Gratouille [44] : étude de cas immobilier (investissement locatif)

Bonjour,

Je possède pour ma part un bâtiment que j’ai rénové en 4 appartements. Je les loue en meublé au régime réel. Tout est déductible: emprunts, travaux, meubles et autres factures se rapportant aux biens en location…

Il faut d’abord de préférence faire évaluer les appartements par une agence avant de faire les travaux puis voyez avec un expert comptable pour une simulation. Il y en a de très bons sur internet qui s’occupent de tous les détails administratifs à distance.

Pas besoin de faire de copropriété puisque vous êtes seul propriétaire.

Gratouille a écrit :

Urbanisme:
- Est il intéressant de séparer administrativement parlant les 2 maisons maintenant ?
Dans ce cas, une création de copropriété est-elle obligatoire ? seul l’accès à la cave et aux passage de la cour sera commun.

Vos questions montrent une grosse incompréhension du sujet.
Du point de vue de l’urbanisme, il y a des parcelles, chaque parcelle pouvant être divisée en lots.
La question serait donc déjà de savoir si les deux maisons sont situées sur la même parcelle ou sur deux ; et si elles sont sur la même parcelle, s’il y a deux lots ou un seul.

Si vous êtes propriétaire des deux maisons, il ne peut pas y avoir copropriété. Pour qu’il y ait copropriété il faut plusieurs copropriétaires. Il y a copropriété lorsque deux personnes (ou plus) sont propriétaires de deux lots (ou plus) situés sur la même parcelle.

- Est-il préférable pour nous de faire un meublé LMNP ou une location Vide ?

En général le LMNP au réel est plus intéressant. En LMNP vous diminuez votre résultat avec l’amortissement de la totalité de la valeur du bien ; tandis qu’en revenus fonciers seuls les travaux sont déductibles. En LMNP, vous déduisez donc un montant plus important, et pour plus longtemps.

En partant sur un LMNP, y a t’il un plafond de recettes à ne pas dépasser car nous serons à 30 000 € annuel de loc meublé.

On devient LMP quand on remplit 3 conditions : plus de 23000 € de recettes, plus de la moitié des revenus d’activité du ménage, et inscription RCS. Il faut remplir l’ensemble de ces 3 conditions. Il suffit donc de ne pas être inscrit au RCS pour rester LMNP, même quand on dépasse les seuils.

De même, en cas de LMNP, doit-on partir sur une base d’amortissement "prix d’achat+travaux" ou "prix du marché" estimé par un professionnel ?

Si le début de l’activité LMNP au réel intervient la même année que l’achat : on amortit prix d’achat + travaux. Si le début de l’activité LMNP au réel intervient sur une année ultérieure par rapport à l’achat : amortissement du bien à sa valeur vénale expertisée au moment du début de l’activité.

Niocobimmo : votre calcul me semble correct dans les grandes lignes, mais utilisez les bons termes : en meublé, s’agissant d’une imposition BIC, on touche des "recettes" ou "loyers CC" mais pas des "revenus fonciers bruts". Si c’était des "revenus fonciers" ils seraient imposés en revenus fonciers, pas en BIC !

Vous abordez beaucoup de choses d’un coup.

1- Je ne comprends pas pk vous parlez des "travaux" comme le poste qui fait la différence. Les travaux sont déductibles dans les deux régimes au réel. Le principal avantage du LMNP est la possibilité d’amortir le bien tout en profitant du regime des plus value des particuliers (donc ne pas payer la plus value sur le montant amorti)

2- Pour l’amortissement,
Gros oeuvres :  40% du bien sur 80 ans
Facades/etanchéité : 5% du bien sur 40 ans
IGT : 30% du bien sur 25 ans
Agencements ; 25% du bien sur 10 ans
soit un taux d’amortissement (non linéaire sur la durée) d’environ 44 ans soit 2.27% / an. Très conservateur. J’entends certains experts donnant un amortissement d’environ 3%
Meubles sur 6 ans
Frais de notaire sur 10 ans
Travaux sur 10 ans
Frais d’agence sur 6 ans

3- Pour la revente, je vous renvoie à la réponse de Bernard2K (un peu dure mais pertinente).

Pour avoir quelque chose de précis, cela vaut peut ’être le coup de payer labo premieum sur rendementlocatif.com afin davoir des chiffres fiables.

Bernard2K,

Vous êtes décidément trop clairvoyant dans votre intuition et expertise…revenons au sujet….

- Cela confirme que la méthode passage location nue -> meublé après 3 ans est pertinente. Je me lancerais dans un calcul scientifique quand j’aurais plus de temps devant moi. Nicobimmo, l’avantage de cette méthode est de consommer les travaux en déficit foncier en "nu", puis de gonfler la valeur vénale en "meublé" par la suite.

- Pour la division, cela attendra. Dans mon cas précis, il y a quand même un acces commun pour la mini-cour, et la cave ce qui fera l’objet d’une copro ou d’une servitude.

L’intérêt est triple :
1) déduction sur le revenu général la première année. Vous faites donc des économies d’impôts au-delà de la seule annulation des revenus fonciers ; ce que le LMNP au réel ne permet pas.
2) vous déduisez 2 fois la même chose, en quelque sorte. D’abord en revenus fonciers, ensuite en BIC. Si vous étiez en LMNP au réel d’emblée, certes au début vous ne payez pas d’impôt, mais ensuite les amortissements les plus courts arrivant à échéance, vous recommencez à payer des impôts. Commencer en nu permet de reculer d’autant le moment où les amortissements du LMNP commenceront à diminuer.
3) mise en location meublé une année différente de l’achat, donc amortissement à la valeur vénale. Si par exemple achat 150 k€, travaux 50 k€, mais bien estimé à 270 k€ lors de la mise en location, ça valait le coup d’attendre. Par contre on perd la déductibilité des frais liés à l’achat.

Pour autant, passer en meuble pile l’année où le déficit foncier est épuisé et où on a le droit de le faire (à partir de l’année N+4 donc), c’est pas facile. Soit le locataire a la bonne idée de s’en aller pile à ce moment-là, soit il faut le soudoyer pour qu’il accepte de résilier son bail de location nue et de faire un bail meublé à la place.