morale, ou émise par un particulier sur un immeuble mixte ou encore sur un bien qui n’est pas à usage d’habitation, peut s’avérer contraignante dès le stade "offre écrite".

Vous avez d’autant plus raison que, de mémoire toujours, la jurisprudence considère qu’une offre écrite accompagnée de conditions suspensives faite encore partie des pourparlers ; alors qu’une offre sans conditions est une offre ferme qui, lorsqu’elle est signée bon pour accord par le vendeur, devient donc une vente ferme.

Donc, non seulement les conditions suspensives sont utiles en tant que telles (subordonner l’accord à telle ou telle condition), mais de plus, elles permettent d’être un peu moins engagé en affichant qu’on est encore en train de résoudre des points essentiels de la vente.