Rclebalez [89] : étude de cas immobilier (choisir entre SCI ou nom propre)

Rclebalez a écrit :

VOTRE PROFIL

Bonjour à tous !

- Marié 3 enfants, 34 ans , TMI à 14% mais je suis expatrié donc je ne paie pas d’impôts 0%, revenus environ 75k€ net, en CDI.

Je n’ai aucun crédit. Aucun frais à payer en France, je ne détiens pas de bien en France.
J’ai 50k€ de parts de SCPI qui me rapporte 250€ par mois.

Je suis en train de faire l’acquisition d’un immeuble de rapport(4 appartements loués, un local commercial loué, et une maison de ville louée) sur Auxerre centre dans l’Yonne. Voir description ci-dessous.
L’immeuble était en vente à 350k€ depuis plusieurs mois via une agence dont je connais bien la conseillère, il y a un peu de toiture à refaire sur la maison de ville et un peu de maçonnerie à faire dans les communs, ainsi q’un peu de rafraîchissement dans la cage d’escalier. J’ai fait une offre à 270k€ FAI, ou après plus d’une semaine de discussions, le propriétaire à accepter mon offre.
J’ai décidé de payer seulement les frais de notaire pour réaliser cette acquisition, le reste sera financer par un crédit à la société générale sur 25 ans.

Ma question :
Je suis en train d’hésiter sur le statut pour mon acquisition, en effet j’entends beaucoup autour de moi de gens dire qu’il est préférable de faire de la location nue via une sci plutôt qu’en régime réel de déficit foncier, que cela facilite la division…Mais dans mon cas d’expatrié, je ne vois pas ce que je peux potentiellement gagner à passer en SCI, pouvez vous me donner vos avis avisés la dessus. Je vous en remercie beaucoup par avance.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : je me débrouille plutôt bien.
- Fiscales : j’ai des connaissances.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très bonnes, je suis né dans le bâtiment.
- Sociales : Ça va.
- Temps disponible : peu pour le moment.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble avec un local commercial
- Année de construction : 1870
- Étage : 3 , luminosité très bonne, surface 323m², pas d’ ascenseur
- Déjà occupé
- Si appartement : pas de syndic
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes = non
- Espaces verts dans la copropriété = non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels  manuels
- Études de la copropriété : pas de copro
- Concierge  non
- Décoration : 2/3 moderne, 1/3 à reprendre une fois les locataires partis.

LOCALISATION DU BIEN

- Département: 89, ville : Auxerre
- Centre-ville.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : possible.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire + travaux = 307 777.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé = 2625
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 1 mois tous les 3 ans.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: oui en cours de négociation avec l’agence locale.

- Travaux immédiats estimés à 15.000€ grosse maille.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Non Applicable.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) pas applicable.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade est OK, toiture à revoir dans 20 ans environ.

- Taxe foncière hors TEOM : 3800
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 470
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 10.857
- Rendement opérationnel brut : 10.23%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = frais de notaire = 19100€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2%
- Durée du crédit 25 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année):
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème Oui.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Non applicable.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI, je suis à 0%.
- Cash flow positif de 644€

Mots-clés : expatrié, immobilier, statut