Amilcar [46] : étude de cas immobilier (investissement locatif à la campagne)

Amilcar · #1

Bonjour à tous,

Je suis un homme de 32 ans, en CDI, 30 de TMI, une capacité d’épargne de 1000€/1500€ par mois. J’ai pour objectif de faire un achat locatif proche de chez moi.
J’ai en réalité un double objectif.
2. Placer une partie de mon épargne. J’ai 150K voir 200K€ stagnant sur mon compte courant (voir ma présentation)
3 Débuter l’achat de biens locatifs. C’est un premier achat, mais je compte rapidement en acheter d’autre sur Bordeaux.

=> Pour ce premier achat, je cherche à bien identifier le rendement net, mais aussi et surtout le cashflow. Car pour les futurs achats immos pour de la location, il me faut garder de la capacité d’emprunt. Donc un cashflow à 0 est quasi indispensable pour ne pas me fermer des portes à l’avenir.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables = fils de expert comptable
- Fiscales = fils de expert comptable
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) = Je me débrouille plutôt bien, outillé, du temps disponible & un réseau de copain du rugby dans le métier.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de 1900. C’est une maison de bourg avec jardinet. On vie à l’étage sur 89m² sur un rez de chaussé garage de 89m² (évidemment).
300m² de jardin dans un bourg sans vie mais à 2 kms d’un village de 2500 habitants qui concentre tout l’emploi du département (ou presque) par 1 très gros employeur.
Une superbe terrasse à l’étage permet de profiter des extérieurs sans descendre l’escalier.
Deux chambres, un salon de 30m², et une isolation suffisante.
Le chauffage est un poêle à bois et des chauffages électriques assez efficaces. (on peut faire bien mieux encore).
Déco neutre et très propre, même si un coup de peinture et qq babiole sont budgétés)

Le gros œuvre est en bon état (toiture 10 ans, charpente 10 ans, enduit extérieur, bati, etc..
Le second œuvre à 5 ans et en bon état. QQ léger travaux de peinture ou une fuite d’eau mal reprise restent à faire.

En vente depuis au moins deux ans, la propriétaire mutée à 300kms n’a pas eu le choix, le bien est actuellement loué 590€ (c’est mon premier argument de baisse de prix car le bail à un an tout juste)
Il n’y a évidemment pas de frais de copro, compteurs individuels et aux normes.

LOCALISATION DU BIEN

Dans le Lot (46), c’est la campagne profonde (50min de route de la ville la plus proche de + de 10K habitant).
Étonnamment beaucoup d’emplois concentrés chez un gros employeur du coin qui n’arrivent pas à attirer de la main d’œuvre qualifié. (on a régulièrement dans les boites aux lettres de tte la région des courriers avec les offres de l’entreprise). Il y a donc beaucoup d’étrangers et de jeunes cadres sortis d’école d’ingé qui viennent pour qq années.
Ils ne veulent pas acheter et recherchent tous le même biens : Type T3 dans l’un des trois villages avec commerce du coin, maison avec bout de jardin ou terrasse. (surtout pas trop grand). Très propre moderne (il y a bcp bcp de merde ici), et le tout pour 600€ max. Ce type de bien est introuvable!

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

Le bien est pour le moment annoncé à 140K€ depuis plus de 2 ans sans succès. Je pense que le bien vaut 100K€, je fais donc une étude à partir de là

- Coût du bien avec frais de notaire :
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 108 353€
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé : 0 (moi-même)

- Travaux immédiats : 1 500€ (à la louche, mais y’a vraiment rien)
- Travaux annuel : 700€

- Taxe foncière : 600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 300€/an (J’ai aucune idée, j’ai mis un peu au hasard par rapport aux autres études de cas)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : (590*12) / 108 353 * 100 = 6.53
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats :
(7080*0.96-300-700)/110000 * 100 = 5.3499 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : comme je veux ne pas impacter mon cashflow pour renouveller les opérations, j’ai compté 40 000€ d’apport (30% de ce que j’ai pour tout mes projets d’investissement locatif)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.35% + 0.36
- Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : micro foncier

CASH FLOW

J’ai beau avoir un rendement opérationnel brut de 5.34% avec la règle donnée dans le modèle de ce topic (voir plus haut), j’ai en rendement net avec le site rendementlocatif.com 2.74% et un cash flow de -76€.
Ca me fait déprimer avec un apport de 40K€ pour un achat de 100K€

EN RÉSUME :
Prix du bien : 100 000€
Travaux de rénovation : 1500€
Surface : 89m²
Loyer : 590€
Taxe foncière : 600€
Travaux annuels : 700€
Vacances locative : 4%
TMI : 30%
Apport perso : 40 000€

Du coup :
rendement net 2.74%
cash flow : -76€
+ une valorisation du bien stagnante (certainement) pour les 4 prochain siècles.

Je me pose plusieurs plus ou moins importante :
- Peut-on fortement baisser le prix de vente pour un logement déjà loué puisque l’objectif étant la location, tout acheteur aura une approche rationnelle et mathématique ? (ca parait con!)
- Ai-je la bonne approche en voulant arriver à apporter l’apport suffisant pour avoir un cashflow à 0 et ainsi ne pas impacter ma capacité d’emprunt pour réitérer l’opération sur un nouveau bien.
- Ai-je fait une connerie dans mes calculs pour avoir un rendement aussi bas. Au m² habitable plutot très propre, j’en propose 1123€ ce qui me parait la fourchette basse, même à la campagne. (Et encore, le prix de vente départ est 140K€!)

Mots-clés : 46, campagne, immobilier, lot

Bernard2K · #2

Bonjour,

pour moi l’analyse du projet se résume à deux points :

- rentabilité brute = 590x12/108000 = 6,5 %. A partir de là, il n’y aura pas de miracle.
- un seul gros employeur donc très fort risque en cas de fermeture du site. Ecrire que la valeur sera constante sur les 4 prochains siècles, c’est de l’inconscience absolue. Par les temps qui courrent, qui peut parier sur la survie d’un site industriel au-delà de quelques années ?

Donc : à fuir. Si on va investir dans un trou paumé qui comporte un fort risque concernant son dynamisme économique et démographique, c’est pour en tirer un rendement à 12 ou 15 % minimum. Donc la valeur de cette maison devrait être 50 k€. La propriétaire ne vendra jamais à ce prix-là ? Très bien, laissez tomber. Vous pouvez trouver des biens nettement plus intéressants et avec moins de risque.

A part ça, j’ai l’impression que vous voulez rendre service :
- rendre service à cette propriétaire qui n’arrive pas à vendre
- rendre service à ces jeunes actifs en leur fournissant un bien idéal, pour un loyer modique.

Ce n’est pas comme ça qu’on fait du rendement.

Moi aussi, j’ai fait pas mal de calculs sur le mode "rendre service", sur l’idée sous-jacente "moi j’aurais été content qu’un proprio me propose cela à la location". Mais à la fin des calculs je trouvais 1 à 2 % nets.

Ce n’est pas en rendant service qu’on gagne de l’argent. Essayez de laisser de côté vos bons sentiments pour réfléchir froidement au type de projet qui vous apportera le meilleur couple rendement/risque.

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2017 16h28)

Range19 · #3

Bonjour Amilcar
Je vous vouvoie ici sinon le message est modéré automatiquement nous nous connaissons).

Intuitivement, je vous dirais de passer votrechemin car votre rentabilité est insuffisante pour un bien qui, à priori, ne sera pas amené à prendre de la valeur (la composante maintien de valeur ou valorisation + liquidité étant importante pour moi ).

Le revenu lié à cette maison qui serait probablement aussi invendable plus tard qu’elle l’est aujourd’hui n’est pas suffisant pour vous permettre à la fois un rendement raisonnable (axé loyer + potentiel de valorisation) et un minimum de liquidité.

Vous auriez sans doute les mêmes ratio avec un ou deux petits logements de qualité à demande élevée dans une ville moyenne (lis ce qui se dit d’Angers, Poitiers, Limoges etc).

Bernard2K · #4

PS : j’ai oublié de vous féliciter : votre présentation de cas est excellente, bien présentée etc. On voit que vous avez la capacité à bien analyser des projets, à faire des calculs précis, etc.

Mais vous êtes me semble-t-il encore englué dans des "fausses bonnes idées" de débutant.

Regardez ce que fait cricri77700, dans une zone rurale comparable à la vôtre… Je ne dis pas que ce qu’il fait est à la portée de tout le monde, mais enfin on doit pouvoir trouver un meilleur rendement (10-12 % bruts) dans votre coin, tout en étant moins risqué (éviter d’investir à un endroit où il y a un seul employeur).

Réciproquement, s’il faut se contenter de 6% bruts, ça doit pouvoir se trouver sur Bordeaux ! On n’a pas le rendement, mais on a la perspective de plus-value à long terme et une dynamique démographique et économique sans aucune commune mesure avec celle de votre patelin !

PPS : J’ai deviné sans trop de difficulté où c’est localisé et j’ai regardé un peu les annonces de vente et de location dans le coin.
Mon analyse affinée devient :
- quand même pas qu’un seul employeur. Même si la zone est loin des grandes villes, il y a une certaine activité économique. Mais certains employeurs peuvent fermer et faire pérécliter le marché immobilier (je pense notamment à un atelier qui fabrique des trucs qui vont sous les trains et qui pourrait fermer car il a une mise en conformité très coûteuse à réaliser et que de plus son marché s’étiole).
- les prix de vente sont maintenus relativement haut par le fait qu’il y a de la demande pour RP et résidence secondaire, ce sont des acheteurs prêts à y mettre quelques sous. Cela dit, le prix demandé est vraiment trop cher. Trouvé sur le bon coin : maison de 110 m² avec petit jardin, déco et aménagement récents et corrects :

maison avec 2 appartements indépendants.1er est constituer de 3 chambres, cuisine, salle, salon, sdb douche balneo, débarrat, fenêtres double vitrage, vmc, cheminée, jardin.chauffage central.
2eme appts: 1 chambres, cuisine, salle parquet moderne, douche italienne, jardin, garage, fenetre double vitrage, vmc, appartement neuf.chauffage électrique économique.

82500 €. Je ne mets pas le lien de l’annonce ni la commune pour ne pas révéler l’emplacement puisque vous n’avez pas souhaité le faire. Mais ça montre que votre vendeuse n’arrive pas à vendre parce qu’elle veut vendre beaucoup trop cher.

- les locations sont très bon marché, parce qu’il y a une offre abondante. Ce n’est pas vrai qu’on ne trouve pas de maison à louer : j’en ai trouvé plusieurs entre 400 et 600 €.

On a donc :
- Prix du neuf maintenu relativement haut par les achats RP/résidence secondaire ;
- offre de locations bon marché parce qu’il y a de quoi faire ;
C’est donc un contexte dans lequel il ne faut PAS investir dans une maison pour location, sauf à avoir un prix d’achat vraiment très bas.

Dernière modification par Bernard2K (15/09/2017 14h03)

Amilcar · #5

Bonjour Bernard, Range19 (que je connais par ailleurs).

Merci beaucoup pour vos réponses, je repars dans mes analyses et je soumettrai de nouveau une étude d’ici quelques temps.

Je me permets de décrire un peu ma méthode de recherche pour Bordeaux, peut-être pourriez-vous me dire si mon approche est la bonne. J’ai fait des recherches dans la rubrique "Immobilier physique - Généralités", mais il n’y a pas vraiment de messages sur la méthode de recherche.

Je vise des biens déjà loués (avec locataire < de 65 ans au terme du bail). Je me dis que dans ces conditions, je ne suis pas en concurrence avec les achats pour habiter. Du coup, mes "concurrents" (normalement comme moi investisseur) ont forcement une approche rationnelle basée sur une rentabilité honorable et un cashflow à faire rêver.

Pour autant quand je regarde sur LBC pour la ville de Bordeaux des appartements à vendre déjà loués, le taux brut se situe toujours à moins de 3,5 %.
Je parle même pas du rendement net après impôt et du cashflow digne d’une "usine bruler du cash". Du coup ma question : qui est assez idiot pour acheter ces biens ?
Arriver à un rendement brut de 5% c’est faire une négociation entre 30 et 40%. Je trouve ça énorme. Suis si ignorant que ça en pensant qu’une telle négociation st délirante ? (bien au dessous du marché du "non occupé")

Mon autre approche concerne le financement. Seul le rendement m’intéresse. Pour le cashflow, je me dis que j’apporterai en apport de quoi avoir un cashflow à 0. Ceci dans le but de ne pas grever ma capacité d’épargne et renouveler les opérations. Bonne stratégie ou doigt dans l’œil ?

Bernard2K · #6

Sur Bordeaux, cf. : Investissement locatif à Bordeaux…

Pour une grande ville très attractive, il est parfaitement normal que les annonces de biens déjà loués et sans travaux soient sur du 3 % brut. C’est l’immobilier "à la papa", celui qui est facile à trouver et à gérer (enfin c’est ce qu’on croit jusqu’à ce qu’on ait un locataire qui ne paie plus )

Il y a déjà des fils sur les méthodes de recherche pour trouver un rendement élevé :
Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?
Immeuble de rapport : rendement supérieur à 10% brut ?
Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers…
et dans ce fil, lire tout particulièrement ce message :
Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers…

Après, ce n’est pas un chemin balisé de fil rouge : "voilà la marche suivre unique et facile pour trouver un rendement élevé".

Il y a plutôt toute une série d’idées et d’astuces pour trouver un rendement élevé. Celles-ci sont disséminées sur le forum. La nature même d’un forum fait que l’information est éparpillée. A chacun de faire l’effort de lire et trier pour en dégager les bonnes idées… ou pas.

Bonne lecture.

Kili · #7

Amilcar a écrit :
Mon autre approche concerne le financement. Seul le rendement m’intéresse. Pour le cashflow, je me dis que j’apporterai en apport de quoi avoir un cashflow à 0. Ceci dans le but de ne pas grever ma capacité d’épargne et renouveler les opérations. Bonne stratégie ou doigt dans l’œil ?

Je partage votre point de vue sur le fait de décoreller l’investissement et son financement.

Par contre la notion de cash flow à 0 n’a pas vraiment de sens.
Tout d’abord un cash flow c’est variable en fonction des aléas. Ils sont valorisés dans votre tableau excel mais restent imprévisibles. Votre contribution mensuelle n’est donc pas parfaitement prévisible.
Ensuite vous devez prendre en considération les conditions actuelles du crédit qui sont plutôt favorables et je vous rappelle que l’intérêt principal de l’investissement immo réside sur l’effet de levier qui dans votre cas ne serait pas utilisé au maximum.
Enfin votre apport s’il reste sur vos comptes vous donnera un sérieux coup de main lors du projet suivant vis à vis des banquiers. Il vous permettra aussi de pouvoir faire face en cas d’imprévu rare mais important. La somme minimale qui semble partagée sur ce forum est de 1 an de loyer.

A près il n’y a pas de bonne ou mauvaise voie (à part celle de ne rien faire), il s’agit juste de curseurs d’optimisation.

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