Stephane1309 : étude de cas immobilier

Stephane1309 · #1

bonjour,

J’ai actuellement une SCI à l’IS avec un associé.
Nous avons 1 immeuble contenant 8 appartements.
Prix d’achat: 300 000 euros
Revenu locatif: 3710 euros
Taxe foncière: 2880 euros
Emprunt sur 12 ans, mensualité de 2240 euros.
Rentabilité brute: 13.7%

Un de nos locataires souhaite acheté son appartement à un prix interessant: 95 000 euros.
Le revenu locatif actuel de cet appartement est de 630 euros.
Je pense donc vendre pour acheter 4 autres petit appartements dans le batiment voisin.
Le prix de vente des 4 appartements (studios et T2) et de 120 000 euros avec un revenu locatif d’environ 1200 euros
Je devrais donc réemprunter environ 40 000 euros (différence +frais de notaire + travaux rafraichissement…).

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : achat, appartement, immobilier

DDtee · #2

Vous allez devoir créer une copro avec 2 copropriétaires, votre ancien locataire et votre SCI.

Aucun des 2 ne pouvant légalement être majoritaire pour les votes du syndic de copropriété vous avez intérêt à vous entendre parfaitement autrement aucune décision ne pourra plus être prise (sauf arbitrage d’un tribunal)
Il vaut mieux le savoir avant

Solution alternative vendre 2 appartement à 2 propriétaires différents. Vous gardez cette fois ci une majorité des voix, sans possibilité de blocage.

ohennequin · #3

Bonjour,

Il faut aussi faire un règlement de copro, et cela a un cout.

il doit être possible de faire autant de lots que d’appartements, et vous seriez donc majoritaire je crois.

Mais il faut avoir aussi un syndic.

A+

Ohe

JR · #4

Bonjour Stephane1309,

Une copro à 2 c’est vraiment à éviter.
Avez-vous l’intention de vendre le reste de l’immeuble à la découpe dans quelque année?
Vous n’avez pas intégré l’imposition sur la plus-value surtout avec une SCI à l’IS.

A mon avis : vous faite une erreur de scinder votre immeuble pour vendre juste un lot. Vous allez perdre tous les avantages de posséder un immeuble.
Et vous serrez certainement en mesure de revendre l’appartement au même prix dans plusieurs années.

Bernard2K · #5

Pareil que les autres intervenants : il ne faut pas le faire.

Avant : coût et formalités pour diviser en lots puis faire établir le projet de règlement de copro.

Ensuite : vous avez une idée de la lourdeur de gestion d’une copro ? AG annuelles, décisions à prendre en commun, répartition des charges, etc. Qui va faire le syndic bénévole : vous ? Lisez ce guide : https://arc-copro.fr/sites/default/file … nevole.pdf 36 pages et il ne s’agit que des "premiers pas" !

Sur les décisions c’est DDTee qui a raison : même si la SCI sera majoritaire aux tantièmes, ses voix sont automatiquement plafonnées à la moitié, donc votre copropriétaire pourra bloquer toutes les décisions.

SCI IS et revente : attention à l’imposition sur la PV. Vous n’aurez pas 95 k€ nets.

Et si vous décidiez de revendre progressivement tous les appartements à la découpe : la SCI peut être requalifiée marchand de biens avec les conséquences fiscales bien désagréables. En effet même si c’est un seul immeuble, revente des 8 appartements = 8 ventes, donc pluralité d’opérations, donc requalifiable en marchands de biens.

En bref : gardez votre immeuble. Si l’achat des 4 autres appartements est vraiment intéressant, regardez comment les financer pour les acquérir en plus de votre immeuble.

DDtee · #6

ohennequin a écrit :
il doit être possible de faire autant de lots que d’appartements, et vous seriez donc majoritaire je crois.

Non! Comme dit précédemment à 2 copropriétaires aucun ne peut légalement être majoritaire quel que soit le nombre de lots détenus, c’est la loi.

Stephane1309 · #7

Bonjour,

Merci pour vos réponses.
Donc non je ne compte pas vendre d’autres appartements de l’immeuble, uniquement celui ci.
Et je pensais vraiement que je resterais majoritaire et que j’aurais donc pu décider de tout.
Si j’ai plusieurs lots, (7/8) je ne peut pas être decisionnaire?

Quand j’ai acheté l’immeuble, l’ancien propriétaire avait déjà fait le necessaire pour la mise en copropriété, donc d’après mon notaire il ne restera qu’environ 1500 euros à régler si vente de l’appartement.

Et concernant la PV, mon notaire m’a confirmé que je pouvais déterminer moi-même la valeur de l’appartement pour éviter la plus value. Surtout si je ne compte pas vendre les autres appartements.

Bernard2K · #8

Stephane1309 a écrit :
Si j’ai plusieurs lots, (7/8) je ne peut pas être decisionnaire?

C’est vrai que sur ce forum on adore raconter des conneries juste pour embêter les gens.

Je vous renvoie à la loi régissant les copropriétés et notamment à l’article 22 :

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis | Legifrance

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

En pratique, si vous avez 875 millièmes et lui 125 millièmes, vos voix compteront pour 125 millièmes chacune.

Vous proposez quelque chose, votre co-propriétaire n’est pas d’accord, le résultat du vote est le suivant :
"pour : 125 millièmes
contre : 125 millièmes

La proposition n’ayant pas rassemblé la majorité des voix, elle est rejetée."

La copro à deux personnes est un cas classique de blocage de copro. Il est fortement déconseillé de créer une copro à deux propriétaires ou d’acheter un bien qui est dans une telle copro.

Certes, il est possible que votre copropriétaire soit la crème des hommes, que vous gériez pour le bien de tous et qu’il approuve tout. Mais s’il entre dans l’opposition, ou s’il vend son appartement à un chieur, c’est le début du cauchemar. Faire une copro à deux présente donc un risque énorme.

Sans compter tout le formalisme nécessaire ; les petites copro respectent raprement les règles, vu que le syndic est bénévole et gère ça à la va-comme-je-t.e-pousse ; donc tout est contestable ou attaquable si l’un des deux est un mauvais coucheur.

Vous nous croyez maintenant ?

Remarquez que vendre 2 appartements (pour avoir une copro à 3) pose aussi problème si les deux "petits" propriétaires se liguent contre vous.
Supposons que vous proposez quelque chose qu’ils refusent :
pour : 250 millièmes (vous)
contre 125 +125 = 250 millièmes (eux)
La proposition n’ayant pas rassemblé la majorité des voix, elle est rejetée.

Exactement la même situation de blocage qu’à deux.

Stephane1309 · #9

ok, ok.
je ne cherchais pas à vous contre dire…
Je suis juste un peu surpris!

Donc c’est décider je ne vendrais pas.
Merci pour vos avis et conseils.

Heureusement que j’ai poster ce message… Nous avions déjà dit au locataire que nous voulions vendre, il va être déçu…

Encore merçi!

DDtee · #10

Stephane1309 a écrit :
Et concernant la PV, mon notaire m’a confirmé que je pouvais déterminer moi-même la valeur de l’appartement pour éviter la plus value. Surtout si je ne compte pas vendre les autres appartements.

Sérieusement, d’après vous quel sera l’attitude des impôts si votre estimation n’est pas juste mais seulement calculée pour ne pas payer d’impôts ?

Il est vivement conseillé de faire faire une estimation par un notaire ou une agence immobilière qui sont censés être des professionnels sérieux

Bernard2K · #11

DDtee a écrit :
Stephane1309 a écrit :
Et concernant la PV, mon notaire m’a confirmé que je pouvais déterminer moi-même la valeur de l’appartement pour éviter la plus value. Surtout si je ne compte pas vendre les autres appartements.
Sérieusement, d’après vous quel sera l’attitude des impôts si votre estimation n’est pas juste mais seulement calculée pour ne pas payer d’impôts ?

Bien d’accord.

Il est vivement conseillé de faire faire une estimation par un notaire ou une agence immobilière qui sont censés être des professionnels sérieux

Pas trop d’accord ! S’agissant de déterminer le prix d’achat, à mon avis ce n’est pas une estimation qu’il faut, mais se baser sur le prix d’achat de l’immeuble.

La vente portant sur une partie du bien seulement, le cas est prévu, de façon laconique, par le bofip :

La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d’acquisition afférente à cette seule partie ( article 74 SD de l’annexe II au CGI ). Il convient de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d’acquisition dans la même proportion que le prix d’acquisition lui-même

Point 130 ici :
RFPI- Plus-value immobilière - Détermination de la plus-value brute - Définition du prix d’acquisition

Même si la façon de déterminer la "fraction" n’est pas précisée, la façon la plus logique est le pro-rata des surfaces. Une déclaration d’un prix d’achat un peu supérieure ou un peu inférieur au pro-rata des surfaces est peut-être possible en argumentant des caractéristiques de cette partie du bien (par exemple son étage), mais il y a intérêt à ce que cet argument soit en béton armé.

DDtee · #12

Bernard2K a écrit :
Même si la façon de déterminer la "fraction" n’est pas précisée, la façon la plus logique est le pro-rata des surfaces.

Je suis bien d’accord avec cette analyse et méthode des pro-rata pour un bien acquis récemment. Cependant, cela dépend de la durée de détention, depuis combien d’année notre "ami" détient t-il son bien ?
Il me semble pertinent de partir sur une estimation au bout d’un certain délai, toute la question est de savoir lequel ?

Bernard2K · #13

Le bofip a aussi réponse à cela (points 20 et 30 de la même page) : c’est toujours le prix d’acquisition tel qu’inscrit dans l’acte.

Ce n’est que dans les très rares cas où le prix d’acquisition ne peut pas être connu qu’on recourt à une estimation de la valeur vénale à la date d’acquisition.

C’est un peu différent pour une SCI IS mais les principes généraux restent les mêmes. Il y a (presque) toujours un prix d’acquisition.

ohennequin · #14

DDtee a écrit :
ohennequin a écrit :
il doit être possible de faire autant de lots que d’appartements, et vous seriez donc majoritaire je crois.
Non! Comme dit précédemment à 2 copropriétaires aucun ne peut légalement être majoritaire quel que soit le nombre de lots détenus, c’est la loi.

Bonjour,

Au temps pour moi, j’oublie souvent ce "point de détail".

A+

Ohe

jaa71 · #15

Bonjour à tous,

Une idée me traverse l’esprit en parcourant ce fil :

1 - La SCI vend l’appartement au fameux locataire intéressé
2 - La SCI vend un second appartement à Stéphane1309

Les avantages :
- Il y aura bien 3 copropriétaires distincts et la SCI sera toujours majoritaire dans les décisions (j’imagine que oui ?)
- Permet de bénéficier de la proposition d’achat du locataire qui semble être intéressante

Les inconvénients :
- Besoin de faire un achat en nom propre pour Stéphane1309 (peut-être pas le moment, pas les fonds disponibles, etc…)
- Besoin de créer cette copropriété (à voir si les 1500€ annoncés par le notaire sont les seuls frais…)
- Gestion (lourde) de la copro pour la suite

Qu’en pensez-vous ?

Stinky · #16

Sauf erreur de ma part, il me semble qu’il peut être judicieux de vendre 2 lots : celui de votre futur acquéreur et également en vendre un à vous même ou à votre associé.

L’idée étant de faire une copro à 3 où vous serez majoritaire pour toutes les décisions puisque vous aurez la voix de la SCI et celle de l’appartement vendu à vous-même.

Bernard2K · #17

C’est certes possible sur le papier mais avez-vous réfléchi à toutes les conséquences ?

1) division de l’immeuble en lots au cadastre
2) faire venir un géomètre et établir un règlement de copro.
3) vente d’un appartement à Stéphane : il paie à nouveau des droits de mutation sur un bien qu’il possédait déjà.
3 bis) Il doit emprunter ou consommer des fonds propres alors que la SCI IS avait déjà obtenu l’emprunt nécessaire à l’achat de ce bien.
3 ter) des diags obligatoires à réaliser pour la vente d’un bien qu’il connaît déjà !
4) la SCI ne peut pas lui vendre au rabais surtout du fait qu’il y a une vente en parallèle au locataire ce qui fixe le prix. Si elle vend par exemple 2000 € du m² au locataire mais 1000 € à Stéphane, les Impôts vont sauter dessus.
4 bis) La SCI IS est imposée sur la plus-value de la vente.
5) il avait mis ce bien en SCI IS pour gagner sur la fiscalité mais le voilà propriétaire en nom propre avec des revenus fonciers à déclarer : deux calculs fiscaux différents, une fiscalité plus élevée…
6) chaque année, AG de copro, calcul des charges aux millièmes etc. Bon courage au syndic bénévole.

Il faut quand même se rappeler que :
- Si on achète un immeuble entier, c’est pour gagner en facilité de gestion.
- Si on fait une SCI IS, c’est pour économiser sur la fiscalité.

Démonter le bel outil de gestion et de rentabilité qu’est un immeuble possédé entièrement en SCI IS en vendant 1 ou 2 appartements sur 8, c’est tout simplement du masochisme !

Stephane1309 · #18

J’ai annulé la vente.
J’ai vraiment pas envie de ne plus pouvoir decider de tout.
Et je n’ai pas envie non plus d’acheter en nom propre, je préfère tout concentrer sur la SCI.

Merci

PS: J’aurais aussi besoin d’autres avis, notament sur le statut que j’ai choisi.
Car j’ai rencontré plusieurs comptables et ils n’ont pas le meme avis sur le choix SCI IS ou IR.
Dois-je poster un autre message sur le forum pour en parler?

JR · #19

Bonsoir Stephane1309,

C’est une bonne décision de ne pas vendre juste un lot.

La SCI à l’IS est un choix irrévocable. Donc vous ne pouvez pas changer a l’IR.

Si vous voulez comparer entre les deux statuts pour votre prochain achat ce sujet est deja traité faite une recherche.

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