Loik [59] : étude de cas immobilier

Loik · #1

Bonjour,

J’aimerais avoir votre avis sur un bien.
Cet investissement sera mon premier et je ne souhaite pas le louper !

Je vous remercie d’avance pour le temps que vous m’offrirai

Il s’agit d’une petite maison F2 sur deux niveaux + une cave situé dans le centre historique d’une ville moyenne du nord (Supérieur à 40.000 habitants)

Le bien est proposé 65.000€ FAI
Taxe Fonciere 600€
Surface 37m2

J’ai fait une proposition à 46.600€ compte tenu des travaux à effectuer :

- Rénovation totale de la SDB
- Rénovation totale électricité
- Nouveau sol pour l’étage
- Changement de 2 fenêtre
- Changement porte d’entrée
- Rénovation de 2 murs en torchis
- Enlever de la peinture au plomb à certains endroits
- Installation d’une cuisine
- Peinture générale

Estimation d’environ 19.000€ de travaux

En étudiant grâce au boncoin et en simulant une annonce je me suis rendu compte que je pourrais le louer entre 550 et 580€ par mois en location meublée. (forte demande)

Je me déclarerais en LMNP au réel

J’ai reçu aujourd’hui une contre proposition à 50.000€

50 + 19 = 69.000€

Bien financer à 110% sur 20 ans

Ce qui me ferait un rendement brut d’environ 9,5% et un cash flow positif de 90€ par mois selon « Rendement locatif »

Gros avantage :
Quartier intéressant
Maisonnette donc pas de copro
Toiture refaite

Question :
1) Avez vous déjà du enlever de la peinture au plomb de vos logements ? Faut il refaire un DPE ensuite ?

2) Le bien se situe dans un quartier historique, les fenêtres du bas ont été changées par des fenêtre PVC blanches. L’agent immobilier me dit que le propriétaire n’a pas respecté les conditions de rénovation extérieur par rapport au quartier, qu’il aurait du installer des fenêtre bois. Il m’a aussi rassuré en me disant que les fenêtres étant déjà installées par l’ancien proprio ça ne me posait pas de problème.
Est ce vrai ?

3) Me conseillez vous de me lancer sur ce bien ?

Merci, bonne soirée !

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), maison, nord

Iqce · #2

Pour le 2) je puis vous certifier que celui qui sera verbalisé sera le propriétaire de la maison…Sauf s’il y a enquête de gendarmerie en plus du PV de l’ABF sur demande du substitut (ils ont souvent autre chose à faire, donc…).
A vous de prouver/vous retourner etc Au final il n’y aura rien pour vous, mais vous imaginez le bazar.
Par contre à voir, facture à l’appui, depuis combien de temps elles ont été posées : si 2013 au plus tard, OK il y a prescription.Après la prescription est de 6 ans.

PS : pour le 1) je l’ai enlevée comme j’ai pu, j’ai repeint dessus et à la revente, nouveau diagnostic. Mais ce n’est que mon expérience, à la différence du 2) ou je connais mieux la réglementation et son application.

lachignolecorse · #3

La peinture au plomb ne pose souci que si elle est dégradée (ecaillage). Tout dépend du type de clientèle visée par votre bien. Seul des parents avertis de jeunes enfants risquent de tiquer.

J’ai essayé de décaper des portes, j’ai abandonné, c’est fastidieux. J’ai fini par les repeindre après les avoir poncées.

Loik · #4

Bonjour,

Merci beaucoup pour vos informations, celles ci m’ont bien aiguillé.
Compromis signé pour 46.600€, le vendeur est un peu déçu, moi ravi !

Je me lance maintenant dans les devis travaux et il y a du boulot ..

Sur le DPE, la partie installation électrique doit elle être vierge pour pouvoir louer en règle ?

Bonne journée

Pryx · #5

Bonjour Loik;

Bravo pour ce premier investissement, revenez nous racontez vos péripéties de travaux et de location !
Je vous encourage à continuer, vous avez très bien mené la négociation.

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